2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》：折舊求取方法

　　5.3折舊求取方法一－年限法

　　5.3.1年限法及年限的相關(guān)概念

　　5.3.2直線法

　　5.3.3成新折扣法

　　5.3.1年限法及年限的相關(guān)概念

　　年限法

　　也稱為年齡－壽命法，是根據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命、有效年齡或剩余經(jīng)濟(jì)壽命來(lái)求取建筑物折舊的方法

　　相關(guān)概念（三方面六個(gè)概念）

　　5.3.1.1建筑物的壽命

　　自然壽命

　　經(jīng)濟(jì)壽命

　　5.3.1.2建筑物的年齡

　　實(shí)際年齡

　　有效年齡

　　5.3.1.3剩余壽命

　　剩余自然壽命

　　剩余經(jīng)濟(jì)壽命

　　5.3.1.1建筑物的壽命

　　分類

　　自然壽命：建筑物竣工日期起至其主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備自然老化或損壞而不能保證建筑物安全使用之日止的時(shí)間

　　經(jīng)濟(jì)壽命：建筑物自竣工日期起至其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值不再有貢獻(xiàn)之日止，即產(chǎn)生的收入大于經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，使用凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間

　　關(guān)系

　　一般經(jīng)濟(jì)壽命短于其自然壽命

　　5.3.1.2建筑物的年齡

　　類型

　　實(shí)際年齡：建筑物自竣工日期起至估價(jià)時(shí)點(diǎn)止的是歷年數(shù)，類似于人的實(shí)際年齡

　　有效年齡：指估價(jià)時(shí)點(diǎn)是建筑物狀況和效用所顯示的年齡，類似人看上去的年齡

　　關(guān)系

　　有效年齡可能小于也可以等于或大于實(shí)際年齡

　　當(dāng)維修養(yǎng)護(hù)為正常時(shí)，有效年齡＝實(shí)際年齡

　　當(dāng)維修養(yǎng)護(hù)比正常好，有效年齡＜實(shí)際年齡

　　當(dāng)維修養(yǎng)護(hù)比正常差，有效年齡＞實(shí)際年齡

　　5.3.1.3剩余壽命

　　類型

　　剩余自然壽命＝自然壽命－實(shí)際年齡

　　剩余經(jīng)濟(jì)壽命＝經(jīng)濟(jì)壽命－有效年齡

　　規(guī)定

　　利用年限法求建筑物折舊時(shí)，壽命應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命，年齡應(yīng)為有效年齡，剩余壽命應(yīng)為剩余經(jīng)濟(jì)壽命

　　5.3.2直線法（五個(gè)公式）

　　5.3.3成新折扣法

　　概念

　　先判定出成新率，用重新購(gòu)建價(jià)格與成新率的乘積來(lái)求取建筑物的現(xiàn)值的方法

　　成新率的求法

　　直接判斷

　　根據(jù)壽命概念求取

　　適用范圍

　　比較粗略，適用于初步估價(jià)

　　同時(shí)需要對(duì)大量建筑物進(jìn)行估價(jià)的場(chǎng)合

　　公式

　　建筑物現(xiàn)值＝建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格×成新率

　　成新率＝1－年折舊北×有效年齡t

　　當(dāng)殘值率為0時(shí) 成新率＝剩余經(jīng)濟(jì)壽命/（有效年齡+剩余經(jīng)濟(jì)壽命）

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