2015房地產(chǎn)估價師《理論與方法》考點總結(jié)：直線法

　　建筑物的經(jīng)濟壽命短于其自然壽命，它是由市場決定的，相同類型的建筑物在不同地區(qū)的經(jīng)濟壽命可能不同。經(jīng)濟壽命具體可在建筑物自然壽命、設(shè)計壽命的基礎(chǔ)上，根據(jù)建筑結(jié)構(gòu)、工程質(zhì)量、用途和維修養(yǎng)護情況，結(jié)合市場狀況、周圍環(huán)境、經(jīng)營收益狀況等進行綜合分析判斷得出。建筑物如果經(jīng)過了翻修、改造等，其自然壽命和經(jīng)濟壽命都有可能得到延長。建筑物的經(jīng)濟壽命還可以通過后面將要介紹的市場提取法求出的年平均折舊率的倒數(shù)來求取。

　　建筑物的剩余壽命（remaining life）是其壽命減去年齡后的壽命，分為剩余自然壽命和剩余經(jīng)濟壽命。建筑物的剩余自然壽命是其自然壽命減去實際年齡后的壽命。建筑物的剩余經(jīng)濟壽命（remaining economic life）是其經(jīng)濟壽命減去有效年齡后的壽命，即：

　　剩余經(jīng)濟壽命＝經(jīng)濟壽命-有效年齡

　　因此，如果建筑物的有效年齡比實際年齡小，就會延長建筑物的剩余經(jīng)濟壽命；反之，就會縮短建筑物的剩余經(jīng)濟壽命。建筑物的有效年齡是從估價時點向過去推算的時間，剩余經(jīng)濟壽命是自估價時點開始至建筑物經(jīng)濟壽命結(jié)束的時間，兩者之和等于建筑物的經(jīng)濟壽命。如果建筑物的有效年齡小于實際年齡，就相當(dāng)于建筑物比其實際竣工之日晚建成。此時，建筑物的經(jīng)濟壽命可視為從這個晚建成之日開始到建筑物對房地產(chǎn)價值不再有貢獻為止的時間。

　　利用年限法求取建筑物的折舊時，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟壽命，年齡應(yīng)為有效年齡，剩余壽命應(yīng)為剩余經(jīng)濟壽命。因為只有這樣，求出的建筑物折舊以及求出的建筑物價值，才能符合實際。例如，兩幢同時建成的完全相同的建筑物，如果維修養(yǎng)護不同，其市場價值就會不同，但如果采用自然壽命、實際年齡來計算折舊，那么它們的價值就會相同。進一步來說，新近建成的建筑物未必完好，從而其價值未必高；而較早建成的建筑物未必損壞嚴(yán)重，從而其價值未必低。例如，新建成的房屋可能由于存在建筑設(shè)計、施工質(zhì)量缺陷或者使用不當(dāng)，竣工沒有幾年就已經(jīng)成了“嚴(yán)重損壞房”；而有些20世紀(jì)初建造的舊建筑物，至今可能仍然完好無損，即使不考慮其文化內(nèi)涵因素，也有較高的市場價值。

　　2．直線法

　　年限法中最主要的是直線法。直線法（straight一1ine method）是最簡單和迄今應(yīng)用得最普遍的一種折舊求取方法，它假設(shè)在建筑物的經(jīng)濟壽命期間每年的折舊額相等。

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