2013年房地產(chǎn)市場運(yùn)行及趨勢

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      1.一線城市商品房用地市場延續(xù)升溫態(tài)勢，地價水平將穩(wěn)中有升

        從歷年供地規(guī)律看，商品房用地計劃供應(yīng)量預(yù)計較2012年不會有大幅增加，增幅很難超過10％。雖然國土資源部從2010年起的各年住房用地供應(yīng)量，都滿足“計劃供應(yīng)總量原則上不低于過去5年年均實際供應(yīng)量，其中保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于總量的70％”的要求。但由于存在計劃調(diào)整的可能性，使每年實際供應(yīng)量與計劃供應(yīng)量之間存在較大缺口。

        地方政府短期內(nèi)難以擺脫土地財政模式，商品房用地市場仍是其重要的資金來源和融資手段。2012年1－11月，國有土地使用權(quán)出讓收入23478億元，同比下降17．5％。2013年是換屆年，目前從國家發(fā)改委已審批通過的各地基礎(chǔ)設(shè)施投資規(guī)模來看，地方政府的基礎(chǔ)設(shè)施投資沖動仍然很強(qiáng)烈。在現(xiàn)行的財稅體制下，地方政府還沒有真正構(gòu)建起地方稅收體系，各類投資資金來源很大程度上仍依賴于土地出讓金，通過各地土地儲備中心運(yùn)作的土地抵押貸款，仍然是地方融資的最重要渠道之一。地方政府有很強(qiáng)動力通過維持較高地價來避免出讓凈收益下降過快。這就不可避免地影響到房價水平的提高。

        2. 部分中西部省份的去庫存壓力仍然較大

        將當(dāng)前的房屋新開工面積和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積相加，可大致得到一年以后的住房市場供應(yīng)潛力。嚴(yán)格假設(shè)如下，如果把2012年1至11月各地的房屋銷售面積作為分子 ，住房市場供應(yīng)潛力作為分母，兩者相除就可近似得到未來一年各地的房地產(chǎn)市場供需狀況。未來一年左右各地的住房供需狀況差異較大。山西、吉林、內(nèi)蒙古和云南這四個省份的數(shù)值均超過3（全國平均值是2．58，北京、上海分別是2．14和1．9）。如果再考慮到房屋待售面積和竣工面積，明年一些省份將面臨較大的去庫存壓力。目前部分二、三線城市已出現(xiàn)住房庫存大量積壓的現(xiàn)象。過去支撐這些二、三線城市房地產(chǎn)市場發(fā)展的投機(jī)投資性需求，在這類需求得到有效抑制的時候，就會出現(xiàn)供過于求的狀況。
 
      3.一線城市商品房供需矛盾突出，房價上漲壓力加大

      參照國際經(jīng)驗，我國城鎮(zhèn)化率還有較大提升空間。在各國的快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，大城市尤其是特大城市的住房供需結(jié)構(gòu)始終會處在非平衡狀態(tài)中，房價水平都會經(jīng)歷一個較快上漲階段。現(xiàn)階段北京、上海、廣州、深圳等一線城市的住房供需矛盾突出，2013年隨著剛性需求和改善性需求群體的大量進(jìn)入，房價上漲壓力加大。 一線城市是快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程中住房需求釋放最集中的區(qū)域，但目前的住房用地實際供應(yīng)量，總體上不能滿足快速上升的需求。 2012年的土地購置面積和房屋新開工面積是判斷2013年住房供應(yīng)水平的兩個重要指標(biāo)。從這個角度判斷，北京、上海等一線城市在2013年的住房供應(yīng)量會受到很大限制。

        政策建議是經(jīng)過兩年多來的房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)控，已取得了比較明顯的調(diào)控效果。在堅持調(diào)控基本方向不變的前提下，2013年我國住房市場運(yùn)行將呈現(xiàn)更加明顯的區(qū)域性分化特征，即一線城市住房供需矛盾進(jìn)一步突出，仍需要著力增加供應(yīng)水平。而不少二、三線城市的住房存量卻超過了正常水平，要重視有序消化庫存，避免房價出現(xiàn)斷崖式下降。建議采取分區(qū)域的住房用地政策和穩(wěn)健的住房金融政策，加快推廣房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍工作，建議如下：1.實行分區(qū)域的住房用地供應(yīng)政策。2.加大閑置土地處置力度，督促已供住房用地及時開發(fā)利用。3.實施穩(wěn)健的住房金融政策。4.加快推進(jìn)房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍。
    
       我們要更加關(guān)注房地產(chǎn)市場的區(qū)域性變動特征，并應(yīng)對好一線城市的房價上漲壓力和許多二、三線城市的住房庫存消化壓力，合理有效的控制房地產(chǎn)市場。