2015年房地產(chǎn)估價師考試《理論與方法》：現(xiàn)金流折現(xiàn)法

　　3．現(xiàn)金流折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法

　　3.1現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的定義

　　3.2現(xiàn)金流折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法的區(qū)別

　　3.3現(xiàn)金流折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的優(yōu)缺點

　　3.1現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的定義

　　假設開發(fā)法中考慮資金的時間價值兩種方方式

　　第一種是采用折現(xiàn)的方式，稱為現(xiàn)金流量折現(xiàn)法

　　第二種是采取計算投資利息的方式，稱為傳統(tǒng)方法

　　3.2現(xiàn)金流折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法的區(qū)別

　　比較項目 傳統(tǒng)方法 現(xiàn)金流折現(xiàn)法

　　對開發(fā)完成后的價值以及后續(xù)的開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等 主要根據(jù)估價進點的房地產(chǎn)市場狀況作出，是靜止在估價時點的金額 模擬房地產(chǎn)開發(fā)過程，預測它們未來發(fā)生的時間以及在未來發(fā)生時的金額

　　各項收入、支出發(fā)生的時間 不考慮時間上的不同，直接相加減，但是計算投資利息，也不考慮預售與延遲銷售 要考慮各項收入、支出發(fā)生的時間不同，首先把它們折算到同一時間上，然后再相加減

　　投利息和開發(fā)利潤這兩項 這兩項都單獨顯現(xiàn)出來 這兩項都不單獨顯現(xiàn)，而是隱含在折現(xiàn)過程中

　　折現(xiàn)率包含安全收益（利率部分和風險收益（利潤）兩個部門

　　【2007年真題】

　　運用假設開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估價時，無須做的是（ 　）。

　　A．估算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期

　　B．估算后續(xù)開發(fā)的各項支出、收入

　　C．估算后續(xù)開發(fā)各項支出、收入在何時發(fā)生

　　D．估算開發(fā)期中的利息和利潤

　　【答案】D

　　3.3現(xiàn)金流折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的優(yōu)缺點

　　優(yōu)缺點對比

　　現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算出的結(jié)果比較精確，但測算過程較為復雜；傳統(tǒng)方法測算出來的結(jié)果比較粗略，但測逄過程相對簡單一些

　　現(xiàn)金流量法要求做到以下三點

　　后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期究竟多長要預測準確

　　各項收入、支出在何時發(fā)生要預測準確

　　各項收入、支出發(fā)生的金額要預測準確

　　方法的選用

　　在實際估價中應盡量采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法

　　在難以采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法的情況下，可以采用傳統(tǒng)方法

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