2015房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)總結(jié)：房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格

　　第三章 房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值

　　第四節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類

　　五、房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格、土地使用權(quán)價(jià)格和其他房地產(chǎn)權(quán)利的價(jià)格

　　房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格、土地使用權(quán)價(jià)格和其他房地產(chǎn)權(quán)利的價(jià)格是一組按照房地產(chǎn)權(quán)利的種類來(lái)劃分的房地產(chǎn)價(jià)格，具體有房屋所有權(quán)價(jià)格、土地所有權(quán)價(jià)格、建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格、宅基地使用權(quán)價(jià)格、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格、地役權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格和租賃價(jià)格。為敘述上的簡(jiǎn)便，將建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格、宅基地使用權(quán)價(jià)格和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格合稱為土地使用權(quán)價(jià)格，將地役權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格和租賃價(jià)格合稱為其他房地產(chǎn)權(quán)利價(jià)格。

　　（一）房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格

　　房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格是指房屋所有權(quán)價(jià)格、土地所有權(quán)價(jià)格，或者房屋所有權(quán)與土地所有權(quán)價(jià)格。目前，中國(guó)的土地只能為國(guó)家所有或者集體所有，土地的國(guó)家所有權(quán)和集體所有權(quán)不允許出讓和轉(zhuǎn)讓，僅存在以征收方式將集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地。雖然征收集體土地要給予補(bǔ)償，但目前還不是按照被征收土地的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償。因此，中國(guó)目前只有房屋所有權(quán)價(jià)格，沒(méi)有土地所有權(quán)價(jià)格，通常也不存在土地所有權(quán)價(jià)值評(píng)估。但在特殊情況下可能需要對(duì)土地所有權(quán)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，例如衡量社會(huì)總財(cái)富中土地財(cái)富總量是多少時(shí)，評(píng)估的應(yīng)當(dāng)是土地所有權(quán)價(jià)值而不是土地使用權(quán)價(jià)值。因?yàn)槿绻u(píng)估的是土地使用權(quán)價(jià)值，則估價(jià)結(jié)果就會(huì)與其他國(guó)家和地區(qū)不可比，或者在同等條件下的土地財(cái)富要比其他國(guó)家和地區(qū)的少很多。另外，如果未來(lái)將集體土地征收補(bǔ)償改變?yōu)榘凑毡徽魇胀恋氐氖袌?chǎng)價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償，就會(huì)存在集體土地所有權(quán)價(jià)值評(píng)估。相比之下，城市房屋拆遷補(bǔ)償已于2001年從實(shí)物補(bǔ)償安置改變?yōu)樨泿叛a(bǔ)償，并規(guī)定貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~以被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格為依據(jù)確定。

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