09年房地產(chǎn)估價師輔導(dǎo)：物權(quán)法解釋（一百四十九）

　　物權(quán)法解釋：第一百四十九條[建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期及土地上的房屋及其他不動產(chǎn)歸屬]

　　第一百四十九條　住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。

　　非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

　　[解釋]本條是建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期及土地上的房屋及其他不動產(chǎn)歸屬的規(guī)定。

　　國家通過出讓的方式，使建設(shè)用地使用權(quán)人獲得一定期間內(nèi)利用土地的權(quán)利。根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限為：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年、綜合或者其他用五十年。因此，建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后，就面臨建設(shè)用地使用權(quán)如何續(xù)期的問題。城市房地產(chǎn)管理法第二十一條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回。”物權(quán)法草案曾經(jīng)根據(jù)現(xiàn)行法律的規(guī)定，對建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)期做出了規(guī)定。但是，物權(quán)法草案向全社會征求意見后，一些部門和群眾對建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的規(guī)定提出了不同的意見。有人提出，一幢公寓多戶居住，建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿，是由住戶個人申請續(xù)期還是業(yè)主委員會統(tǒng)一申請續(xù)期，意見不一致時怎么辦，需要明確。建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的問題，確實和老百姓的利益息息相關(guān)，應(yīng)當(dāng)保障老百姓安居樂業(yè)，使有恒產(chǎn)者有恒心。如果規(guī)定住宅建設(shè)用地需要申請續(xù)期，要求成千上萬的住戶辦理續(xù)期手續(xù)，不僅難以操作，加重了老百姓的負(fù)擔(dān)，也增加了行政管理的成本，不利于社會的安定。在聽取各方面的意見后，物權(quán)法草案對住宅建設(shè)用地使用權(quán)和非住宅建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)期分別做出了規(guī)定，明確規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。續(xù)期的期限、土地使用費支付的標(biāo)準(zhǔn)和辦法，由國務(wù)院規(guī)定。“住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動續(xù)期”的規(guī)定受到了普遍的贊成。同時，有人提出，住戶買房時已經(jīng)支付了土地出讓金，續(xù)期后不應(yīng)再交費。有的認(rèn)為，續(xù)期的應(yīng)交少量的土地使用費?？紤]到住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期后是否支付土地使用費，是關(guān)系到廣大群眾切身利益的問題。絕大多數(shù)住宅建設(shè)用地使用權(quán)的期限為七十年，如何科學(xué)地規(guī)定建設(shè)用地使用權(quán)人屆時應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)，目前還缺少足夠的科學(xué)依據(jù)，應(yīng)當(dāng)慎重研究，物權(quán)法以不作規(guī)定為宜。而且物權(quán)法不作規(guī)定，也不影響國務(wù)院根據(jù)實際情況做出相關(guān)的規(guī)定。因此，本條對建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后是否支付土地使用費的問題未作規(guī)定。

　　為什么非住宅建設(shè)用地使用權(quán)沒有采取自動續(xù)期的規(guī)定？這是因為非住宅建設(shè)用地和住宅建設(shè)用地有較大的區(qū)別。非住宅建設(shè)用地的使用期限相對比較短，使用用途也各不相同。有的建設(shè)用地使用權(quán)人僅需要在特定的期限內(nèi)使用建設(shè)用地，過了該期限，就沒有使用該土地的必要。因此，不宜將自動續(xù)期作為非住宅建設(shè)用地使用權(quán)適用的一般原則，是否續(xù)期應(yīng)當(dāng)由建設(shè)用地使用權(quán)人自己決定。根據(jù)本條的規(guī)定，非住宅建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)期，按照法律規(guī)定辦理，即建設(shè)用地使用權(quán)可以在建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前一年申請續(xù)期。只要建設(shè)用地使用權(quán)人提出續(xù)期的要求，出讓人就應(yīng)當(dāng)同意，只有在公共利益需要使用該建設(shè)用地的情況下，出讓人才有權(quán)拒絕建設(shè)用地使用權(quán)人續(xù)期的要求，收回該土地。

　　有人擔(dān)心，住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動續(xù)期會影響城市規(guī)劃和建設(shè)。物權(quán)法第一百四十八條規(guī)定，建設(shè)用地使用期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)征收的規(guī)定對該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給予補償。在建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期后，因為公共利益需要收回的，也可以適用同樣的原則。

　　關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后建筑物歸屬的問題，《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，土地使用權(quán)期間屆滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得。有人提出，建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿，應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平的原則來確定建筑物等歸屬，而不宜一律規(guī)定歸國家所有?，F(xiàn)實中也有法律對于非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后該土地上的廠房等不動產(chǎn)歸屬的問題做出規(guī)定。比如，中外合作經(jīng)營企業(yè)法規(guī)定，中外合作者舉辦合作企業(yè)，應(yīng)當(dāng)在合作企業(yè)合同中約定“合作企業(yè)終止時財產(chǎn)的歸屬”。因此，對于非住宅建設(shè)用地到期后地上物歸屬的問題，解決的辦法是，有約定的，應(yīng)當(dāng)按照約定，比如按照BOT合同的約定處理等；沒有約定或者約定不明確的，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律規(guī)定辦理。

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