2015房地產(chǎn)估價師考點：房地產(chǎn)狀況調(diào)整

　　房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容

　　由于房地產(chǎn)狀況可以分為區(qū)位狀況、實物狀況和權(quán)益狀況，所以房地產(chǎn)狀況調(diào)整可以分為區(qū)位狀況調(diào)整、實物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。在這三種調(diào)整中，還應(yīng)進一步細分為若干因素的調(diào)整。由于構(gòu)成房地產(chǎn)狀況的因素多而復(fù)雜，房地產(chǎn)狀況調(diào)整是市場法的一個難點和關(guān)鍵。（尤其是在估價實務(wù)工作中）

　　（一）區(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容

　　區(qū)位狀況是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)區(qū)位因素的狀況。進行區(qū)位狀況調(diào)整，是將可比實例房地產(chǎn)在其區(qū)位狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)區(qū)位狀況下的價格。

　　區(qū)位狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容主要包括：位置、交通、周圍環(huán)境和景觀、外部配套設(shè)施等影響房地產(chǎn)價格的因素。

　　（二）實物狀況調(diào)整的內(nèi)容

　　實物狀況是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)實物因素的狀況。進行實物狀況調(diào)整，是將可比實例房地產(chǎn)在其實物狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)實物狀況下的價格。

　　實物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容很多，對于土地來說，主要包括：面積、形狀、進深、寬深比、地勢、土壤及地基狀況、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度（屬于可比實例、估價對象之內(nèi)的部分）和場地平整程度等影響房地產(chǎn)價格的因素；對于建筑物來說，主要包括：建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施、設(shè)備、裝飾裝修、空間布局、外觀、防水、保溫、隔熱、隔音、通風、采光、日照、使用率（得房率）、層高、完損程度（包括工程質(zhì)量、建筑物年齡、維修養(yǎng)護情況）等影響房地產(chǎn)價格的因素。

　　（三）權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容

　　權(quán)益狀況是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)權(quán)益因素的狀況。進行權(quán)益狀況調(diào)整，是將可比實例房地產(chǎn)在其權(quán)益狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)權(quán)益狀況下的價格。

　　由于在選取可比實例時要求可比實例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同，所以，在可比實例的權(quán)利性質(zhì)與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同的前提下，權(quán)益狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容主要包括：土地使用期限，城市規(guī)劃限制條件（如容積率）等影響房地產(chǎn)價格的因素。在實際估價中，遇到最多的是土地使用期限調(diào)整，其調(diào)整的具體方法參見本書第八章“收益法及其運用”的有關(guān)內(nèi)容。

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