2015年房地產(chǎn)估價(jià)師：房地產(chǎn)投資的利弊

　　房地產(chǎn)投資的利弊

　　1、房地產(chǎn)投資之利

　　適于長(zhǎng)期投資、能從公共設(shè)施的改善和投資中獲取利益。優(yōu)點(diǎn)包括：

　　相對(duì)較高的收益水平。開發(fā)項(xiàng)目成本利潤(rùn)率≥20%，有效使用信貸資金、充分利用財(cái)務(wù)杠桿，其權(quán)益投資收益率會(huì)更高。置業(yè)投資持有期內(nèi)權(quán)益收益率每年可達(dá)10%～12%.這相對(duì)于儲(chǔ)蓄、股票、債券等其他類型的投資來(lái)說(shuō)，收益水平是相對(duì)較高的。

　　易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持。由于可以將物業(yè)作為抵押物，所以置業(yè)投資者可以較容易地獲得金融機(jī)構(gòu)的支持，得到其投資所需要的大部分資金，金融機(jī)構(gòu)都愿意提供抵押貸款服務(wù)，給置業(yè)投資者提供了很多選擇。

　　金融機(jī)構(gòu)通常認(rèn)為以房地產(chǎn)為抵押物，是保證其能按期安全收回貸款最有效的方式。除了投資者的資信情況和自有資金投入的數(shù)量外，房地產(chǎn)是一種重要的信用保證，且租金收入就能滿足投資者分期還款對(duì)資金的需要，金融機(jī)構(gòu)提供的抵押貸款比例相當(dāng)高，可達(dá)到70%～90%，且常常還能為貸款者提供利率方面的優(yōu)惠。在西方，甚至可獲得超過(guò)90%～100%的融資。

　　能抵消通貨膨脹的影響。通貨膨脹分類：預(yù)期通貨膨脹（Expeted Inflation）和非預(yù)期通貨膨脹（Unexpected Inflation）。房地產(chǎn)投資能有效抵消通脹，尤其是預(yù)期通貨膨脹的影響。由于存在通貨膨脹，資產(chǎn)的重置成本不斷上升，說(shuō)明房地產(chǎn)投資具有增值性。房地產(chǎn)是人類生活居住、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所必需的，即使在經(jīng)濟(jì)衰退過(guò)程中，其使用價(jià)值不變，因此具有保值性。一般情況下，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲率都會(huì)大于總體物價(jià)水平的上漲率。美國(guó)和英國(guó)的研究資料表明，房地產(chǎn)價(jià)格的年平均上漲率大約是同期年通貨膨脹率的兩倍。房地產(chǎn)投資可以抵消通脹，正是置業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的原因。房地產(chǎn)投資能夠增值，是在正常市場(chǎng)條件下從長(zhǎng)期投資的角度來(lái)看的。短期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)值的下降，并不影響其長(zhǎng)期的增值特性，從房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期景氣循環(huán)規(guī)律來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格總是隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不斷上升的。

　　提高投資者的資信等級(jí)。擁有房地產(chǎn)是占有資產(chǎn)、具有資金實(shí)力的最好證明。

　　2、房地產(chǎn)投資之弊

　　流動(dòng)性差或變現(xiàn)性差。缺點(diǎn)還包括：投資數(shù)額巨大。大量自有資本的占用，使得在宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)短期危機(jī)時(shí)，投資者的凈資產(chǎn)迅速減少。投資回收周期較長(zhǎng)。除了開發(fā)投資在項(xiàng)目竣工后在3～5年能收回投資外，置業(yè)投資的回收期，少則十年八年，長(zhǎng)則二三十年甚至更長(zhǎng)，要承受長(zhǎng)時(shí)間的資金壓力和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，要求投資者資金實(shí)力強(qiáng)，與機(jī)構(gòu)投資者合作。需要專門的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。房地產(chǎn)開發(fā)涉及的程序和領(lǐng)域復(fù)雜，直接參與房地產(chǎn)開發(fā)投資就要求投資者具備專門的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，因此限制了參與房地產(chǎn)開發(fā)投資的數(shù)量。置業(yè)投資者要想達(dá)到預(yù)期投資目標(biāo)，也對(duì)其專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)有較高的要求。

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