房地產(chǎn)估價師《案例與分析》練習題下載2

　　1、影響工業(yè)房地產(chǎn)價值的主要區(qū)位狀況和實物狀況有哪些？

　　2、房地產(chǎn)抵押價值評估有哪些特點？

　　3、為什么說房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價方法是一種密不可分的關(guān)系？

　　4、房地產(chǎn)估價技術(shù)報告應(yīng)包括哪些內(nèi)容？

　　5、商業(yè)房地產(chǎn)及其估價有哪些特點，應(yīng)注意哪些方面？

　　6、估價報告寫作用詞上有哪些要求？

　　7、確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線首先應(yīng)對哪些基本事項有充分的認識？

　　8、確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線要遵循哪些房地產(chǎn)估價原則，為什么？

　　9、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓主要有哪些合法的方式？價格評估有何特點？

　　10、影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和實物狀況有哪些？

　　11、房地產(chǎn)估價結(jié)果報告應(yīng)記載哪些事項？

　　1、影響工業(yè)房地產(chǎn)價值的主要區(qū)域有：交通條件；基礎(chǔ)設(shè)施；地理位置。

　　影響工業(yè)房地產(chǎn)價值的主要個別因素有：用地面給與形狀；地質(zhì)和水文條件房地產(chǎn)用途。

　　注：主觀題答案僅供參考

　　2、（1）注重預(yù)期風險，在估價時，對預(yù)期會降低估價對象價值的因素要充分考慮，而對逾期不確定的收益或升值因素較少或不予考慮。

　?。?）分析市場的變現(xiàn)能力。

　?。?）考慮抵押期間的耗損。

　　注：主觀題答案僅供參考

　　3、房地產(chǎn)估價技術(shù)路線是對房地產(chǎn)價格形成過程和形成方式的認識，而房地產(chǎn)估價方法本身也反映了人們對房地產(chǎn)價格形成過程和形成方式的認識，可以說每種房地產(chǎn)估價方法都體現(xiàn)了一種估價技術(shù)路線。例如對一宗尚未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項目的估計，可以采用成本法，求取土地的價格，已體現(xiàn)投入的假設(shè)成本和各項相關(guān)費用、利息、利潤、稅費、累加即得到其價格。這既是成本法的估價過程，也是體現(xiàn)了一種技術(shù)路線，他反映的價格形成過程是：產(chǎn)品的價格是由構(gòu)成產(chǎn)品價格的各組成部分積算而形成的。我們也可以采用假設(shè)開發(fā)法，首先確定該項目完成后的市場價格，再扣除由未完成狀態(tài)繼續(xù)建造完成所需要的各項投入和利息、利潤、稅費，由此可以得出估價對象的價格，這種方法所反映的價格系形成過程是：未完成產(chǎn)品的價格最終取決于它開發(fā)建設(shè)后的市場價格，由后者可以推算出前者。所以說，房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價方法是一種密不可分的關(guān)系。

　　注：主觀題答案僅供參考

　　4、依據(jù)《規(guī)范》附錄第A.O.7條，房地產(chǎn)估價技術(shù)報告應(yīng)包括以下內(nèi)容：①實物狀況分析；②區(qū)位狀況分析；③市場背景分析；④最高最佳使用分析；⑤估計方法選用；⑥估價測算過程；⑦估價結(jié)果確定。

　　注：主觀題答案僅供參考

　　5、（1）經(jīng)營內(nèi)容多，在同一宗商業(yè)房地產(chǎn)中，往往會有不同的經(jīng)營內(nèi)容，不同的經(jīng)營內(nèi)容一般會有不同的收益水平，如果用收益法估價則應(yīng)該對經(jīng)營內(nèi)容不同的各部分采用不同的報酬率。

　?。?）轉(zhuǎn)租經(jīng)營多，在進行商業(yè)房地產(chǎn)估價時要調(diào)查清楚產(chǎn)權(quán)狀況，避免有的估價委托方僅是承租人，卻以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有人的身份委托估價。

　　（3）裝修高檔而復(fù)雜，商業(yè)房地產(chǎn)通常會有高檔的裝修，而且形式各異，要準確估算其價值需要單獨計算。

　　注：主觀題答案僅供參考

　　6、（1）用詞準確。

　?。?）語義鮮明，不能含混不清，模棱兩可。

　?。?）用詞不可帶有較強烈的感情色彩。

　?。?）用詞簡練、標準、不堆砌、不生造。

　　注：主觀題答案僅供參考

　　7、（1）房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格，而房地產(chǎn)權(quán)益是由法律法規(guī)所規(guī)定確定的，所以估價所要考慮的也只能是合法的權(quán)益的價格。又由于房地產(chǎn)價格是在其使用和處分的過程中形成的，因此在確定房地產(chǎn)的價格時，就必須堅持其使用和處分的合法性。

　　（2）合法原則給我們提供了這樣的估價技術(shù)路線：估價時必須首先確認估價對象具有合法的產(chǎn)權(quán)，其次要求估價對象的用途必須是合法的，同時還要求在估價中如果涉及估價對象的交易或處分方式時，該交易或處分方式必須是合法的。

　　注：主觀題答案僅供參考

　　8、房地產(chǎn)估價技術(shù)路線所反映的是房地產(chǎn)價格的形成過程，而房地產(chǎn)估價原則體現(xiàn)的也正是房地產(chǎn)價格的形成原理，因此，在確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線時要遵循房地產(chǎn)估價原則也就十分自然了。根據(jù)《規(guī)范》房地產(chǎn)估價基本原則包括合法原則、替代原則、最高最佳使用原則、估價時點原則等。相應(yīng)的，房地產(chǎn)估價技術(shù)路線也應(yīng)該遵循以上各原則。

　　注：主觀題答案僅供參考

　　9、（1）以房地產(chǎn)作價入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；一方提供土地使用權(quán)、另一方或者多方提供資金、合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；以房地產(chǎn)抵債的；法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

　?。?）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價具有以下幾個方面特點：第一，從估價時點上看，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價多數(shù)是在轉(zhuǎn)讓前進行，估價時點則在估價作業(yè)日起之后。第二，從委托人和評估主體上講，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價可以委托社會上任何一家值得委托人信任的評估機構(gòu)評估，委托人即可能是買方和賣方單獨委托，也可能是買賣雙方共同委托，這是一種自愿行為。第三，從估價目的和要求上講，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估只是為了了解，掌握房地產(chǎn)交易行情而進行的評估，其目的只是為了在進行房地產(chǎn)交易時有一個參考價格，它帶有咨詢性，其評估結(jié)果可能是有一定擺動幅度的價格區(qū)間，估價人只對估價信息和結(jié)論合乎估價技術(shù)規(guī)范和職業(yè)規(guī)范負責，而對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓定價決策不負直接責任。

　　注：主觀題答案僅供參考

　　10、（1）影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)的主要區(qū)域有：是否位于中央商務(wù)區(qū)或政府機構(gòu)附近；交通條件；周圍環(huán)境。

　?。?）影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)的主要個別因素有：外觀；內(nèi)部裝修；設(shè)備、設(shè)施；是否具有智能化辦公條件；滿足不同公司的不同要求；物業(yè)管理條件。

　　注：主觀題答案僅供參考

　　11、依據(jù)《規(guī)范》附錄第A.O.6條，估價結(jié)果報告應(yīng)記載下列事項：⑴標題；⑵委托人；⑶估價機構(gòu)；⑷估價對象；⑸估價目的；⑹估價時點；⑺價值定義；⑻估價依據(jù)；⑼估價原則；⑽估價方法；⑾估價結(jié)果；⑿估價人員；⒀估價作業(yè)時期；⒁估價報告應(yīng)用的有效期。

　　注：主觀題答案僅供參考

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