張敬偉：樓市松綁是虛妄的市場流言

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 　　進(jìn)入五月以來，房價(jià)是否會(huì)暴跌一直是市民最關(guān)心的問題，地方松綁限購救市的傳聞也層出不窮。繼一系列地方政策“微刺激”之后，近日，遼寧省會(huì)沈陽“限購取消”的傳聞不脛而走，被業(yè)內(nèi)視為地方微調(diào)限購政策的升級(jí)版本。
　　
　　當(dāng)然，和以往被各地證偽的信息一樣，沈陽松綁樓市也成了流言。但既然是流言，就絕非空穴來風(fēng)，媒體確實(shí)發(fā)現(xiàn)了“證據(jù)”——6月10日沈陽“權(quán)證中心”發(fā)布的“取消限購”通知。
　　
　　當(dāng)然，既然沈陽房管局“不知情”，沈陽樓市的松綁邏輯也就不成立了。但在各地樓市松綁流言遍地的情況下，此事起碼凸顯了樓市殘酷的現(xiàn)實(shí)，現(xiàn)狀的確不妙，而且各地確有希望樓市松綁的沖動(dòng)。
　　
　　上海一家專業(yè)研究機(jī)構(gòu)6月10日發(fā)布了《5月份新建商品住宅庫存報(bào)告》。報(bào)告指出，在監(jiān)測的全國35個(gè)重點(diǎn)城市中，溫州、濟(jì)寧、西安、福州、常州、杭州、沈陽、青島等15個(gè)城市存銷比超過20個(gè)月，這些城市的新建商品住宅要賣至少20個(gè)月才能賣完。存銷比超過16個(gè)月的城市數(shù)量則達(dá)到了20個(gè)。
　　
　　中國二、三線城市的存銷比的確不容忽視。最基本的市場常識(shí)是，既然存量過度，就應(yīng)該降價(jià)銷售才能盤活存量。當(dāng)前樓市，在一片緊張氛圍下，市場觀望拐點(diǎn)或希望降價(jià)成為主流。因而，消化存量的正解也只能是降價(jià)銷售。但矛盾的是，此前杭州的降價(jià)潮，卻遭遇來自地方的限價(jià)狙擊。由是而論，那些有著松綁樓市沖動(dòng)的地方政府，其實(shí)并不想順應(yīng)市場潮流，讓“看不見的手”去常態(tài)化地消化存量，而是希望用傳統(tǒng)的政策背書、貨幣政策放水等手段，激活當(dāng)?shù)貥鞘?，以?shí)現(xiàn)土地財(cái)政開源和刺激經(jīng)濟(jì)增長的目的。
　　
　　這樣的樓市松綁顯然有悖頂層設(shè)計(jì)之初衷，也是使樓市重蹈泡沫覆轍的老路。從今年決策層一直以來的改革實(shí)踐看，這條路已經(jīng)從頂層設(shè)計(jì)層面給堵絕了。不管各地如何試探政策風(fēng)向，不論輿論場如何散布樓市松綁流言，也不管各城各地如何撒嬌或嗷嗷待哺。上半年的樓市還是基于市場配置，并沒有行政命令式干預(yù)。至多，央行只是于5月12日通過“窗口指導(dǎo)”要求各商業(yè)銀行對(duì)剛需族首套房貸給予審批、放款和利率的惠利。銀監(jiān)會(huì)在6月初再次向各銀行喊話重復(fù)這一舉措。但從市場面而言，各商業(yè)銀行除了加大審批和放款速度，在實(shí)質(zhì)性的利率問題上沒有松口。
　　
　　這也足以說明，各商業(yè)銀行對(duì)于樓市信貸也相當(dāng)謹(jǐn)慎。這也是樓市境況不妙傳導(dǎo)至信貸層面的正常邏輯。值得一提的是，央行兩次定向降準(zhǔn)的“微刺激”，是給予融資難的小微企業(yè)以實(shí)際的資金支持。這說明，今年的貨幣政策不會(huì)再眷顧樓市，樓市不屬于中央“微刺激”的范疇。至多，央行“窗口指導(dǎo)”算是給樓市的些許安慰，但大多數(shù)的商業(yè)銀行也不領(lǐng)情。
　　
　　多年來在政策護(hù)航、信貸支持下的房地產(chǎn)“愜意生存”之路，已經(jīng)走到頭了。多年來中央層面的宏觀調(diào)控，也給各地乃至整個(gè)樓市多次去水分、消泡沫的機(jī)會(huì)。但在樓市利益的強(qiáng)刺激下，從各城各地到開發(fā)商，都將中央宏觀調(diào)控視為“且行且看”的“空調(diào)”，現(xiàn)在二、三線城市的存量積累，可以說是咎由自取。
　　
　　如何消化存量，只有一途，放棄不切實(shí)際的中央政策開閘，也別指望松綁本地樓市，權(quán)力之手不可習(xí)慣性地干涉樓市。讓市場調(diào)節(jié)，讓開發(fā)商選擇合適的價(jià)格消化存量，才是符合經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)和民意期待的選擇。
　　
　　當(dāng)然，開發(fā)商要經(jīng)歷利潤縮水甚至負(fù)利潤的切膚之痛，各地也面臨著財(cái)政吃緊和償付地方債的艱難。但中國樓市必須走上去權(quán)力化的正途，而這也是中國經(jīng)濟(jì)去杠桿化的必然要求。