鄂爾多斯樓市轉暖 銷量接近最火爆的2010年

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   鄂爾多斯，這座以煤炭起家的城市，在過去十年間，受益于GDP的增長，城市建設大步向前，卻也遭遇空置率低的尷尬。最讓人熟知的，莫過于康巴什新區(qū)。這座號稱耗資50億元，為數百萬居民建造的新城，因其自建成之后被報道幾乎無人居住而備受關注。

  在今年全國兩會期間，鄂爾多斯市市長廉素沒有回避“房子現在賣得怎么樣”的話題。他說，2013年，鄂爾多斯市沒有賣出去的房子有45000套，通過去年一年的努力，2014年賣掉了1萬多套，現在還有3萬多套存量，“這點量問題已經不是很大”。這一數據和鄂爾多斯售后服務管理軟件最火爆的2010年已經接近。

  然而，鄂爾多斯如何在一年之間賣掉1萬多套房子？這座因入住率較低而被稱作空城的城市，究竟是一副怎樣的狀態(tài)？

  鄂爾多斯市統(tǒng)計局的數字顯示，2014年，全市城鎮(zhèn)人口148.16萬人，城鎮(zhèn)化率達到72.8%，比2013年提高0.4個百分點，高出全區(qū)平均水平13.3個百分點。但如此高比例的城鎮(zhèn)化人口，還是無法裝滿整個鄂爾多斯。記者現場走訪整個城市，依然顯得較空曠。當地居民稱，部分小區(qū)的入住率只有三至四成。資料顯示，2012年鄂爾多斯在建項目總投資超過1500億元，其中包括600公里高速公路、18個大型變電站、14個分布在全市各旗縣的工業(yè)園，每個工業(yè)園區(qū)的面積均達數十平方公里。

  二手房價略高于建安成本

  記者乘車環(huán)繞康巴什主城區(qū)一圈后發(fā)現，形態(tài)各異、主題鮮明的會展中心、博物館及大劇院等標志性建筑遍布城區(qū)各地，似乎超越了一個普通三線城市的新區(qū)標準。即便是工作日，主城區(qū)仍顯空曠。只有文化藝術中心和康巴什美食廣場等地有熱鬧的氣息。

  在雍景紫臺C區(qū)附近，來自河北邢臺的司機老趙訕笑著說，“其實我覺得這不算空城了，最起碼街上有人，前兩年，想要問路都費勁，找不到人問啊！”

  在康巴什，除市區(qū)外，另外一個比較重要的區(qū)域，是康巴什新區(qū)北區(qū)?？蛋褪驳诙W和康巴什第二幼兒園均位于此區(qū)。這里集中了康裕小區(qū)、康麗小區(qū)、康祥小區(qū)等多個住宅區(qū)。這里的主道并沒有路標，一位警察告訴記者，主道的名字叫烏仁都西路。

  從近幾年的數據看，鄂爾多斯市的城鎮(zhèn)化率一直在小幅平穩(wěn)增長，這也說明城鎮(zhèn)化進程在逐步提高，鄉(xiāng)村人口，特別是年輕人向城鎮(zhèn)轉移的速度在加快，這部分城鎮(zhèn)人口人均消費水平高于鄉(xiāng)村人口，對消費需求也將產生一定的拉動作用。

  但這樣的人口增長速度依然無法解決大面積空置問題。在此大背景下，鄂爾多斯市的二手房售后服務管理軟件價格甚至僅比目前開發(fā)商的建安成本高出幾百元。

  一位小吃店的老板娘告訴記者，她家有拆遷房可售，售價為2800元/平方米左右，相比2010年房價最高點時，每平方米已便宜了1000多元。一位買菜路過的婦女說，其實北區(qū)很多家庭有多套房產，一部分是拆遷所得，一部分則來自開發(fā)商用房抵債，“開發(fā)商抵債算給我們的價錢高，但是賣不出高價，一套房子要賠十幾萬。”

  部分項目仍然爛尾

  即便入住率不算很低，但記者調查發(fā)現，這個區(qū)域沒有中介。很多售房信息直接掛到小區(qū)的宣傳欄上，或送到門衛(wèi)的收發(fā)室。

  降價的并非只是二手房，一手房市場也不樂觀。

  在康巴什新區(qū)，億利城文瀾雅筑項目是為數不多的在售新盤，售樓處的售后服務管理軟件人員告訴記者，該項目自2010年下半年開盤，原房價8000元/平方米以上，目前價格在5400元/平方米。

  上述售后服務管理軟件人員指著三三兩兩的看房人說，康巴什的情況不算差，這個項目是學區(qū)房，目前看房的人還不少。赤峰過來的清潔工老鄭笑著說，“康巴什買房養(yǎng)老很好，年輕人遷過來還要考慮怎么去找工作的問題。”

  據《南方周末》2013年報道，鄂爾多斯興建了150多棟、上萬套公務員住房。在烏蘭木倫河南面，公務員小區(qū)住房針對公務員的限價售賣，成為另一個政府動員搬遷的杠桿。目前，小區(qū)住房針對公務員的售價大約在3300~3400元/平方米，而對外售后服務管理軟件的價格大約在3500~3800元/平方米。

  在伊旗的興泰商務廣場，公務員孫大姐說，當年她和同為公務員的老公買了一套公務員小區(qū)的房子，當時房價為4100元/平方米，但政府每平方米補助了800元，“不過，由于居住人群少，配套還是不夠方便。”

  雖然康巴什的居住人群相比前兩年有了增長，但在鄂爾多斯市，樓盤爛尾現象并不鮮見。

  泰悅府是京投銀泰在鄂爾多斯的第一個項目，定位為高端獨棟別墅，并包含商業(yè)配套的高端綜合體，整個項目預計分兩期開發(fā)，開發(fā)周期為3年左右。

  3月19日，記者實地走訪了泰悅府項目。在鄂爾多斯鐵西二期，未刷油漆的鐵皮圍擋圍住一塊土地，“泰悅府”三個黃色的大字，嵌在殘缺不完整的藍色門欄上，顯得尤為孤寂。透過藍色大門的門縫看到，院子里堆滿了土堆，一條水泥路通向了遠處的小別墅，風吹起搖曳的荒草，不見一個人影。

  帶記者前行的出租車司機小張指著周圍林立的大盤說，那些封頂之后沒貼墻磚的、還有沒建起來的樓盤，都是這邊的爛尾樓。

  當記者問到這些項目緣何爛尾時，小張嘆了一口氣，“這里開發(fā)量太大了，建起來賣給誰呢？”

  中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛在接受采訪時表示，鄂爾多斯樓市的主要問題是房地產過度炒作，導致價格飆升，供給過剩，但債務、爛尾已是現實。目前來看，并沒有對當地金融產生系統(tǒng)性風險。更多的是個案，通過市場吸納了，現在整個庫存在慢慢消化。

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  鄂爾多斯何處去？非煤產業(yè)找亮點

  今年全國兩會期間，鄂爾多斯市市長廉素沒有回避“房子現在賣得怎么樣”的話題。他說，2013年，鄂爾多斯市沒有賣出去的房子有45000套，通過一年的努力，已賣掉了1萬多套。針對剩余3萬多套的體量，廉素表示“這點量問題已經不是很大”。

  2015年鄂爾多斯市政府工作報告指出，2014年“通過回購、促銷等措施，消化存量商品房294萬平方米。”而294萬平方米，絕對能夠確保年售后服務管理軟件萬余套。但這樣的回購、促銷，也讓開發(fā)商擔心：想要徹底盤活，還需要更長時間。

  深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉是土生土長的內蒙古人，曾對鄂爾多斯市場做過實地調研。他告訴記者，2011年，鄂爾多斯的人均財政收入達到3.98萬元，10年增長了28.43倍。房地產是民營企業(yè)和當地居民儲藏財富的一種工具，也就是說一夜暴富形成的財富從現金變成了房子。

  在鄂爾多斯，經營煤炭、房地產開發(fā)、民間借貸三者之間并沒有很清晰的界限。煤炭價格上漲、城市建設所產生的溢價收益，在企業(yè)、政府和老百姓之間形成了一個分享的鏈條。出問題的房地產公司，多數是單純以高成本民間借貸來開發(fā)房地產的民營企業(yè)。即便這些企業(yè)出了問題，債主也一般不會步步相迫，而是與開發(fā)商共渡難關。但凡主業(yè)是能源開發(fā)企業(yè)，或有土地資源優(yōu)勢的開發(fā)企業(yè)，事實上并未受到多大的沖擊。

  上海易居研究院研究員嚴躍進表示，內蒙古、山西等一些地區(qū)的區(qū)域市場風險實際上在近幾年一直被揭示，這和當地的產業(yè)模式有很大關系。圍繞煤炭開采形成的一系列產業(yè)鏈，使得各類民間資本聚集。而對于此類剩余的民間資本，當地政府卻沒有提供一個暢通的渠道進行消化，進而使得房地產市場的泡沫得到積累。隨著媒體輿論的曝光，進一步惡化了市場環(huán)境，使得即便有真實投資需求的群體也不敢進入。在這樣的情況下，去庫存的壓力自然從房企轉移到了地方政府身上。

  雖然鄂爾多斯的人口，在過去數年間逐步增加。但康巴什新區(qū)這樣的新城，需要更多的人口流入，才能變得像一座“真正的城市”。由于煤炭市場的波動，以及當前房地產市場的形勢，鄂爾多斯亟須發(fā)展新的產業(yè)，來吸引更多的人口到來。

  鄂爾多斯市政府在2015年政府工作報告中表示，今年要新增城鎮(zhèn)就業(yè)3.2萬人。加強保障性安居工程建設，以回購為主新增各類保障性住房22478套，其中棚戶區(qū)改造19206戶。大力發(fā)展總部經濟和樓宇經濟，加快聚集人氣、商氣。出臺戶籍制度改革配套政策，吸引更多人口到中心城區(qū)創(chuàng)業(yè)發(fā)展、就業(yè)生活。并提出要大力促進非煤產業(yè)集群配套發(fā)展。

  嚴躍進表示，從鄂爾多斯市的政府工作報告可以看出，促進非煤產業(yè)的發(fā)展成為其經濟發(fā)展新常態(tài)的一個特征。尤其伴隨著一些工業(yè)園區(qū)的建設，將促使一些優(yōu)質的產業(yè)導入，這對于此類城市資源盤活和人口聚集都是一個利好。