房地產(chǎn)估價(jià)師講義案例與分析：房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價(jià)的類型

　　三、房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價(jià)的技術(shù)路線

　　房地產(chǎn)拍賣是一種特殊的市場交易，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第八條規(guī)定：“拍賣應(yīng)確定保留價(jià)。拍賣保留價(jià)由人民法院參照評估價(jià)確定；未作評估的，參照市價(jià)確定，并應(yīng)當(dāng)征詢有關(guān)當(dāng)事人的意見。人民法院確定的保留價(jià)，第一次拍賣時(shí)，不得低于評估價(jià)或者市價(jià)的百分之八十；如果出現(xiàn)流拍，在行拍賣時(shí)，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價(jià)的百分之二十。”

　　因此房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價(jià)只需評估估價(jià)對象在正常市場的價(jià)格水平，而拍賣保留價(jià)則由人民法院參考評估價(jià)進(jìn)行確定。估價(jià)對象正常的市場價(jià)格可以根據(jù)估價(jià)對象的類型，選用市場法、收益法、成本法等方法進(jìn)行評估。

　　四、房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價(jià)的類型與方法

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　　商品房屬于完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)，估價(jià)時(shí)可采用市場法、成本法、收益法評估其正常市場價(jià)格。

　　（二）行政劃拔地上的房產(chǎn)

　　行政劃撥地上房產(chǎn)的所有人只擁有房屋的所有權(quán)，按照相關(guān)的法律法規(guī)的規(guī)定，拍賣所得在支付處分工作費(fèi)用后，須先補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金，因此對劃撥土地上的房產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，可采取兩種技術(shù)路線進(jìn)行估價(jià)：

　?。?）以完全商品房產(chǎn)權(quán)進(jìn)行估價(jià)，拍賣后從拍賣價(jià)款中扣除應(yīng)補(bǔ)地價(jià)款及賣方稅費(fèi)。估價(jià)時(shí)可采用市場法、成本法、收益法評估其正常市場價(jià)格。

　?。?）以房地產(chǎn)的權(quán)益價(jià)格，即完全商品房的價(jià)格減去應(yīng)補(bǔ)地價(jià)進(jìn)行評估，估價(jià)時(shí)可先采用市場法、成本法、收益法評估完全產(chǎn)權(quán)下的正常市場價(jià)格，再評估應(yīng)補(bǔ)繳的地價(jià)。

　　由于完全產(chǎn)權(quán)市場價(jià)格比較容易獲取，而應(yīng)補(bǔ)交地價(jià)存在較多變數(shù)，因此通常采用第一種技術(shù)路線。

　　（三）在建工程

　　對處于在建工程階段的拍賣房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)充分考慮后續(xù)工程需投入的成本、費(fèi)用，交接帶來的額外支出及不可預(yù)見費(fèi)用，估價(jià)方法可選用假設(shè)開發(fā)法、成本法、市場法。

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