2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》：凈收益的求取

　　3．凈收益的求取

　　3.1凈收益測(cè)算的基本原理

　　3.2不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的求取

　　3.3求取凈收益應(yīng)注意的問題

　　3.4收益年限和收益流模式的確定

　　3.1凈收益測(cè)算的基本原理

　　3.1.1基于租賃收入測(cè)算凈收益－投資法

　　3.1.2基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益－利潤(rùn)法

　　對(duì)于既有大量租賃實(shí)例又有營(yíng)業(yè)收入的，宜通過租賃收入求以凈收益

　　3.1.1基于租賃收入測(cè)算凈收益－投資法

　　3.1.1.1基本公式及概念

　　3.1.1.2運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的說明

　　3.1.1.3兩個(gè)重要指標(biāo)

　　3.1.1.1基本公式及概念

　　基本公式

　　凈收益＝潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入－運(yùn)營(yíng)費(fèi)用＝有效毛收入－運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

　　相關(guān)概念

　　凈收益

　　潛在毛收入

　　空置和收租損失

　　有效毛收入

　　運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

　　序號(hào) 項(xiàng)目

　　1可出租面積

　　2月租金收入

　　3潛在毛租金收入

　　4出租率（1－空置率）

　　5 有效毛租金收入（扣除空置率）

　　6 運(yùn)營(yíng)成本

　　7 年凈經(jīng)營(yíng)收入（有效毛租金收入－運(yùn)營(yíng)成本）

　　【2006年真題】

　　某商鋪建筑面積為500㎡，建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和剩余土地使用年限為35年；市場(chǎng)上類似商鋪按建筑面積計(jì)的月租金為120元/㎡；運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為租金收入的25％；該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10％。該商鋪的價(jià)值為（ ?。┤f元。

　　A.521

　　B.533

　　C.695

　　D.711

　　【答案】A

　　年租金收入＝500×120×12＝72（萬元）

　　運(yùn)營(yíng)費(fèi)用＝72×25%=18（萬元）

　　凈收益＝72-18=54（萬元）

　　3.1.1.2運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的說明（四不包括）

　　運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的構(gòu)成

　　房地產(chǎn)稅

　　保險(xiǎn)費(fèi)

　　工員工資及辦公費(fèi)用

　　保持房地產(chǎn)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的成本

　　為承租人提供服務(wù)的費(fèi)用

　　運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與會(huì)計(jì)上成本費(fèi)用的區(qū)別

　　不包含抵押貸款還本付息額，如扣除為稅前現(xiàn)金流量

　　不包含折舊（不包括建筑物、土地取費(fèi)費(fèi)用的折舊攤銷，但包括壽命比整體建筑物經(jīng)濟(jì)壽命短的構(gòu)件、設(shè)備、裝飾裝修等折舊）

　　不包含改擴(kuò)建費(fèi)用－可用假設(shè)開發(fā)法來測(cè)算改拆建項(xiàng)目

　　不包含所得稅－與特定業(yè)主經(jīng)營(yíng)狀況相關(guān)，所得稅后稱為稅后現(xiàn)金流

　　3.1.1.3兩個(gè)重要指標(biāo)

　　3.1.2基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益－利潤(rùn)法

　　特點(diǎn)

　　業(yè)主與經(jīng)營(yíng)者為同一主體，房地產(chǎn)租金與經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)沒有分開

　　與租賃收入測(cè)算凈收益的區(qū)別

　　潛在毛收入或有效毛收入變成了經(jīng)營(yíng)收入

　　要扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益

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