工程資金管理軟件

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　　一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從可行性研究到竣工投入使用，需要投入大量資金。為了對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)并作出投資決策，必須對(duì)項(xiàng)目的投資進(jìn)行準(zhǔn)確的估算。

　　一、工程項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理軟件投資估算篇：

　　投資估算所考慮的范圍包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、銷(xiāo)售費(fèi)用及有關(guān)稅費(fèi)等項(xiàng)目全部成本和費(fèi)用投入。各項(xiàng)成本費(fèi)用的構(gòu)成復(fù)雜、變化因素多、不確定性大，尤其是依建設(shè)項(xiàng)目的類(lèi)型不同而有其自身的特點(diǎn)，因此不同類(lèi)型的項(xiàng)目的成本費(fèi)用構(gòu)成有一定的差異。

　　工程項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理軟件成本費(fèi)用構(gòu)成如下：

　　1、土地費(fèi)用——土地費(fèi)用是指為取得項(xiàng)目用地使用權(quán)而發(fā)生的費(fèi)用。

　　(1)土地使用權(quán)出讓金：土地使用權(quán)出讓金的估算一般可參照政府近期出讓的類(lèi)似地塊金額并進(jìn)行時(shí)間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓、周?chē)h(huán)境及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到;也可以依據(jù)政府頒布的城市基準(zhǔn)地價(jià)，根據(jù)項(xiàng)目所處的地段等級(jí)、用途容積率、使用年限等因素修正得到。

　　(2)土地征用費(fèi)：征用農(nóng)村土地發(fā)生的費(fèi)用主要有土地補(bǔ)償費(fèi)，土地投資補(bǔ)償費(fèi)等。國(guó)家和各省市對(duì)各項(xiàng)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)都作出了具體的規(guī)定，因此農(nóng)村土地征用費(fèi)的估算可參照國(guó)家和地方有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。

　　(3)城市建設(shè)配套費(fèi)：指因政府投資進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施如自來(lái)水廠、污水處理廠、煤氣廠、供熱廠和城市道路等建設(shè)而由受益人分?jǐn)偟馁M(fèi)用，有時(shí)該項(xiàng)費(fèi)用還包括非營(yíng)業(yè)性的配套設(shè)施，如居委會(huì)，派出所、幼兒園、中小學(xué)等的建設(shè)費(fèi)的分?jǐn)偅y(tǒng)稱(chēng)配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。這些費(fèi)用的估算可根據(jù)各地的具體規(guī)定或標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。

　　(4)拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)：拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)實(shí)際包括兩部分費(fèi)用，即拆遷安置費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。拆遷安置費(fèi)是指開(kāi)發(fā)建設(shè)單位對(duì)被拆除房屋的使用人，依據(jù)有關(guān)規(guī)定給予安置所需的費(fèi)用。拆遷補(bǔ)償費(fèi)是指開(kāi)發(fā)建設(shè)單位對(duì)被拆除房屋的所用權(quán)人，依據(jù)有關(guān)規(guī)定給予補(bǔ)償所需的費(fèi)用。

　　2、前期工程費(fèi)——前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目的前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘察以及“三通一平”等土地開(kāi)發(fā)工程費(fèi)支出。項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需的費(fèi)用支出一般可按項(xiàng)目總投資的一個(gè)百分比估算。“三通一平”等土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用，主要包括地上原有建筑物拆除費(fèi)用、場(chǎng)地平整費(fèi)用和通水、電、路的費(fèi)用。

　　3、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)——房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)包括建安工程費(fèi)、附屬工程費(fèi)和室外工程費(fèi)。

　　(1)建安工程費(fèi)：建安工程費(fèi)是指直接用于工程建設(shè)的總成本費(fèi)用，主要包括建筑工程費(fèi)(結(jié)構(gòu)、建筑、特殊裝修工程費(fèi))、設(shè)備及安裝工程費(fèi)(給排水、電氣照明及設(shè)備安裝、空調(diào)通風(fēng)、弱電設(shè)備及安裝、電梯及其安裝、其他設(shè)備及安裝等)和室內(nèi)裝修家具費(fèi)。

　　(2)附屬工程費(fèi)包括鍋爐房、熱力站、變電室、煤氣調(diào)壓站、車(chē)棚及信報(bào)箱等建設(shè)費(fèi)用。

　　(3)室外工程費(fèi)包括自來(lái)水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、室外照明等的建設(shè)費(fèi)用。

　　4、管理費(fèi)——管理費(fèi)是指企業(yè)行政管理部門(mén)為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各種費(fèi)用，包括公司經(jīng)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、咨詢(xún)費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、房產(chǎn)稅、土地使用稅、開(kāi)辦費(fèi)攤銷(xiāo)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞賬損失、報(bào)廢損失及其他管理費(fèi)用。

　　5、銷(xiāo)售費(fèi)用——銷(xiāo)售費(fèi)用是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在銷(xiāo)售其產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專(zhuān)設(shè)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)或委托銷(xiāo)售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。包括銷(xiāo)售人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)，銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)、代理費(fèi)等。

　　6、財(cái)務(wù)費(fèi)用——財(cái)務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、融資代理費(fèi)以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。

　　7、其他費(fèi)用——其他費(fèi)用主要包括臨時(shí)用地費(fèi)、臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、施工圖預(yù)算、標(biāo)底編制費(fèi)、工程合同預(yù)算、標(biāo)底審查費(fèi)、招標(biāo)管理費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公正費(fèi)，工程監(jiān)理費(fèi)等雜項(xiàng)費(fèi)用。

　　8、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)——不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度。

　　9、稅費(fèi)——指項(xiàng)目所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門(mén)征收的費(fèi)用。

　　二、工程項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理軟件財(cái)務(wù)分析篇：

　　財(cái)務(wù)分析主要是通過(guò)計(jì)算項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期和成本利潤(rùn)率等主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的盈利能力進(jìn)行分析。

　　1. 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率——財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(簡(jiǎn)寫(xiě)為FIRR)是項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。FIRR是評(píng)價(jià)項(xiàng)目盈利性的基本指標(biāo)。這里的計(jì)算期，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言是指從購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)開(kāi)始到項(xiàng)目全部售出為止的時(shí)間。

　　FIRR的計(jì)算公式為：Σ(CI-CO)t(1+FIRR)-t=0

　　式中：CI——現(xiàn)金流入量;

　　CO——現(xiàn)金流出量;

　　(CI-CO)t——項(xiàng)目在第t年的凈現(xiàn)金流量;

　　t=0——項(xiàng)目開(kāi)始進(jìn)行的時(shí)間點(diǎn);

　　n——計(jì)算期，即項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)或經(jīng)營(yíng)周期。

　　財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟(jì)含義是，項(xiàng)目在這樣的折現(xiàn)率下，到項(xiàng)目壽命終了時(shí)，所可以被完全收回所有的投資。內(nèi)部收益率也表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率。如果貸款利率高于內(nèi)部收益率，項(xiàng)目就會(huì)面臨虧損。因此所求出內(nèi)部收益率是可以接受的貸款最高利率。將所求出的內(nèi)部收益率與部門(mén)或行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率ic比較。當(dāng)FIRR≥ic時(shí)，則認(rèn)為項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可以接受的。FIRR的具體計(jì)算用內(nèi)插公式求：FIRR=i1+[│NPV1│(i2-i1)/│NPV1│+│NPV2│]

　　式中：i1——當(dāng)凈現(xiàn)值為接近于零的正值時(shí)的折現(xiàn)率;

　　i2——當(dāng)凈現(xiàn)值為接近于零的負(fù)值時(shí)的折現(xiàn)率;

　　NPV1——采用低折現(xiàn)率時(shí)的凈現(xiàn)值的正值;

　　NPV2——采用高折現(xiàn)率時(shí)的凈現(xiàn)值的負(fù)值;

　　式中i1與i2之差不應(yīng)超過(guò)2%。

　　2. 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值——財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中的另一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。它是指項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率ic將各年的凈現(xiàn)金流量折算到開(kāi)發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和。

　　其計(jì)算公式：FNPV=Σ(CI-CO)t(1+ic)-t

　　式中：FNPV——項(xiàng)目在起始時(shí)間點(diǎn)的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值;

　　ic——基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率。

　　如果FNPV≥0，說(shuō)明項(xiàng)目的獲利能力達(dá)到或超過(guò)了基準(zhǔn)收益率的要求，因而在財(cái)務(wù)上是可以接受的。

　　3. 動(dòng)態(tài)投資回收期——動(dòng)態(tài)投資回收期(Pt)是指項(xiàng)目一凈現(xiàn)值抵償全部投資所需的時(shí)間，是反映開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)。對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō),動(dòng)態(tài)投資回收期自開(kāi)發(fā)投資起始點(diǎn)算起，累計(jì)凈現(xiàn)值等于零或出現(xiàn)正值的年份即為投資回收終止年份。其計(jì)算公式為：

　　Pt=(累計(jì)折現(xiàn)值開(kāi)始出現(xiàn)正值的年份-1)+(上年累計(jì)折現(xiàn)值的絕對(duì)值/當(dāng)年凈現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值)

　　求出的Pt與基準(zhǔn)回收期Pc相比較，如果Pt≤Pc，則項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。

　　4. 開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率——開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率是初步判斷項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性的指標(biāo)，其計(jì)算公式為：

　　開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率=(項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值-總開(kāi)發(fā)成本)/總開(kāi)發(fā)成本*100%

　　在計(jì)算項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值是，如果項(xiàng)目是全部銷(xiāo)售，則等于扣除銷(xiāo)售稅金后的凈銷(xiāo)售收入;當(dāng)項(xiàng)目用于出租時(shí)，為項(xiàng)目在整個(gè)持有期內(nèi)所有凈經(jīng)營(yíng)收入的現(xiàn)值累計(jì)之和。

　　案例篇：某開(kāi)發(fā)商擬在一地塊上開(kāi)發(fā)一多層住宅小區(qū)，擬售價(jià)2200元/平方米。