房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)估價理論與方法》模擬試卷8

　　判斷題

　　1、現(xiàn)判定某可比實(shí)例的個別因素比估價對象的差2％，則可比實(shí)例的個別因素修正系數(shù)為100／102。
　　A、對
　　B、錯

　　2、房地產(chǎn)價格實(shí)質(zhì)上是關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)益的價格。
　　A、對
　　B、錯

　　3、購買年是預(yù)期估價對象可獲得收益的年限。
　　A、對
　　B、錯

　　4、某宗房地產(chǎn)1994年1月初的價格為1000元／平方米，1998年1月初的價格為1400元／平方米。假設(shè)該類房地產(chǎn)1994年1月初至 1998年1月初的價格變動規(guī)律，為每年1月初的價格與上一年的同期價格的比值都十分接近，則預(yù)測該宗房地產(chǎn)1999年1月初的價格為1523元／平方米。
　　A、對
　　B、錯

　　5、房地產(chǎn)價格的變動趨勢與其當(dāng)前價位的高低可以無關(guān)。
　　A、對
　　B、錯

　　6、成本法、假設(shè)開發(fā)法可同時用于評估在建工程的價格。
　　A、對
　　B、錯

　　7、償債基金折舊法的特點(diǎn)是每年的折舊額均相同，且比直線折舊法計(jì)算的年折舊額小。
　　A、對
　　B、錯

　　8、成本估價法又稱重置成本法。
　　A、對
　　B、錯

　　9、若估價時點(diǎn)為現(xiàn)在，估價對象的狀況卻可以是現(xiàn)在、過去或未來。
　　A、對
　　B、錯

　　10、綜合還原利率：土地還原利率＋建筑物還原利率。
　　A、對
　　B、錯

　　11、估價報告書的有效期是相對于估價作業(yè)日期而言的，而不是相對于估價時點(diǎn)而言的。
　　A、對
　　B、錯

　　12、某商店的營業(yè)面積為550平方米，建筑面積為1000平方米，單位營業(yè)面積的年租金為720元／平方米，則該商店單位建筑面積的年租金為400元／平方米
　　A、對
　　B、錯

　　13、估價對象房地產(chǎn)狀況為過去，估價時點(diǎn)卻可以是過去或現(xiàn)在、未來。
　　A、對
　　B、錯

　　14、某宗房地產(chǎn)的評估價格為300萬元，實(shí)際成交價格為380萬元。這意味著該評估價格不是客觀合理的。
　　A、對
　　B、錯

　　單項(xiàng)選擇題

　　1、土地價格=[房地凈收率-( )]÷土地還原利率。
　　A、土地凈收益
　　B、建筑物價格X建筑物還原利率
　　C、建筑物總收益
　　D、房地費(fèi)用

　　2、某類房地產(chǎn)通常抵押貸款占7成，抵押貸款的年利率10％，購買者自有資本要求的年收益率12％，則該類房地產(chǎn)的資本化率為( )％。
　　A、10.6
　　B、11.4
　　C、11.2
　　D、10.8

　　3、收益法公式 成立的條件是( )。
　　A、a每年不變、有限年期、r每年不變且大于零
　　B、a每年不變、無限年期、r每年不變且大于零
　　C、a每年變化、有限年期、r每年不變且大于零
　　D、a每年不變、有限年期、r每年變化且大于零

　　4、一般損壞房的成新度為( )。
　　A、4-6成
　　B、5-7成
　　C、4-5成
　　D、5-6成

　　5、某宗房地產(chǎn)，凈收益每年50萬元，建筑物價值200萬元，建筑物資本化率12％，土地資本化率10％，則該宗房地產(chǎn)的總價值為( )萬元。
　　A、417
　　B、500
　　C、460
　　D、450

　　6、用市場比較法評估房地產(chǎn)價格時，通常要對比較實(shí)例價格進(jìn)行交易情況、交易日期、( )個別因素修正。
　　A、環(huán)境因素
　　B、質(zhì)量因素
　　C、區(qū)域因素
　　D、新舊程度

　　7、用成本法評估舊建筑物的價格時，折舊注重的應(yīng)是建筑物價值的( )。
　　A、收回
　　B、攤銷
　　C、減損
　　D、補(bǔ)償

　　8、某宗房地產(chǎn)，建筑層數(shù)5層，各層建筑面積相等，建筑覆蓋率50％，樓面地價100元／平方米，則其土地單價為( )元／平方米。
　　A、500
　　B、200
　　C、250
　　D、100

　　9、某建筑物，政府主管部門規(guī)定的該類建筑物的耐用年限N與該建筑物的經(jīng)過年數(shù)t、尚可使用年數(shù)n之間的關(guān)系為( )。
　　A、N=t+n
　　B、N　　C、N>t+n
　　D、A、B、C都可能

　　10、假設(shè)開發(fā)法中預(yù)期開發(fā)后的樓價不可用( )求取。
　　A、市場比較法
　　B、收益法
　　C、成本法
　　D、長期趨勢法

　　11、一宗房地產(chǎn)交易能夠達(dá)成的充分條件是( )。
　　A、買方愿意付出的最低價格小于賣方愿意接受的最高價格
　　B、買方愿意付出的最高價格小于賣方愿意接受的最低價格
　　C、買方愿意付出的最高價格大于賣方愿意接受的最低價格
　　D、買方愿意付出的最高價格小于賣方愿意接受的最低價格

　　12、對比較實(shí)例價格進(jìn)行交易日期修正時，最適宜采用( )。
　　A、一般物價指數(shù)
　　B、建筑材料價格指數(shù)
　　C、房地產(chǎn)價格指數(shù)
　　D、定額調(diào)整系數(shù)

　　13、同一建筑物若使用性質(zhì)不同，其年折舊額由大到小的排列順序?yàn)? )。
　　A、一般生產(chǎn)用房、腐蝕性生產(chǎn)用房、非生產(chǎn)用房
　　B、非生產(chǎn)用房、一般生產(chǎn)用房、腐蝕性生產(chǎn)用房
　　C、腐蝕性生產(chǎn)用房、一般生產(chǎn)用房、非生產(chǎn)用房
　　D、非生產(chǎn)用房、腐蝕性生產(chǎn)用房、一般生產(chǎn)用房

　　14、用成本法評估某宗房地產(chǎn)的價格時，應(yīng)選取( )成本作為評估依據(jù)。
　　A、類似房地產(chǎn)的客觀
　　B、類似房地產(chǎn)的最高
　　C、類似房地產(chǎn)的最低
　　D、該宗房地產(chǎn)的實(shí)際

　　15、某類房地產(chǎn)1994年至1998年的價格分別為910、1190、1490、1810、2110元／平方米。按平均增減量趨勢法估計(jì)，該類房地產(chǎn)于1999年的價格為( )元／平方米。
　　A、2390
　　B、2410
　　C、2430
　　D、2450

　　16、某開發(fā)商在開發(fā)某別墅區(qū)時，為增加利潤提高了建筑密度和容積率，但結(jié)果反而使其別墅的價格下降，這是因?yàn)? )。
　　A、市場不景氣
　　B、該別墅區(qū)的環(huán)境條件變差
　　C、該別墅區(qū)的單位開發(fā)成本降低
　　D、開發(fā)商獲得滿意的利潤即可

　　17、用成本法評估新建房地價格的基本公式為：新建房地價格=取得土地費(fèi)用＋( )＋正常利稅。
　　A、拆遷費(fèi)用
　　B、建造建筑物費(fèi)用
　　C、公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)用
　　D、市政設(shè)施建設(shè)費(fèi)用

　　18、某寫字樓剛建成，其建筑造價實(shí)際為1000萬元，建筑面積為5000平方米，其基地的現(xiàn)時市場價格為600萬元，附近類似寫字樓(包含土地和建筑物)的現(xiàn)時市場價格為2800元／平方米，則該寫字樓中建筑物的合理市場價格應(yīng)為( )萬元。
　　A、800
　　B、900
　　C、1000
　　D、大于1000

　　19、按直接比較判定某可比實(shí)例價格的區(qū)域因素修正系數(shù)為0.98，則其依據(jù)為( )。
　　A、可比實(shí)例的區(qū)域因素優(yōu)于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2％
　　B、可比實(shí)例的區(qū)域因素劣于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2％
　　C、可比實(shí)例的區(qū)域因素劣于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2.04％
　　D、可比實(shí)例的區(qū)域因素優(yōu)于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2.04％

　　20、甲房地產(chǎn)尚可使用年限為50年，單價為1050元／平方米，乙房地產(chǎn)尚可使用年限為60年，單價為1100元／平方米，資本化率均為8％，實(shí)際上甲房地產(chǎn)的價格( )乙房地產(chǎn)的價格。
　　A、高于
　　B、低于
　　C、等于
　　D、B或C

　　21、路線價法估價的第二個步驟應(yīng)為( )。
　　A、設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度
　　B、求取路線價
　　C、編制深度百分率表
　　D、劃分路線價區(qū)段

　　22、某宗房地產(chǎn)，其建筑物的各層建筑面積相等，建筑層數(shù)為5層，建筑密度為50％，土地單價為2500元／平方米，則其樓面地價為( )元／平方米。
　　A、500
　　B、2500
　　C、1000
　　D、1250

　　23、某宗房地產(chǎn)已使用5年，現(xiàn)土地價值為50萬元，建筑物重置價格為80萬元，房地每年的凈收益為11萬元，土地資本化率為8％，建筑物資本化率為10％，則該宗房地產(chǎn)的價值為( )萬元。
　　A、130.0
　　B、119.2
　　C、117.5
　　D、120.0

　　24、采用( )求取的年折舊額每年遞減。
　　A、成新折扣法
　　B、償債基金折舊法
　　C、年數(shù)合計(jì)法
　　D、直線折舊法

　　25、樓面地價=土地單價÷( )。
　　A、建筑層數(shù)
　　B、建筑覆蓋率
　　C、綠地率
　　D、建筑容積率

　　26、選取可比實(shí)例時，應(yīng)注意所謂地點(diǎn)的同一性或類似性，是指所選取的可比實(shí)例應(yīng)與估價對象處于( )。
　　A、同一地區(qū)
　　B、同一城市
　　C、同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)
　　D、A或C

　　27、有甲、乙兩宗面積形狀都相同的相鄰地塊各值50萬元，若將兩宗土地合并為一宗，合并后值110萬元，如果甲地塊的使用權(quán)人購買乙地塊的使用權(quán)，乙地塊的使用權(quán)人索要的交易雙方都是公平合理的正常價格應(yīng)為( )。
　　A、50萬元
　　B、55萬元
　　C、60萬元
　　D、60萬元以上

　　28、房地產(chǎn)價格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)( )的價格。
　　A、開發(fā)成本
　　B、權(quán)益
　　C、物質(zhì)實(shí)體
　　D、B和C

　　多項(xiàng)選擇題

　　1、某宗房地產(chǎn)欲出售，其評估價格為100萬元，最后實(shí)際成交價格為150萬元，這可能是( )。
　　A、評估價格公平合理，成交價格不公平合理
　　B、評估價格不公平合理，成交價格公平合理
　　C、評估價格和成交價格都公平合理
　　D、評估價格和成交價格都不公平合理

　　2、下列各種價格中肯定是事實(shí)的有( )。
　　A、不能作為可比實(shí)例的交易實(shí)例價格
　　B、可比實(shí)例價格
　　C、非公平市價
　　D、評估價格

　　3、下列說法正確的有：( )。
　　A、購買年是利息率的倒數(shù)
　　B、購買年法是地租資本化的另一種表現(xiàn)
　　C、購買年法實(shí)質(zhì)是一種收益法
　　D、購買年實(shí)際是預(yù)計(jì)的可獲收益的年限

　　4、估價報告書的內(nèi)在質(zhì)量取決于( )。
　　A、估價方法選擇的正確性
　　B、估價報告的文字表述水平
　　C、估價結(jié)論的準(zhǔn)確性
　　D、估價報告書的格式

　　5、估價報告書的內(nèi)在質(zhì)量包括( )。
　　A、估價結(jié)論的準(zhǔn)確性
　　B、文字表達(dá)水平
　　C、估價方法選擇的正確性
　　D、參數(shù)確定的合理性

　　6、求取建筑物重新建造成本的方法有( )。
　　A、指數(shù)調(diào)整法
　　B、實(shí)際觀察法
　　C、工料測量法
　　D、分部分項(xiàng)法

　　7、地價區(qū)段是根據(jù)( )的原則來劃分的。
　　A、形狀相似
　　B、用途相似
　　C、地價相近
　　D、地段相連

　　8、建筑物的物質(zhì)折舊包括( )。
　　A、有形損耗
　　B、正常使用的磨損
　　C、功能折舊
　　D、意外的破壞損毀

　　9、各類房屋的殘值率一般為：( )。
　　A、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)3％
　　B、磚木結(jié)構(gòu)一等6％
　　C、磚混結(jié)構(gòu)一等0％
　　D、簡易結(jié)構(gòu)0％

　　10、受理估價委托時，估價人員應(yīng)明確的估價基本事項(xiàng)有：( )。
　　A、估價時點(diǎn)
　　B、估價目的
　　C、估價對象
　　D、估價原則

　　11、對一宗房地產(chǎn)同時采用三種不同方法估價，計(jì)算出三個價格，( )。
　　A、這三個價格應(yīng)是相等的
　　B、最后評估價格可采用這三個價格的平均值
　　C、可采用這三個價格中某一個作為最終評估價格
　　D、在這三個價格的基礎(chǔ)上，估價人員根據(jù)自己的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行修正，確定一個評估價格

　　12、估價上真實(shí)、客觀、合理的價格是指：( )。
　　A、交易雙方均接受的價格
　　B、對交易雙方來說經(jīng)濟(jì)上合理的價格
　　C、正常交易情況下形成的價格
　　D、政府規(guī)定或希望的價格

　　13、對確定資本化率有參考依據(jù)的有( )。
　　A、折舊率
　　B、物價指數(shù)
　　C、銀行貼現(xiàn)率
　　D、投資回報率

　　14、一宗房地產(chǎn)的土地價值為40萬元，建筑物價值為60萬元，已抵押貸款45萬元，作為某種目的的估價結(jié)果為55萬元，則該估價目的的可能是( )。
　　A、買賣
　　B、抵押貸款
　　C、拆遷補(bǔ)償
　　D、保險

　　判斷題答案

　　1、B　2、A　3、A　4、A　5、A　6、A　7、A　8、B　9、A　10、B　11、A　12、B　13、B　14、B

　　單項(xiàng)選擇題答案

　　1、B　2、A　3、A　4、C　5、C　6、C　7、C　8、C　9、D　10、C　11、C　12、C　13、C　14、A　15、B　 16、B　17、B　18、D　19、D　20、B　21、A　22、C　23、A　24、C　25、D　26、D　27、B　28、B

　　多項(xiàng)選擇題答案

　　1、ABD　2、ABC　3、BC　4、AC　5、ACD　6、ACD　7、BCD　8、ABD　9、BD　10、ABC　11、BCD　12、BC　13、CD　14、ABC

　　試題均來源于網(wǎng)絡(luò)，答案僅供參考。

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