合作建房的會計處理

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    開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產項目，且該項目未成立獨立法人公司，按分配方式可分以下兩種：

    一、以分配開發(fā)產品為目的的合作

    案例1：2006年2月，甲房地產公司在開發(fā)南苑小區(qū)的過程中，因為資金不足，吸收乙公司投資900萬元，丙公司投資300萬元，三方約定，房產建成后，乙公司可得3000m2，丙公司可得1000m2，剩余歸甲公司所有，當年11月南苑小區(qū)開發(fā)完成。假如“首次分配”時，能夠計算出計稅成本為2800元/m2。

    31號文件規(guī)定：開發(fā)企業(yè)在首次分配開發(fā)產品時，如該項目已經結算計稅成本，其應分配給投資方開發(fā)產品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額。

    筆者認為：由于未能成立獨立法人公司，乙、丙公司不是法律意義上的股東，也不屬于代建性質，只是定向銷售的客戶，因此，會計處理為：

    1.收到乙、丙公司投入資金時

    借：銀行存款1200萬

    貸：其他應付款———乙公司900萬

    ——丙公司300萬

    2.分配開發(fā)產品時

    借：經營成本1120萬[（1000+3000）×2800=1120萬]

    貸：開發(fā)產品1120萬

    同時結轉收入：

    借：其他應付款———乙公司900萬

    ——丙公司300萬

    貸：經營收入1200萬

    3.計提營業(yè)稅

    借：營業(yè)稅金及附加66.6萬

    貸：應交稅金———應交營業(yè)稅66.6萬

    1200－1120－66.6=13.4萬元應計入甲公司當期應納稅所得額。

    續(xù)案例1：假如分房時無法計算計稅成本，則將投資方的投資額視同預售收入進行相關的稅務處理，即：1200萬×15%（假如項目所在地計稅毛利率為15%）×33%=59.4萬元

    1.收到乙、丙公司投入資金時

    借：其他應付款1200萬

    貸：預收賬款1200萬

    2.根據(jù)稅法規(guī)定，商品房預售時需交納營業(yè)稅

    借：待攤費用———預交營業(yè)稅金及附加66.6萬

    貸：應交稅金———應交營業(yè)稅66.6萬

    3.待計算出計稅成本,結轉收入、成本時

    借：營業(yè)稅金及附加66.6萬

    貸：待攤費用———預交營業(yè)稅金及附加66.6萬

    借：遞延稅款59

.4萬

    貸：應交稅金———應交所得稅59.4萬

    二、以分配利潤為目的的合作

    案例2：甲、乙公司均屬房地產開發(fā)公司，以甲公司名義通過拍賣方式取得一塊土地，并以甲公司為主體聯(lián)合乙公司共同開發(fā)，雙方約定不成立獨立法人公司，共同投資，利潤共享，風險共擔，甲公司股份比例占60%，乙公司股份比例占40%。

    31號文件規(guī)定：開發(fā)企業(yè)應將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當期應納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤，同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。

    筆者認為：應成立非獨立法人的項目公司（項目部），甲、乙雙方按股份比例派員參與管理，以甲公司名義開設銀行專戶，在會計核算上作為一個會計主體，采取獨立核算，自負盈虧，獨立納稅，利潤分成。會計處理為：

    1.項目部接受投資方按股份比例投入土地款及前期費用時

    借：銀行存款———專戶

    貸：其他應付款———甲公司

    ——乙公司

    同時，甲公司在投入資金時

    借：應收賬款———項目部

    貸：銀行存款———一般結算戶

    2.在領取“四證”后，以甲公司名義用土地使用權作抵押物取得銀行借款時

    借：銀行存款

    貸：短期借款

    3.支付土地價款或工程款時