2015房地產(chǎn)估價師《理論與方法》考點總結(jié)：建筑物重新購建價格求取思路

　　（三）建筑物重新購建價格的求取思路

　　求取建筑物的重新購建價格，是假設(shè)該建筑物占用的土地已經(jīng)取得，并且該土地為沒有該建筑物的空地，但除了沒有該建筑物之外，其他狀況均維持不變，然后在該土地上建造與該建筑物相同或者具有同等效用的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤；也可以設(shè)想將該全新建筑物發(fā)包給建筑承包商（建筑施工企業(yè)）建造，由建筑承包商將能直接使用的全新建筑物移交給發(fā)包人，這種情況下發(fā)包人應(yīng)支付給建筑承包商的全部費用（即建設(shè)工程價款或工程承發(fā)包價格），再加上發(fā)包人的其他必要支出（如勘察設(shè)計和前期工程費、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費等）及發(fā)包人的應(yīng)得利潤。

　　三、建筑物重新購建價格的求取方式

　　按照建筑物重新建造方式的不同，可將建筑物重新購建價格分為重建價格和重置價格。這兩種重新購建價格也可以說是兩種重新購建價格基準，分別稱為重建價格基準和重置價格基準。

　　重建價格也稱為重建成本（reproduction cost），是指采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)及工藝等，在估價時點時的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象建筑物相同的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤?？梢园堰@種重新建造方式形象地理解為“復(fù)制”。因此，進一步地說，重建價格是在原址，按照原有規(guī)格和建筑形式，使用與原有建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備相同的新的建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備，采用原有建筑技術(shù)和工藝等，在估價時點時的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與原有建筑物相同的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤。

　　重置價格也稱為重置成本（replacement cost），是指采用估價時點時的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)及工藝等，在估價時點時的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤。

　　重建價格與重置價格通常不同。一般的建筑物適用重置價格，有歷史或美學價值的建筑物適用重建價格。但因年代久遠、已缺乏與舊建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備，或因建筑技術(shù)、工藝和建筑標準改變等，使“復(fù)制”有困難的建筑物，一般只好使用重置價格，或者盡量做到“形似”。

　　重置價格的出現(xiàn)是技術(shù)進步的必然結(jié)果，也是“替代原理”的體現(xiàn)。由于技術(shù)進步，使原有的許多材料、設(shè)備、結(jié)構(gòu)、技術(shù)、工藝等都已過時落后或者成本過高，而采用新的材料、設(shè)備、結(jié)構(gòu)、技術(shù)、工藝等，不僅功能更加完善，而且成本會降低，因此，重置價格通常低于重建價格。

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