2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《案例分析》課程講義（3）

　　3.最高最佳使用原則

　　最高最佳使用原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果是在估價(jià)對(duì)象最高最佳使用下的價(jià)值。最高最佳使用是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能夠使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大化的一種最可能的使用。

　　房地產(chǎn)估價(jià)之所以要遵守最高最佳使用原則，是因?yàn)樵诂F(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，每個(gè)房地產(chǎn)擁有者都試圖充分發(fā)揮其房地產(chǎn)的潛力，采用最高最佳的使用方式，以取得最大的經(jīng)濟(jì)利益。這一估價(jià)原則也是房地產(chǎn)利用競(jìng)爭(zhēng)與優(yōu)選的結(jié)果。因此，房地產(chǎn)估價(jià)不僅要遵守合法原則，而且要遵守最高最佳使用原則。

　　最高最佳使用必須同時(shí)滿足以下4個(gè)條件：①法律上許可；②技術(shù)上可能；③經(jīng)濟(jì)上可行；④價(jià)值最大化。在此特別需要指出的是，估價(jià)中在判斷估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用時(shí)，往往容易忽視“法律上許可”這個(gè)前提條件，甚至誤以為最高最佳使用原則與合法原則有時(shí)是沖突的。實(shí)際上，最高最佳使用是在法律（包括法律、法規(guī)、政策、土地使用權(quán)出讓合同等）允許范圍內(nèi)的最高最佳使用。因此，最高最佳使用原則與合法原則之間的關(guān)系是：遵守了合法原則，不一定符合最高最佳使用原則的全部要求；遵守了最高最佳使用原則，必然遵守了合法原則中對(duì)合法使用方面的要求，但不一定符合合法原則對(duì)合法產(chǎn)權(quán)、合法處分等方面的要求。

　　最佳使用具體包括最佳用途（或最佳用途組合）、最佳規(guī)模和最佳集約度。尋找估價(jià)對(duì)象最高最佳使用的方法，是先盡可能地設(shè)想出各種潛在的使用方式，然后從下列4個(gè)方面依序篩選：

　　（1）法律上的許可性。對(duì)于每一種潛在的使用方式，首先檢查它是否為法律所允許。如果是法律不允許的，應(yīng)被淘汰。

　?。?）技術(shù)上的可能性。對(duì)于法律所允許的每一種使用方式，要檢查它在技術(shù)上是否能夠?qū)崿F(xiàn)，包括建筑材料性能、施工技術(shù)手段等能否滿足要求。如果是技術(shù)上達(dá)不到的，應(yīng)被淘汰。

　?。?）經(jīng)濟(jì)上的可行性。對(duì)于法律上允許、技術(shù)上可能的每一種使用方式，還要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)可行性檢驗(yàn)。經(jīng)濟(jì)可行性檢驗(yàn)的一般做法是：針對(duì)每一種使用方式，首先預(yù)測(cè)它未來的收入和支出流量，然后將未來的收入和支出流量用現(xiàn)值表示，再將這兩者進(jìn)行比較。只有收入現(xiàn)值大于支出現(xiàn)值的使用方式才具有經(jīng)濟(jì)可行性，否則應(yīng)被淘汰。具體的經(jīng)濟(jì)可行性評(píng)價(jià)指標(biāo)有財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期等。

　　（4）價(jià)值是否達(dá)到最大化。在所有具有經(jīng)濟(jì)可行性的使用方式中，能夠使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大化的使用方式，才是最高最佳的使用方式。

　　進(jìn)一步來講，有三個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理有助于我們把握最高最佳使用原則：①收益遞增遞減原理；②均衡原理；③適合原理。

　　收益遞增遞減原理可以幫助我們確定估價(jià)對(duì)象的最佳集約度和最佳規(guī)模。它揭示的是兩種投入產(chǎn)出關(guān)系（投入產(chǎn)出關(guān)系是指投入量的變動(dòng)與相應(yīng)產(chǎn)出量的變動(dòng)之間的關(guān)系）： 一種是在一種投入量變動(dòng)而其他投入量固定的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系；另一種是在所有的投入量都變動(dòng)的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系。

　　收益遞增遞減原理揭示的第一種投入產(chǎn)出關(guān)系叫做收益遞減規(guī)律（也稱為邊際收益遞減原理）， 可以表述如下：假定僅有一種投入量是可變的，其他的投入量保持不變，則隨著該種可變投入量的增加，在開始時(shí)，產(chǎn)出量的增加有可能是遞增的；但當(dāng)這種可變投入量繼續(xù)增加達(dá)到某一點(diǎn)以后，產(chǎn)出量的增加會(huì)越來越小，即會(huì)出現(xiàn)遞減現(xiàn)象。

　　收益遞增遞減原理揭示的第二種投入產(chǎn)出關(guān)系叫做規(guī)模收益（也稱為規(guī)模報(bào)酬規(guī)律）， 可以表述如下：假定以相同的比例來增加所有的投入量（即規(guī)模的變化）， 則產(chǎn)出量的變化有以下3種可能：

　?、佼a(chǎn)出量的增加比例等于投入量的增加比例的情況被稱為規(guī)模收益不變；

　?、诋a(chǎn)出量的增加比例大于投入量的增加比例的情況被稱為規(guī)模收益遞增；

　?、郛a(chǎn)出量的增加比例小于投入量的增加比例的情況被稱為規(guī)模收益遞減。

　　在擴(kuò)大規(guī)模時(shí)，一般是先經(jīng)過一個(gè)規(guī)模收益遞增階段，然后經(jīng)過一個(gè)規(guī)模收益不變階段，再經(jīng)過一個(gè)規(guī)模收益遞減階段。

　　均衡原理是以估價(jià)對(duì)象的內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合是否均衡，來判定估價(jià)對(duì)象是否為最高最佳使用。它也可以幫助我們確定估價(jià)對(duì)象的最佳集約度和最佳規(guī)模。以建筑物與土地的組合來講，建筑物與土地相比較，如果規(guī)模過大或過小，或者檔次過高或過低，則建筑物與土地的組合不是均衡狀態(tài)，該房地產(chǎn)的效用便不能得到有效發(fā)揮，從而會(huì)降低該房地產(chǎn)的價(jià)值。例如，某宗土地上有建筑物，但該建筑物不是在最高最佳使用狀態(tài)，例如已過時(shí)、破舊、現(xiàn)狀容積率低，則會(huì)對(duì)該宗土地的有效利用構(gòu)成妨礙，在對(duì)該宗土地進(jìn)行估價(jià)時(shí)就需要做減價(jià)調(diào)整。這種情況在現(xiàn)實(shí)中經(jīng)常遇到，例如在舊城區(qū)有一塊空地，另有一塊有建筑物的土地，這兩塊土地的位置相當(dāng)，而有建筑物的土地上的建筑物已破舊不堪（無繼續(xù)利用價(jià)值）， 此時(shí)對(duì)于買者來說，空地的價(jià)值要高于有建筑物的土地價(jià)值。因?yàn)橘I者購得該有建筑物的土地后，還需花代價(jià)拆除建筑物，從而該建筑物的存在，不僅增加不了土地的價(jià)值，還降低了土地的價(jià)值。

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