林海濤：中企不可固守“中國式”開發(fā)理念

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北美房產投資集團總裁 林海濤

“這僅僅是一個開始。”北美房產投資集團總裁林海濤稱，受經(jīng)濟全球化的發(fā)展趨勢，以及國內樓市形勢的影響，未來十年仍是海外投資的黃金期。

據(jù)權威機構報告顯示，從2009年到2014年，中國對外房地產投資總額已從6億美元大幅升至約150億美元。而2014年，中國房地產投資在海外市場的投資額更是創(chuàng)下新高，同比2013年增長了大約46%。同時，投資者的組成及其對投資產品的要求，較以往也更加多元化，這些投資者包括超高凈值人士、中小型國有企業(yè)和民營開發(fā)商，他們正積極評估海外投資策略并探索海外發(fā)展的機會。

林海濤指出，目前投資海外的機構主要分兩類，一是房地產開發(fā)為主的企業(yè)，如萬科、綠地等開發(fā)商，他們的主要目的是為了打造品牌知名度，以及全球影響力;另一方面，由于中國的房地產還停留在住宅層面，地產商要打破固有的開發(fā)思維，也需要以參股或其他合作的模式參與到國外項目的開發(fā)中去，以獲得更先進的經(jīng)驗。

而另一類機構投資者以資產并購為主，諸如國內的基金公司、保險公司等，他們把資產投到海外以求獲得更穩(wěn)健的回報，以及分散人民幣貶值所帶來的資產縮水等風險。

同時，他也指出，完全不同于國內，投資海外房地產獲得的利潤很低，同時，國外可利用的資金杠桿有限，這對開發(fā)商的資金實力是一個很大的考驗，另一方面，對國外市場的不了解也可能導致風險的發(fā)生。

僅是一個開始 投資熱潮在未來十年仍會持續(xù)

針對海外投資熱潮，林海濤稱，“以往只是一線開發(fā)商，現(xiàn)在很多二線的開發(fā)商也在紛紛出海，原因是很多開發(fā)商資金充裕，但卻找不到合適的項目。隨著國內地價的水漲船高，做項目的風險也越來越大，因而，出于分散風險的考慮，很多開發(fā)商把眼光瞄準了海外。”

他指出，除此之外，開發(fā)商紛紛走出國門還有另外兩個重要的考量因素，一是基于打造知名度、塑造全球影響力的品牌需求;二是為了學習國外先進的經(jīng)驗和理念，以用于國內的地產開發(fā)中。

他指出，中國房地產目前還停留在住宅層面，而海外房地產業(yè)務有很多細分的領域，非常專業(yè)。中國很多公司沒有這方面的經(jīng)驗，會以參股或者合作開發(fā)的方式去參與到這些項目之中，經(jīng)營一個項目之后，一方面有經(jīng)驗，另一方面可以借用品牌，將國內開發(fā)做的更專業(yè)更細分。

“受益于全球經(jīng)濟一體化，以及人民幣貶值的利好消息，未來十年海外投資的熱潮仍將持續(xù)”，林海濤表示。

利潤有限 “中國式”開發(fā)理念存風險

林海濤認為，中國房地產企業(yè)在海外開發(fā)的最大風險在于，對當?shù)厥袌隽私獠粔?。這源自于兩方面，一是很多開發(fā)商還是拿中國的思路來做海外，認為市中心是開發(fā)的黃金地段，但事實上，在國外并非所有的城市中心都是高端人群的聚集地，因此開發(fā)商在市中心推高端樓盤，不一定賣的掉。中國開發(fā)商的很大誤區(qū)在于，總是以固有的思維去做大項目、高端項目，但大體量的項目如果處于糟糕的區(qū)域，可能更難賣;另一方面，項目如果單純面向華人，市場的消耗力又很有限，同時降低了整個品牌層次。開發(fā)商要樹立品牌，必須在當?shù)赜凶銐虻挠绊懥Α?/p>

另外，開發(fā)商投資海外需要充足的資金鏈。林海濤稱，海外房地產投資比國內的利潤要低很多。國外可用的資金杠桿有限，在海外，開發(fā)商必須有30%~40%的自有資金，才能正常運作一個項目。同時，海外開發(fā)企業(yè)的進入門檻很高，需要花時間培養(yǎng)用戶，沒有口碑就會倒閉，懲罰措施很嚴厲，長期發(fā)展需要很好的口碑。

林海濤建議國內開發(fā)商在投資海外時，目光要放長遠，項目還是以給投資者帶來價值為主，不要以短期移民為噱頭。借助移民的幌子，買家可能并不在意回報率，以及房子本身的價格，但實際上客戶最終還是會發(fā)現(xiàn)房子偏離市場價，那么口碑會下降。因而會影響企業(yè)的發(fā)展，對整體中國開發(fā)商的聲譽也有影響。