2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《案例與分析》真題及答案（網(wǎng)友版）

　　一、問(wèn)答

　　1、是被征收人對(duì)裝飾裝修的價(jià)值有疑問(wèn)，問(wèn)估價(jià)師應(yīng)怎么說(shuō)明？？裝飾裝修用什么方法估價(jià)，技術(shù)路線是什么？

　　答：從三點(diǎn)說(shuō)明：一時(shí)點(diǎn)不同，二狀況不同有折舊，三是價(jià)值類型，一個(gè)是購(gòu)買時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值，一個(gè)是殘余價(jià)值。

　　適宜用成本法估價(jià)，先按材料費(fèi)、人工費(fèi)、工程費(fèi)等計(jì)算重新構(gòu)建價(jià)格，然后根據(jù)平均壽命和有效年齡計(jì)算折舊，相減得現(xiàn)值。

　?。ǔ杀痉夹g(shù)路線我沒(méi)有答要用客觀成本，不知道算不算錯(cuò)）

　　2、可比實(shí)例B的租金與估價(jià)對(duì)象有差異，可能的原因有？？如果選B，應(yīng)做哪些工作？？

　　答：一是租金內(nèi)涵不同，可能包括水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)這些。二是租期和租金支付方式不同。三是承租人不同。四是其他例如測(cè)算單位不同。

　　應(yīng)進(jìn)行統(tǒng)一租金內(nèi)涵范圍、統(tǒng)一支付方式、統(tǒng)一單位、扣除品牌等因素影響

　?。ㄟ@個(gè)沒(méi)有認(rèn)真審題，題中只是說(shuō)了B在外觀、區(qū)位等4個(gè)方面和A相同，但沒(méi)有說(shuō)內(nèi)部的情況還有基礎(chǔ)、公共配套設(shè)施方面相同，所以租金的差異可能也要考慮這些方面，我沒(méi)有答，后面應(yīng)該做的工作答的也不夠全面，但是這道題答題紙上留的空白比較少，感覺(jué)如果考慮那么多根本答不下的。所以這個(gè)就得看出題人是想考什么了，如果是租金本身這些我就對(duì)了，如果還要考慮建筑物土地等差異那我就完了）

　　3、是投資商鋪獲利，算最高買價(jià)，投資收益率不低于一年存款利率，問(wèn)價(jià)值類型、估價(jià)方法和技術(shù)路線？？

　　答：價(jià)值類型是投資價(jià)值。估價(jià)方法用收益法，技術(shù)路線是用市場(chǎng)法求取比準(zhǔn)租金、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率、空置率等，測(cè)算凈收益，根據(jù)投資人的期望投資收益率一年其存款利率來(lái)選擇適當(dāng)報(bào)酬率和報(bào)酬資本化公式進(jìn)行測(cè)算。

　　二、單選

　　1、 問(wèn)屬于房地產(chǎn)的收入，應(yīng)該是營(yíng)業(yè)收入扣除商業(yè)利潤(rùn)扣除老字號(hào)收益 選A

　　2、問(wèn)凈收益，選A

　　3、問(wèn)不屬于商業(yè)的個(gè)別因素，選通風(fēng)采光

　　4、問(wèn)收益價(jià)格高于比準(zhǔn)價(jià)格的原因，選報(bào)酬率低

　　5、問(wèn)使比準(zhǔn)價(jià)格上升（記不清了），選項(xiàng)有通脹，存款利率，我選了存款

　　6、問(wèn)征收，抵押情況下比準(zhǔn)價(jià)格和收益價(jià)格的權(quán)重，選了等于

　　7，問(wèn)侵犯甲公司的何種權(quán)利，選地役權(quán)

　　8，問(wèn)丙公司應(yīng)該如何，選繼續(xù)開(kāi)發(fā)

　　9，問(wèn)賠償責(zé)任人，選甲公司和乙公司

　　10，問(wèn)賠償金額，選差價(jià)+利息

　　三、找錯(cuò)

　　網(wǎng)友答案①

　　1、估價(jià)人員應(yīng)為注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師

　　2、假設(shè)和限制條件中：依據(jù)《估價(jià)規(guī)范》和委托人要求不對(duì)

　　3、假設(shè)和限制條件與注冊(cè)估價(jià)師聲明前后矛盾（假設(shè)中好像是不能保證建筑質(zhì)量不承擔(dān)責(zé)任，而聲明中卻強(qiáng)調(diào)不存在質(zhì)量問(wèn)題）

　　4、比較法中路口和樓層屬于區(qū)域因素而不是個(gè)別因素（這個(gè)比較玄，湊數(shù)的。第一次考沒(méi)安排好時(shí)間）

　　5、估價(jià)對(duì)象狀況描述過(guò)于簡(jiǎn)略，如土地的四至、地形地勢(shì)等

　　6、市場(chǎng)法中可比實(shí)例3樓層為3層，未作調(diào)整

　　7、可比實(shí)例租金內(nèi)涵未交代，是否為客觀市場(chǎng)租金

　　8、可比實(shí)例空置率未說(shuō)明取值依據(jù)，空置率均為5%

　　9、比較法中可比實(shí)例2交易日期未做修正，或應(yīng)說(shuō)明不作修正的理由

　　10、夾層是否合法應(yīng)予以調(diào)查核實(shí)并加以說(shuō)明

　　11、市場(chǎng)法中租金的最終確定未列出計(jì)算過(guò)程，采用簡(jiǎn)單平均法的理由不充分

　　12、估價(jià)結(jié)果缺少車庫(kù)的價(jià)值　　

　　網(wǎng)友答案②

　　1、 封面中缺注冊(cè)估價(jià)師的注冊(cè)號(hào)

　　2、結(jié)果報(bào)告中，估價(jià)對(duì)象缺房地產(chǎn)建成具體到月。

　　3、技術(shù)報(bào)告中，收益法前面的公式與后面計(jì)算的公式不一致

　　4、可比實(shí)例3與估價(jià)對(duì)象所處的樓層不一致未進(jìn)行調(diào)整。

　　5、交易實(shí)例2交易日期修正取值無(wú)理由

　　6、未說(shuō)明實(shí)例是否包含車庫(kù)的價(jià)值

　　7、缺租賃保證金及押金的利息

　　8、鋼混40年錯(cuò)

　　9、收益年限29年錯(cuò)

　　10、收益法公式選用無(wú)理由

　　11、總價(jià)計(jì)算錯(cuò)誤，不應(yīng)按511.45平方米計(jì)算或說(shuō)明計(jì)算的理由

　　12、缺修正金額計(jì)算的過(guò)程和理由

　　13、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期受估價(jià)目的所限說(shuō)法錯(cuò)誤碼。

　　網(wǎng)友答案③

　　1、 封面估價(jià)人員表述錯(cuò)，應(yīng)為注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師；

　　2、致委托人函估價(jià)對(duì)象描述不清，缺少樓層和車庫(kù)；

　　3、估價(jià)師聲明沒(méi)有注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師蓋章；

　　4、結(jié)果報(bào)告估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述不清，缺：建筑物建成年月日（只表述為2000年建成）、缺土地使用權(quán)出讓年限（只表述剩余年限27年）、缺他項(xiàng)權(quán)設(shè)立時(shí)間；

　　5、技術(shù)報(bào)告收益法公式無(wú)選取理由，或與計(jì)算公與方法選擇表述的公式不一致；

　　6、市場(chǎng)法中可比實(shí)例缺權(quán)益狀況的修正；

　　7、市場(chǎng)法可比實(shí)例2未進(jìn)行交易日期修正；

　　8、市場(chǎng)法個(gè)別因素調(diào)整中缺車庫(kù)和夾層的修正；

　　9、收益法年總費(fèi)用中缺租賃費(fèi)；

　　10、收益法收益年限錯(cuò)誤，未考慮土地使用權(quán)剩余年限；

　　11、收益法中租賃期未采用租約期租金；

　　12、收益法中維修費(fèi)計(jì)算基數(shù)錯(cuò)誤，不應(yīng)該為估價(jià)對(duì)象實(shí)際重置價(jià)格；

　　13、技術(shù)報(bào)告估價(jià)結(jié)果內(nèi)涵表述不清，未明確車庫(kù)價(jià)值是多少

　　網(wǎng)友答案④

　　1、封面中“估價(jià)人”錯(cuò)誤，應(yīng)為房地產(chǎn)注冊(cè)估價(jià)師

　　2、致委托人函中缺報(bào)告應(yīng)用有效期

　　3、可比實(shí)例3未作樓層修正

　　4、估價(jià)結(jié)果報(bào)告中缺區(qū)位狀況

　　5、收益年限29年錯(cuò)，應(yīng)為27年

　　6、收益法中未計(jì)算車位價(jià)格

　　7、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)耐用年限40年錯(cuò)

　　8、確定估價(jià)結(jié)果時(shí)取511.？？錯(cuò)，應(yīng)為411.？？

　　9、保險(xiǎn)費(fèi)基數(shù)取有效收入錯(cuò)。

　　10、樓層屬于區(qū)位因素

　　11、收益法中凈收益未考慮租約因素

　　12、假設(shè)和限制條件中不考慮租約因素錯(cuò)

　　13、凈收益測(cè)算缺其他收入

　　四、改錯(cuò)

　　最后一題四個(gè)錯(cuò)誤：

　　1、法律上許可錯(cuò)誤，未完成手續(xù)應(yīng)按原規(guī)劃用途為法律許可，故應(yīng)該為綜合用途為法律許可

　　2、技術(shù)上可能錯(cuò)誤，僅有估價(jià)人員目測(cè)可能拆除非承重墻外的墻體是不合理的，應(yīng)由專業(yè)的技術(shù)人員來(lái)確定其是否能拆除。

　　3、經(jīng)濟(jì)上可行，僅測(cè)算兩種使用方式的收入現(xiàn)值不夠，還應(yīng)測(cè)算其費(fèi)用現(xiàn)值，兩者的凈現(xiàn)值相比較做出選擇

　　4、價(jià)值最大化，價(jià)值最大化中商業(yè)扣除中為扣除住宅變?yōu)樯虡I(yè)的手續(xù)費(fèi)。

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