房地產(chǎn)估價師考試《案例分析》講義：特殊用途房地產(chǎn)的估價

　　停車庫主要有專營停車庫大樓和地下停車庫，而地下停車庫最為常見，一般位于住宅、商業(yè)和寫字樓的地下部分，其主要為解決地上停車困難的問題，同時也是為了合理利用地下空間。

　　由于停車庫屬于一種較為特殊的房地產(chǎn)，相對于其他房地產(chǎn)而言具有其特殊性及其估價的特殊性，下面主要針對地下停車庫進行說明和分析其特點。

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　　（1）權(quán)屬比較特殊。地下停車庫一般存在兩種不同情況：①開發(fā)商擁有車庫單獨產(chǎn)權(quán)，可對車庫自由行使收益、處分權(quán)；②地下車庫作為共有部位，建筑面積已進行了分攤，車庫不能單獨出售。上述情況的存在，導(dǎo)致了地下停車庫是否存在經(jīng)營性，同時也使得其價格表現(xiàn)形式多樣化。此外，也會存在利用人防工程作為地下車庫的情況。

　　（2）計量單位比較特殊。商品房存在多種計量單位（套、建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積等），國家有關(guān)部門對于應(yīng)該以何種計量單位作為商品房銷售單位也有相關(guān)規(guī)定，但對于地下停車庫物業(yè)，由于地下停車庫物業(yè)用途的特殊性，消費者比較認同的規(guī)則只有一種：車位，與此同時，也會出現(xiàn)相同建筑面積產(chǎn)生不同車位數(shù)的問題。

　?。?）日常管理和服務(wù)相對特殊。地下停車庫除滿足停車這一基本功能外，可能會衍生出其他功能，當然，這種功能主要為解決與機動車相關(guān)的問題，屬于一種配套服務(wù)。這種配套服務(wù)涵蓋面較廣，諸如：車輛安全、車輛清潔、停車的方便和舒適、維修等。由此，地下停車庫日常管理和服務(wù)水平在一定程度上決定了停車庫的檔次。

　　（二）地下停車庫的價格特點

　?。?）價格往往和車位數(shù)掛鉤。與一般商品房不同，地下停車庫的銷售價格往往會以“元/車位”的形式體現(xiàn)，因此，地下停車庫的價格和最初原始投入的緊密程度較低。

　?。?）同一地區(qū)單位價格不會出現(xiàn)較大的變化。由于地下停車庫自身地位和使用功能的特殊性，其單位價格往往不會像其他房地產(chǎn)那樣，呈現(xiàn)出比較鮮明的獨特性，同一地區(qū)地下停車庫單位價格比較一致。

　?。?）價格受地上房地產(chǎn)租售狀況的影響。與地上房地產(chǎn)相比，地下停車庫在一定程度上處于從屬地位，其價格的高低也受地上房地產(chǎn)的租售狀況影響，很難想象，在某宗地上，如果地上部分租售情況極不理想，而地下停車庫會出現(xiàn)租售勢頭良好的情況。

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