房地產(chǎn)估價(jià)師考試：商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)

　　1.商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其分類(lèi)

　　商務(wù)辦公樓，俗稱(chēng)寫(xiě)字樓，是指用于公司或企業(yè)從事各種業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的建筑物及其附屬設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地。

　　寫(xiě)字樓可從不同角度、按照不同標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類(lèi)和分級(jí)。

　　按建筑面積的大小不同，寫(xiě)字樓可分為小型、中型和大型寫(xiě)字樓，其中建筑面積在1萬(wàn)平方米以下的為小型寫(xiě)字樓；建筑面積在1～3萬(wàn)平方米的為中型寫(xiě)字樓；建筑面積在3萬(wàn)平方米以上的為大型寫(xiě)字樓。

　　按使用功能不同，可將寫(xiě)字樓分為：①單純型寫(xiě)字樓，即寫(xiě)字樓基本上只有辦公一種用途，沒(méi)有其他功能（展示廳、餐飲等）；②商住型寫(xiě)字樓，即既可以辦公還可以住宿；③綜合型寫(xiě)字樓，即以辦公為主，同時(shí)又有其他多種功能，如展示廳、商場(chǎng)、公寓、餐飲等功能。

　　按寫(xiě)字樓所處的位置、自然或質(zhì)量狀況和收益能力不同，可將寫(xiě)字樓分為甲、乙、丙三個(gè)檔次。其中，①甲級(jí)寫(xiě)字樓具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物的物理狀況和建筑質(zhì)量?jī)?yōu)良，收益能力強(qiáng)，有完善的物業(yè)服務(wù)；②乙級(jí)寫(xiě)字樓具有良好的地理位置，建筑物的物理狀況和建筑質(zhì)量良好，建筑物的功能不是最先進(jìn)的，建筑物存在自然磨損，收益能力低于新落成的同類(lèi)寫(xiě)字樓；③丙級(jí)寫(xiě)字樓是已使用年限較長(zhǎng)，建筑物存在明顯的物理磨損和功能陳舊，租金水平較低，但仍保持一定的出租率。

　　當(dāng)然，隨著時(shí)代的發(fā)展，寫(xiě)字樓的分類(lèi)和分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)也在發(fā)生變化。目前寫(xiě)字樓市場(chǎng)流行兩大評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，即甲級(jí)寫(xiě)字樓和5A寫(xiě)字樓。但其實(shí)，無(wú)論是甲級(jí)寫(xiě)字樓還是5A寫(xiě)字樓，國(guó)際和國(guó)內(nèi)都沒(méi)有固定而統(tǒng)一的界定標(biāo)準(zhǔn)。在實(shí)際生活中，要結(jié)合寫(xiě)字樓所處的位置、交通方便性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、寫(xiě)字樓室內(nèi)空間布置、為承租人提供的服務(wù)、建筑設(shè)備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平和承租人類(lèi)型等來(lái)判斷寫(xiě)字樓的檔次。

　　2.商務(wù)辦公房地產(chǎn)的特點(diǎn)

　　商務(wù)辦公樓具有以下特點(diǎn)：

　?。?）所處區(qū)位好，規(guī)模大。

　　寫(xiě)字樓大多建在以經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、信息為中心的大中城市，處于較好區(qū)位，有相當(dāng)規(guī)模的面積，辦公單位集中，人口密度大，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)頻繁。

　　（2）多為現(xiàn)代化的高層建筑，功能齊全、配套設(shè)施完善。

　　寫(xiě)字樓特別是甲級(jí)寫(xiě)字樓，大都為高檔次高層建筑，擁有先進(jìn)的現(xiàn)代化設(shè)施設(shè)備，功能多而全，如有前臺(tái)接待服務(wù)、大小會(huì)議室、酒吧、咖啡廳、餐廳、商場(chǎng)、車(chē)庫(kù)等。

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