2015房估理論與方法要點(diǎn)：房地產(chǎn)實(shí)物因素

　?。ㄒ唬┩恋貙?shí)物因素

　　1．土地面積

　　兩塊位置相當(dāng)?shù)耐恋?，如果面積相差較大，單價(jià)會有所不同。

　　2．土地形狀

　　土地形狀是否規(guī)則，對地價(jià)有一定的影響。

　　3．地形、地勢

　　由于地面的高低起伏、平坦程度等會影響房地產(chǎn)的開發(fā)成本、利用價(jià)值或景觀等，從而影響其價(jià)格。

　　4．地基（工程地質(zhì)）

　　地基（工程地質(zhì)）狀況是指地基承載力和穩(wěn)定性，地下水位和水質(zhì)，有無不良地質(zhì)現(xiàn)象等。

　　5．土壤

　　這里主要說明土壤的污染情況、自然酸堿性和肥力對房地產(chǎn)價(jià)格的影響。

　　6．土地開發(fā)程度

　　一宗土地的基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和場地平整程度，對其價(jià)格的影響是顯而易見的

　　（二）建筑物實(shí)物因素

　　1．建筑規(guī)模

　　建筑物的面積、體積、開間等規(guī)模因素，影響到建筑物的形象、使用性，對房地產(chǎn)價(jià)格有所影響。

　　2．外觀

　　建筑物外觀包括建筑式樣、風(fēng)格、色調(diào)、可視性等，對房地產(chǎn)價(jià)格有很大的影響。

　　3．建筑結(jié)構(gòu)

　　對建筑物最重要、最基本的要求是安全。不同結(jié)構(gòu)的建筑物的穩(wěn)固性和耐久性不同。

　　4．設(shè)施設(shè)備

　　隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和生活水平提高，要求建筑物內(nèi)安裝完善的設(shè)施設(shè)備。

　　5．裝飾裝修

　　房屋按照裝飾裝修的程度，可分為精裝修房、粗裝修房和毛坯房三大類。

　　6．層高和室內(nèi)凈高

　　人們對建筑物的需要，本質(zhì)上是對建筑物內(nèi)部立體空間的需要，而不僅是對面積的需要，因此層高或凈高對房地產(chǎn)價(jià)值也有影響。

　　7．空間布局

　　空問布局影響到建筑物的使用，對房地產(chǎn)價(jià)值有較大的影響。不同用途的建筑物，如住宅、商場、寫字樓等，對空間布局的要求不盡相同。

　　8．日照、采光、通風(fēng)、保溫、隔熱、隔聲、防水

　　日照、采光、通風(fēng)既有實(shí)物因素性質(zhì)，又有區(qū)位因素性質(zhì)（對應(yīng)于朝向、樓層），將它們與保溫、隔熱、隔聲、防水放在一起，是為便于敘述和理解。

　　9．維護(hù)情況和完損狀況

　　建筑物的完損狀況是一個(gè)綜合性因素，包括建筑物年齡、維修養(yǎng)護(hù)情況、工程質(zhì)量等?？偟膩碚f，建筑物完好的，價(jià)值就高；反之，價(jià)值就低。

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