2015房地產(chǎn)估價師《理論與方法》考點總結(jié)：土地實物因素

　　二、實物因素

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　　1．土地面積

　　兩塊位置相當(dāng)?shù)耐恋?，如果面積相差較大，它們的單位價格會有高低差異。一般地說，凡是面積過于狹小而不利于經(jīng)濟使用的土地，單位價格較低。但在特殊情況下也可能有例外，面積狹小的土地卻有很高的價格。例如，若某塊土地與相鄰?fù)恋睾喜⒑髸蟠筇岣呦噜復(fù)恋氐睦脙r值，則該塊土地的擁有者可能會以居奇的心態(tài)，待價而沽，而相鄰?fù)恋氐膿碛姓邽榍笃渫恋啬艿玫接行Ю?，則可能不惜以高價取得該塊土地。

　　地價與土地面積大小的關(guān)系又是可變的。一般地說，在城市繁華地段對面積大小的敏感度較高，而在市郊或農(nóng)村則相對較低。土地面積大小的合適度還因不同地區(qū)、不同消費習(xí)慣而有所不同。例如，某地方房地產(chǎn)市場如果普遍接受高層樓房，則在該地區(qū)，較大面積土地的利用價值要高于較小面積土地的利用價值，因而較大面積土地的單位價格會高于較小面積土地的單位價格。相反，如果某地方市場僅能接受小型建筑型態(tài)，則較大面積土地的單位價格與較小面積土地的單位價格，差異不會很大。

　　2．土地形狀

　　土地形狀是否規(guī)則，對地價也有一定的影響。形狀規(guī)則的土地，主要是指正方形、長方形（但長寬的比例要適當(dāng)）的土地。由于形狀不規(guī)則的土地一般不能有效利用，相對于形狀規(guī)則的土地，其價格一般要低。通常為改善形狀不規(guī)則土地的利用，多采取土地調(diào)整或重劃措施。土地經(jīng)過調(diào)整或重劃之后，利用價值提高，地價立即隨之上漲，這從另一方面說明了土地形狀對地價的影響。

　　3．地形

　　由于地面的高低起伏、平坦程度等會影響房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本、利用價值或者景觀等，從而影響其價格。一般地說，平坦的土地，價格較高；高低不平的土地，價格較低。但是，如果土地過于平緩，往往不利于地面水的匯集和排除。

　　4．地勢

　　在其他條件相同時，地勢高的房地產(chǎn)的價格要高于地勢低的房地產(chǎn)的價格，因為地勢低不僅下雨時容易積水、潮濕，而且會影響建筑物的氣勢、可視性（即要被看得見）。氣勢、可視性對于寫字樓都很重要，可視性對于商鋪很重要。

　　把地勢與當(dāng)?shù)氐慕邓拷Y(jié)合起來，可以較好地看到地勢對房地產(chǎn)價格的影響。地勢雖然低洼，但如果降水量不大，則不易積水，從而地勢對房地產(chǎn)價格的影響不大；反之，降水量大，地勢對房地產(chǎn)價格的影響就大。

　　5．土壤

　　這里主要說明土壤的污染情況、自然酸堿性和肥力對房地產(chǎn)價格的影響。土壤受到污染的土地，由于需要處理費用，土地價格會降低；房屋所在土地的土壤如果受到污染，房價會降低。酸性土壤對混凝土有很大的破壞作用，堿性土壤不利于植物生存。這些問題盡管目前在技術(shù)上都能解決，但無形中要增加房地產(chǎn)開發(fā)和消費過程中的成本，同樣會降低地價或房價。

　　肥力即土地肥沃程度，是土地提供植物生長、繁殖所需要的養(yǎng)分的能力。土地天然就可能具有不同的肥力，但也可以通過后天的人工施肥或土地改良使其肥力提高。肥力對于農(nóng)業(yè)是極為重要的，但對于其他產(chǎn)業(yè)并不重要，因此肥力這個因素主要是影響農(nóng)地價格。對于農(nóng)地而言，顯而易見，土地肥沃，地價就高；相反，土地貧瘠，地價就低。在影響農(nóng)地價格的因素中，肥力甚至是最重要的因素，而且越是偏僻的地區(qū)，肥力對地價的決定作用越大。在考慮肥力與農(nóng)地價格的關(guān)系時應(yīng)注意，肥力這個概念本身較模糊，不很精確。一般地說，肥力是一個綜合性因素，是對植物生長、繁殖所必需的因素或栽培植物所必需的條件的總括。這些因素和條件有：日光、熱量、水分、空氣和植物養(yǎng)料。也有人用土壤的松硬、深淺、濕度、溫度等來衡量土地的肥力。因此，土地是否肥沃，雖然一般人都能感覺到，但非農(nóng)業(yè)土壤專家是很難作出準(zhǔn)確判斷的。肥力也不單純是個技術(shù)問題，更是個社會經(jīng)濟問題，因為肥沃或不肥沃也是相對于一定的農(nóng)作物而言的。對于某種農(nóng)作物來說是肥沃的土地，可能對于另一種農(nóng)作物來說并不肥沃。

　　6．地基

　　地基狀況是指地基的承載力、穩(wěn)定性、地下水位等。地基的承載力是指土地可負(fù)荷物品的能力，特別是指在保證地基穩(wěn)定的條件下，建筑物的沉降量不超過允許值的地基承載能力。不同的地塊，承載力可能不同。對于農(nóng)地來說，由于一般情況下土地的承載力都能滿足要求，所以通常不考慮承載力這個因素。但對于建設(shè)用地，特別是對于城市建設(shè)用地來說，地質(zhì)條件對地價的影響較大，尤其在現(xiàn)代城市建設(shè)向高層化發(fā)展的情況下更是這樣。

　　對于建設(shè)用地來說，一般情況下，地質(zhì)堅實，承載力較大，有利于建筑使用，地價就高；反之，地價則低。但不同的建筑物，如平房、多層建筑、高層建筑，對土地承載力有不同的要求，因此承載力對地價的影響程度也有所不同。

　　現(xiàn)代建筑技術(shù)進(jìn)步在一定程度上可以克服不良土壤及地基狀況造成的土壤污染、地基承載力小、不穩(wěn)定等問題，因此，地價與土壤及地基狀況關(guān)系的實質(zhì)，是土壤及地基狀況的好壞決定著開發(fā)建設(shè)成本的高低。建造同樣的建筑物，土壤及地基狀況好的土地，需要的地基加固處理等費用低，從而地價高；相反，則地價低。不同地震烈度的建筑抗震設(shè)防要求，也可以說明這個問題。這些通過假設(shè)開發(fā)法可以清楚地看出。

　　7．土地條件

　　一宗土地的基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和場地平整程度，對其價格的影響是顯而易見的：“七通一平”土地的價格，要高于“五通一平”土地的價格：“五通一平”土地的價格，要高于“三通一平”土地的價格。

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