購(gòu)買二手房細(xì)節(jié)多 明確約定以免后期糾紛

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　    精選案例

　　上個(gè)月，身為外企高管的張女士通過中介公司購(gòu)置了一套全裝修的二手房，豪華裝修和嶄新的家電讓她非常滿意。由于平時(shí)工作非常繁忙，沒有時(shí)間裝修房屋，所以在選擇房源時(shí)對(duì)裝修品質(zhì)非常在意，加上這套二手房?jī)r(jià)格又比較合適，她就爽快地簽訂了買賣合同。

　　付了大部分款項(xiàng)之后，近日開始收房，到了現(xiàn)場(chǎng)后張女士驚呆了，房屋內(nèi)上個(gè)月還嶄新的家電全部都不見了，張女士指著合同書上送家具、家電的條款指責(zé)房主，可對(duì)方卻說，是說了送家電，但沒說是送房子里原來的家具和家電，如果張女士一定要的話，房主可以購(gòu)買一套二手的家具和家電運(yùn)到房?jī)?nèi)。一向?qū)ι钇焚|(zhì)要求頗高的張女士非常氣憤，當(dāng)然不會(huì)接受購(gòu)買二手家具家電的建議，但又不知道該如何彌補(bǔ)經(jīng)濟(jì)和精神上的損失。

　　律師說法

　　張女士該怎么辦？房產(chǎn)中介公司有義務(wù)擔(dān)責(zé)嗎？對(duì)此，江蘇協(xié)衡律師事務(wù)所魏偉律師認(rèn)為，如果買賣雙方簽訂的合同上僅載明了送家具、家電的條款，但沒有就家具、家電的品牌、數(shù)量、價(jià)值、型號(hào)等詳細(xì)情況做出說明，且張女士又不能通過其他途徑證明，張女士的權(quán)益可能無法受到法律的保護(hù)。

         如果張女士能夠提供比如簽訂合同時(shí)房屋內(nèi)部的照片，或者事后房主口頭承認(rèn)的錄音等證據(jù)，那么能在一定程度上證明房主違反了合同約定，但若想完全保證自己的利益不受損失，仍存在較大難度，比如家具、電器的新舊程度、現(xiàn)有價(jià)值都會(huì)存在爭(zhēng)議。

　　假設(shè)買賣雙方的約定詳細(xì)，在房主出現(xiàn)違約情形時(shí)，買方可以要求賣方嚴(yán)格按照合同繼續(xù)履行，如出現(xiàn)數(shù)量不足，以次充好的情況，也可以要求賣方按照約定價(jià)值作價(jià)賠償。像張女士發(fā)生的這種情況，如果確因中介公司未盡職責(zé)，出現(xiàn)遺漏，在雙方簽訂合同時(shí)未將買賣雙方的真實(shí)意愿完整地體現(xiàn)在合同中，因此給張女士造成的損失，中介公司有承擔(dān)賠償責(zé)任的義務(wù)。

　　魏律師提醒道，在二手房買賣中，如果賣方是附送家電的，雙方必須對(duì)家具和家電約定明確，比如家電的品牌型號(hào)、新舊程度等，如果家電特別貴重的，可拍照后作為補(bǔ)充合同的一部分。二手房買賣中贈(zèng)送家電的，并不是民法意義上的“贈(zèng)與”，民法上的贈(zèng)與是真正的無償，而購(gòu)房買家電卻是有償?shù)模鋬r(jià)值體現(xiàn)在購(gòu)房?jī)r(jià)款或裝修補(bǔ)償款中。

        另外，家電是否能正常運(yùn)行也要標(biāo)明，如果需花費(fèi)維修費(fèi)用，該誰(shuí)出。買家看房時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)家電的狀況進(jìn)行檢驗(yàn)，一般業(yè)內(nèi)會(huì)認(rèn)為這種隨房贈(zèng)送的家電應(yīng)當(dāng)是按現(xiàn)狀交付的，如果沒有特別的約定，維修費(fèi)用將由下家自行承擔(dān)。所以交房前，買受人應(yīng)當(dāng)將附送的家電和家具都驗(yàn)收一遍，包括數(shù)量和狀態(tài)。拿到家電和家具時(shí)，如果原房主保留有發(fā)票和保修卡的，一定要及時(shí)要到手。