時評：新城新區(qū)健康發(fā)展的方法論

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新城新區(qū)健康發(fā)展的方法論

隨著城市化進程的推進，中國的城市發(fā)展需要更大的發(fā)展空間。于是，各種新城新區(qū)不斷涌現(xiàn)，但新城新區(qū)的發(fā)展水平呈現(xiàn)了不均衡的特點。很多新城新區(qū)淪為“睡城”、“鬼城”，產(chǎn)業(yè)聚集和人口導入陷入僵局。對于新城新區(qū)的如何能夠健康發(fā)展，政策、規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)如何落地?企業(yè)、人才、管理者怎樣協(xié)調(diào)分工?在中國新城新區(qū)健康發(fā)展論壇中，行業(yè)專家、知名企業(yè)、新區(qū)管理者匯聚一堂，共商大計。

Q：在目前的政策環(huán)境下，新城新區(qū)如何健康發(fā)展?

天津市武清區(qū)商務區(qū)副總經(jīng)理武桂寶：近兩年，京津冀一體化協(xié)調(diào)發(fā)展的政策頻出。在政策的引導下，京津冀在基礎設施和民生工程領域取得了許多進展和突破。但在新區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位上，還缺乏統(tǒng)一的分工協(xié)調(diào)。目前各個新區(qū)存在一些同質(zhì)化競爭問題，有限的企業(yè)資源、資金和勞動力無法達到集約、集中和優(yōu)化的配給。另一方面，京津冀還需要破除地方政策壁壘，像北京、天津都實行對外地機動車限行政策。如果實現(xiàn)區(qū)域一體化發(fā)展，這樣的地方生活微配套區(qū)域一體化還急需加強。

北京豐臺科技園投資控股有限公司總經(jīng)理陳亞輝：新城開發(fā)絕大多數(shù)都是通過征用集體土地來進行的，涉及跟集體及原有集體組織的利益共享問題?，F(xiàn)在國家政策支持建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場，如果按照傳統(tǒng)土地征收模式做下去，集體經(jīng)濟組織或者是被征地拆遷的個人只是享受了一次性收益，沒有享受到長久收益和增值收益。集體經(jīng)濟組織對工作的配合度不是特別好，不利于新城整體的發(fā)展。如何確定國家、集體以及被征地個人之間利益共享的問題。我們做科技園區(qū)項目已經(jīng)做一些探索，下一步可能和集體經(jīng)濟組織共同組成合作主體，進行土地開發(fā)。

榮邦瑞明城市中國研究院執(zhí)行院長李偉：就我們對城市消費者研究來看，很多省會城市都屬于消費型，從人口角度來看卻屬于凈流出型。而很多城市規(guī)劃和城市定位都是圍繞人口來做。圍繞人口來做規(guī)劃，會面臨人口基數(shù)怎么判斷的問題，往往存在誤差，影響科學規(guī)劃。所以，我認為未來做城市規(guī)劃，應該以城市消費者的概念來作為基數(shù)。搞產(chǎn)業(yè)定位圍繞這樣的核心概念去研究，然后進行城市定位，確定新區(qū)規(guī)模。

戴德梁行華北區(qū)董事總經(jīng)理王盛：產(chǎn)業(yè)投資是一種進化過程。開始是相對低級的勞動力密集型產(chǎn)業(yè)，下一步是資本密集型，最后是技術和信息類型產(chǎn)業(yè)?，F(xiàn)在一些產(chǎn)業(yè)園區(qū)在規(guī)劃和投資上想一步登天，直接從信息行業(yè)和知識經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)入手，我認為有些投資不適合當?shù)氐膶嶋H情況。另外，新城新區(qū)一定要注重基礎建設，包括軌道交通和配套設施的建設。這些要走在房地產(chǎn)建設前面。這樣再發(fā)展房地產(chǎn)，有充分的配套前提下，這一區(qū)域已經(jīng)非常宜居了。

Q：在新城新區(qū)發(fā)展中，房地產(chǎn)企業(yè)應該以怎樣的角色參與?

北京市國有資產(chǎn)經(jīng)營有限公司副總裁、北京科技園建設集團總經(jīng)理郭瑩輝：我認為，房地產(chǎn)企業(yè)要轉(zhuǎn)型升級為城市運營商，應該是新型城鎮(zhèn)化的主導力量。第一，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在迫切需要戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和角色轉(zhuǎn)變。第二，政府投資建設城市的職能逐步在退出，迫切需要市場的力量來接替和填充這樣的空白。從開發(fā)商中轉(zhuǎn)化一批有城市開發(fā)能力，有承擔社會責任的開發(fā)商介入這個空白。第三，新城新區(qū)應該有相對系統(tǒng)的標準，包括產(chǎn)業(yè)生態(tài)、城市的功能設計、城市的建設控制等若干方面。這個標準的建立便于在開發(fā)商、運營商與政府的合作中界定雙方的職能。第四，我們現(xiàn)在的土地和政府的職能間應該有新的政策體系，來為政企新一輪的PPP合作奠定基礎。

中南房地產(chǎn)集團副總裁袁暉：中南建設從2008年起發(fā)展新城新區(qū)業(yè)務，我們選擇新城新區(qū)的標準主要看產(chǎn)業(yè)發(fā)展。因為沒有把產(chǎn)業(yè)做好的新城新區(qū)要么是睡城，要么是死城。我們做新城新區(qū)有兩種方式：一是整合資源做我們自己的產(chǎn)業(yè)園;二是跟著產(chǎn)業(yè)走，產(chǎn)業(yè)在哪里落地，我們就去哪做新城和相應的配套。

中國宏泰產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團總裁潘鋒：在十多年的發(fā)展中，我們沒有做很多地產(chǎn)項目，主要為地方政府招商引資。整理投資，吸引金鳳凰企業(yè)來產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展。作為產(chǎn)業(yè)園區(qū)，我們要以國家和社會發(fā)展為己任。無論是做孵化器還是產(chǎn)業(yè)引導，我們要培養(yǎng)出來一些具有自主知識產(chǎn)權企業(yè)，讓這些企業(yè)發(fā)揮引導和創(chuàng)新作用。給年輕人一些機會，不要把大量的精力都放在擴展園區(qū)上。簡單地發(fā)展和大量囤地的時代已經(jīng)過去，精細化管理的時代已經(jīng)到來。目前迎著國家的科技星火計劃，努力培養(yǎng)本地企業(yè)。

Q：新城新區(qū)的建設中，如何運用PPP模式解決融資問題?

北京豐臺科技園投資控股有限公司總經(jīng)理陳亞輝：現(xiàn)在作為政府的開發(fā)平臺，我們和機構合作探索PPP模式在產(chǎn)業(yè)新區(qū)開發(fā)應用的問題。比較大膽的設想是通過多家相關單位和我們共同合作，把我們整個產(chǎn)業(yè)園的PPP化。目前遇到比較大的困難，還沒有找到好的方法。因此，我們只做了基礎設施可盈利的部分PPP模式，比如我們的能源中心。我認為，一些區(qū)域內(nèi)能產(chǎn)生經(jīng)濟收益的部分是可以考慮PPP的問題。

民生證券研究院的院長管清友：地方政府在參與PPP過程當中如何轉(zhuǎn)變角色，法律如何約束地方政府的角色。政府作為PPP參與一方，不能只是享有高高在上的裁決權。企業(yè)最擔心地方政府在PPP建設當中的違約風險。在以往PPP模式當中，一條公路本來承諾收費，結果沒過幾年就取消了收費，這樣的情況時有出現(xiàn)?，F(xiàn)在看到財政部、國家發(fā)改委也出臺相關指導意見，我想需要幾個案例給市場信心。

中交地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理李杜淵：在參與新城的建設中，企業(yè)面臨投資回報期和項目周期長的問題。在和政府合作PPP模式項目中，項目周期控制權在當?shù)卣稚稀Ｕ劦絇PP模式，協(xié)議很好，各方利益有所保證。如果項目周期拖長，政府踢給企業(yè)，企業(yè)包袱很重。

因此，企業(yè)在通過PPP模式參與項目時，一定要把各參與方能夠控制的問題厘清，要不然在后續(xù)工作給各方帶來的負擔很重。我們企業(yè)主要做基礎設施，為新城新區(qū)做基礎工作。如果新區(qū)前期研究工作沒有做好，后期產(chǎn)業(yè)和人的導入跟不上，前面的基礎工作就產(chǎn)生了巨大的浪費。

中南房地產(chǎn)集團副總裁袁暉：我們目前跟政府合作的新城新區(qū)建設，主要平臺性的轉(zhuǎn)移要以投資企業(yè)為主。我認為PPP模式是從英國引入的，到中國應該加入我們的元素進去，增強一些開放性。具體而言，政府做好定價和政策扶持，企業(yè)做好運營。關鍵問題是政府一定要把利潤、利益轉(zhuǎn)給企業(yè)，當然轉(zhuǎn)嫁的同時，政府的債務壓力也可以得到減輕。