收益年限的確定

　　【提問】

　　下面全是輔導(dǎo)書上的題：

　　估價對象房地產(chǎn)2005年的租金收入為500萬元，經(jīng)營費用為租金收入的30%，從2006年開始年收入增長2%，經(jīng)營費用增長1.5%，該房地產(chǎn)剩余使用年限年限為35年，最后一年不再經(jīng)營，支出費用500萬元之后以4800萬元轉(zhuǎn)讓（均發(fā)生在年末），該類房地產(chǎn)的報酬類為8%，則該房地產(chǎn)2006年1月1日的收益價格為？

　　估價對象房地產(chǎn)2006年租金收入為500萬元，經(jīng)營費用為租金收入的30%，從2007年開始年收入增長2%，經(jīng)營費用增長1.5%，該房地產(chǎn)剩余使用年限為35年，該類房地產(chǎn)的報酬率為8%，則該房地產(chǎn)2007年1月1日的收益價格為？

　　某水池的容積為400m3，2005年6月建成，經(jīng)濟壽命5年該類水池的單位體積造價為500元/m3，則該水池2008年6月的價格接近？

　　【回答】學(xué)員xiaoyuziqing，您好！您的問題答復(fù)如下：

　　估價對象房地產(chǎn)2005年的租金收入為500萬元，經(jīng)營費用為租金收入的30%，從2006年開始年收入增長2%，經(jīng)營費用增長1.5%，該房地產(chǎn)剩余使用年限年限為35年，最后一年不再經(jīng)營，支出費用500萬元之后以4800萬元轉(zhuǎn)讓（均發(fā)生在年末），該類房地產(chǎn)的報酬類為8%，則該房地產(chǎn)2006年1月1日的收益價格為？

　　——您可以分開來算，

　　1、先算租金收入的折現(xiàn)值，然后再算經(jīng)營費用的折現(xiàn)值，兩者相減，得到租金凈收益的折現(xiàn)值

　　2、然后在算經(jīng)營期末轉(zhuǎn)售收益的折現(xiàn)值

　　3、兩者相加得到房地產(chǎn)的評估值，您自己算一下看看

　　估價對象房地產(chǎn)2006年租金收入為500萬元，經(jīng)營費用為租金收入的30%，從2007年開始年收入增長2%，經(jīng)營費用增長1.5%，該房地產(chǎn)剩余使用年限為35年，該類房地產(chǎn)的報酬率為8%，則該房地產(chǎn)2007年1月1日的收益價格為？

　　——這個題跟前面思路是一樣的

　　某水池的容積為400m3，2005年6月建成，經(jīng)濟壽命5年該類水池的單位體積造價為500元/m3，則該水池2008年6月的價格接近？

　　——這里您按平均年限法計算水池的現(xiàn)值就可以了，水池的壽命是5年，已經(jīng)使用了3年，那么物質(zhì)折舊是60%，或者說成新率是40%，水池的重置成本是400×500，這樣您就能算出水池的估價值了

　　★問題所屬科目：房地產(chǎn)估價師——房地產(chǎn)估價理論與方法

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