2015年房地產估價師考試《理論與方法》：現金流折現法

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　　3．現金流折現法和傳統方法

　　3.1現金流量折現法和傳統方法的定義

　　3.2現金流折現法與傳統方法的區(qū)別

　　3.3現金流折現法和傳統方法的優(yōu)缺點

　　3.1現金流量折現法和傳統方法的定義

　　假設開發(fā)法中考慮資金的時間價值兩種方方式

　　第一種是采用折現的方式，稱為現金流量折現法

　　第二種是采取計算投資利息的方式，稱為傳統方法

　　3.2現金流折現法與傳統方法的區(qū)別

　　比較項目傳統方法現金流折現法

　　對開發(fā)完成后的價值以及后續(xù)的開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等主要根據估價進點的房地產市場狀況作出，是靜止在估價時點的金額模擬房地產開發(fā)過程，預測它們未來發(fā)生的時間以及在未來發(fā)生時的金額

　　各項收入、支出發(fā)生的時間不考慮時間上的不同，直接相加減，但是計算投資利息，也不考慮預售與延遲銷售要考慮各項收入、支出發(fā)生的時間不同，首先把它們折算到同一時間上，然后再相加減

　　投利息和開發(fā)利潤這兩項這兩項都單獨顯現出來這兩項都不單獨顯現，而是隱含在折現過程中

　　折現率包含安全收益（利率部分和風險收益（利潤）兩個部門

　　【2007年真題】

　　運用假設開發(fā)法中的現金流量折現法估價時，無須做的是（ ?。?。

　　A．估算后續(xù)開發(fā)經營期

　　B．估算后續(xù)開發(fā)的各項支出、收入

　　C．估算后續(xù)開發(fā)各項支出、收入在何時發(fā)生

　　D．估算開發(fā)期中的利息和利潤

　　【答案】D

　　3.3現金流折現法和傳統方法的優(yōu)缺點

　　優(yōu)缺點對比

　　現金流量折現法測算出的結果比較精確，但測算過程較為復雜；傳統方法測算出來的結果比較粗略，但測逄過程相對簡單一些

　　現金流量法要求做到以下三點

　　后續(xù)開發(fā)經營期究竟多長要預測準確

　　各項收入、支出在何時發(fā)生要預測準確

　　各項收入、支出發(fā)生的金額要預測準確

　　方法的選用

　　在實際估價中應盡量采用現金流量折現法

　　在難以采用現金流量折現法的情況下，可以采用傳統方法

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發(fā)布：2007-07-13 09:53 編輯：泛普軟件 · xiaona [打印此頁] [關閉]

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