2015房地產(chǎn)估價師《理論與方法》考點總結(jié)：成本法估價的條件

　?。ǘ┏杀痉ü纼r需要具備的條件

　　運用成本法估價要注意的是，現(xiàn)實中的房地產(chǎn)價格特別是具體一宗房地產(chǎn)的價格，直接取決于其效用而非花費的成本，成本的增加一定要對效用的增大有所作用才能構(gòu)成價格。換一個角度講，房地產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價值，花費的成本不多也不一定說明其價值不高。價格等于“成本加平均利潤”是在長時期內(nèi)平均來看的，并且需要具備以下兩個條件：一是自由競爭（即可以自由進(jìn)退的市場），二是該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)。其原理如下：

　　首先假設(shè)價格正好等于成本加平均利潤，并假設(shè)此時的供給與需求正好平衡，然后假設(shè)有某個因素（例如利率上調(diào)）導(dǎo)致了供大于求，則在供求規(guī)律和利潤激勵等的作用下會出現(xiàn)以下循環(huán)：房地產(chǎn)供大于求→房地產(chǎn)價格下降→房地產(chǎn)開發(fā)利潤率降低→房地產(chǎn)開發(fā)投資減少→房地產(chǎn)開發(fā)量縮減→房地產(chǎn)供給減少→房地產(chǎn)價格上漲→房地產(chǎn)開發(fā)利潤率上升→房地產(chǎn)開發(fā)投資增加→房地產(chǎn)開發(fā)量增加→房地產(chǎn)供給增加→房地產(chǎn)價格下降……。

　　顯而易見，如果不是在長時期內(nèi)，或者沒有自由競爭，又或商品本身不可以大量重復(fù)生產(chǎn)，上述循環(huán)就不能成立，價格就不會等于成本加平均利潤。實際上，即使具備這些條件，價格等于成本加平均利潤也是偶然的，價格僅僅是圍繞著“成本加平均利潤”而上下波動，趨向于“成本加平均利潤”。當(dāng)求大于供時，房地產(chǎn)價格可能大大高于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本；當(dāng)供大于求時，房地產(chǎn)價格可能大大低于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本。因此，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本高，并不一定意味著房地產(chǎn)價格就高；房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本低，也不一定說明房地產(chǎn)價格就低。正是因為房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本不是始終成正比，才出現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)投資有賺錢與賠錢的問題。從一個房地產(chǎn)開發(fā)項目來看有賺錢與賠錢的問題，從一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來看也有賺錢與賠錢的問題，甚至從整個房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)來看，短期內(nèi)也有賺錢與賠錢的問題。如果房地產(chǎn)價格始終是由房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本決定的，海南、北海的房地產(chǎn)市場就不會有1993年房地產(chǎn)熱過后的一段“悲慘”局面。

　　盡管有上述原理，但并不意味著不具備上述理想條件就不可以采用成本法估價，而是要求在運用成本法時注意“逼近”。其中最主要的是要注意以下3個問題：

　?。?）是應(yīng)采用客觀成本而不是實際成本?？蓪⒎康禺a(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本區(qū)分為實際成本和客觀成本。實際成本也稱為個別成本，是指某個具體的房地產(chǎn)開發(fā)商的實際花費?？陀^成本也稱為正常成本，是指假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)時大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商的一般花費。

　?。?）是應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計等的分析進(jìn)行調(diào)整?，F(xiàn)實中有一些選址不當(dāng)或者規(guī)劃設(shè)計不合理等造成不符合市場需要的房地產(chǎn)，極端的例子是在人流量很小的地方建造的商場。在這種情況下雖然無論誰建造該商場客觀上都要花費那么多成本，但該商場也不會有那么高的價值。

　?。?）是應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合市場供求分析進(jìn)行調(diào)整。當(dāng)房地產(chǎn)市場供大于求時，應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上調(diào)低評估價值；當(dāng)供小于求時，應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上調(diào)高評估價值。

　　成本法估價還要求房地產(chǎn)估價師具有較豐富的建筑工程、建筑材料、建筑設(shè)備、裝飾裝修、工程造價等方面的專業(yè)知識。

　　成本法測算出的價值一般是房地產(chǎn)所有權(quán)的價值，在中國可視為房屋所有權(quán)和在估價時點剩余使用期限的土地使用權(quán)的價值。

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