房地產(chǎn)估價師《案例與分析》總結(jié)：扣除項目評估方法選擇

　　（二）扣除項目評估方法的選擇

　　1．取得土地使用權(quán)所支付的金額

　　取得土地使用權(quán)所支付的金額指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。目前主要包括以下幾種形式：

　　以出讓金形式取得土地使用權(quán)，以出讓合同為依據(jù)按出讓金進(jìn)行扣除；

　　以毛地價形式取得土地使用權(quán)，以出讓合同為依據(jù)按毛地價進(jìn)行扣除；

　　以招牌掛形式取得土地使用權(quán)，以合同為依據(jù)按土地價格進(jìn)行扣除；

　　以受讓方式取得土地使用權(quán)，以土地和稅務(wù)部門登記的受讓價格和土地增值稅計稅價格進(jìn)行扣除；

　　無法確認(rèn)歷史土地使用權(quán)取得價格的情況下，依《土地增值稅暫行條例》之規(guī)定，按取得土地使用權(quán)時的基準(zhǔn)地價進(jìn)行評估；劃撥土地轉(zhuǎn)讓時，按轉(zhuǎn)讓時點地價標(biāo)準(zhǔn)評估其應(yīng)補(bǔ)交的出讓金或毛地價。

　　2．房地產(chǎn)開發(fā)成本

　　對于房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)成本的評估，適宜采用市場比較和分部分項的評估方法。房地產(chǎn)開發(fā)成本評估關(guān)鍵是反映其現(xiàn)時的重置成本價值。

　　房地產(chǎn)開發(fā)成本評估的要點是在于如何與取得土地使用權(quán)所支付的金額進(jìn)行銜接。若取得土地使用權(quán)所支付的僅為出讓金，房地產(chǎn)開發(fā)成本中還應(yīng)包括政府收取市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、開發(fā)商發(fā)生的通平費用；若取得土地使用權(quán)所支付的僅為毛地價，房地產(chǎn)開發(fā)成本中應(yīng)包括開發(fā)商發(fā)生的通平費用；若取得土地使用權(quán)所支付的為熟地價，房地產(chǎn)開發(fā)成本中不應(yīng)再包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費。

　　3．舊房及建筑物的評估價格

　　舊房及建筑物的評估價格所包含的內(nèi)容在包括房地產(chǎn)開發(fā)成本全部子項的基礎(chǔ)上，還應(yīng)包括開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用（即與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用）和開發(fā)利潤。

　　根據(jù)《土地增值稅暫行條例》之規(guī)定，舊房及建筑物的評估價格應(yīng)采用重置成本價乘以成新度折扣率的方法確定。

　　銷售費用的計算，應(yīng)注意區(qū)分不能等同于估價規(guī)范中的銷售稅費，避免銷售過程中的稅費（營業(yè)稅及其附加）重復(fù)計算。

　　《土地增值稅暫行條例》中并未對開發(fā)利潤的計算作明確的說明，開發(fā)利潤的記取應(yīng)遵循房地產(chǎn)估價規(guī)范的要求，即應(yīng)以土地取得費和開發(fā)成本之和為基礎(chǔ)，根據(jù)開發(fā)、建造類似房地產(chǎn)相應(yīng)的平均利潤率水平求取，因為只有這種結(jié)果才能充分體現(xiàn)開發(fā)主體投資行為所承擔(dān)的全部風(fēng)險報酬。

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