房地產估價師《制度與政策》：商品房買賣合同

　　3.8 商品房買賣合同

　　3.8.1 商品房買賣合同的主要內容

　　3.8.2 商品房合同的計價方式

　　3.8.3 誤差的處理方式

　　3.8.4 中途變更規(guī)劃、設計

　　3.8.5 保修責任

　　3.8.1 商品房買賣合同的主要內容

　　當事人名稱和姓名、住所

　　商品房基本情況

　　商品房的銷售方式

　　商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間

　　交付使用條件及日期

　　裝飾、裝修標準承諾

　　供水、供電等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任

　　公共配套建筑的產權歸屬

　　面積差異的處理方式

　　辦理產權登記有關事宜

　　解決爭議的辦法

　　違約責任

　　雙方約定的其他事項

　　3.8.2 商品房合同的計價方式

　　計價方式

　　按套（單元）計價

　　按套內建筑面積或按建筑面積計價

　　產權登記方式

　　按建筑面積進行登記

　　3.8.3 誤差的處理方式

　　衡量誤差的指標

　　合同有約定的從其約定

　　合同款作約定的按以下原則處理

　　面積誤差比小于等于3％的，據實結算房價款（多退少補）

　　面積誤差比大于3％時

　　買受人有權退房。退房的開發(fā)企業(yè)應當在買受人提出退房日期30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息

　　買受人不退房的

　　產權登記面積大于合同約定面積時，

　　面積誤差比在3％之內的房價款由買受人補足

　　超出3％部分的房價款由開發(fā)企業(yè)承擔，產權歸買受人

　　產權登記面積小于合同約定面積的

　　面積誤差比絕對值在3％以內的部分房價款由開發(fā)企業(yè)返還買受人

　　絕地值超過3％的房價款由開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人

　　【2007年真題】

　　商品房買賣合同約定面積為150平米，價格為40.00元每平米，交付使用時，產權登記面積為155平米，買賣雙方未對面積誤差的處理方式作出約定。根據有關規(guī)定最后結算的房價款應為（ ）萬元。

　　A. 60.0 B. 61.0 C. 61.8 D. 62.0

　　【答案】C

　　【2006年真題】

　　下列關于商品房銷售的表述中，正確的是（ ）

　　A．商品房買賣合同中約定的面積誤差不得超過3%

　　B．按何種面積計價，就按何種面積登記發(fā)證

　　C．按套內建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積

　　D．商品房買賣合同對面積誤差無約定的，應據實計算房價款

　　【答案】C

　　3.8.4 中途變更規(guī)劃、設計

　　發(fā)生合法的變更時，開發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人

　　買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。如未作答復，視同接受變更以及由此引起的房價款的變更

　　開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定的時限內通知買受人的，買受人有權退房，并由開發(fā)企業(yè)承擔違約責任

　　3.8.5 保修責任

　　是指開發(fā)企業(yè)對購買人承擔的保修責任

　　保修期從交付之日起計算

　　【辨析】兩種保修責任

　　施工合同的中保修責任

　　是施工單位向建設單位（開發(fā)商）承擔責任的保修期

　　從工程竣工驗收合格之日起計算

　　購買合同中的保修責任

　　是開發(fā)企業(yè)向購買人承擔責任的保修期

　　從商品房交付之日起計算

　　【2006年真題】

　　房地產開發(fā)企業(yè)銷售商品住宅，其保修期從（ ）之日起計算。

　　A．工程竣工

　　B．物業(yè)驗收合格

　　C．購房人實際入住

　　D．開發(fā)企業(yè)向購房人交付房屋

　　【答案】D

　　注意商品房的保修期與建筑施工保修期的區(qū)別

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