2015房地產(chǎn)估價師理論與方法考點：房地產(chǎn)特性九

　　十、保值增值

　　一般地說，豆腐、牛奶之類的易腐爛變質(zhì)物品，經(jīng)過一段時間以后，其價值會完全喪失；電腦、手機之類的高科技產(chǎn)品，隨著新技術(shù)新工藝不斷出現(xiàn)、生產(chǎn)效率提高、生產(chǎn)成本降低、更好產(chǎn)品面世等，其價值會大幅度降低。但是，房地產(chǎn)由于土地面積不能增加、交通等基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善、人口增加等，其價值通常可以得到保持，甚至隨著時間的推移，價值會自然增加，即自然增值。

　　引起房地產(chǎn)價格上漲的原因主要有以下5個方面：①房地產(chǎn)擁有者自己對房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良，例如更新或添加設(shè)施設(shè)備，重新進(jìn)行裝飾裝修，改進(jìn)物業(yè)管理等；②外部經(jīng)濟(jì)，例如政府進(jìn)行道路、地鐵等交通建設(shè)，修建廣場、公園、公共綠地，調(diào)整城市發(fā)展方向，改變城市格局等；③需求增加導(dǎo)致稀缺性增加，例如經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口增加帶動房地產(chǎn)需求增加；④通貨膨脹，即商品和服務(wù)的貨幣價格總水平的持續(xù)上漲現(xiàn)象，或者簡單地說，是物價的持續(xù)普遍上漲；⑤房地產(chǎn)使用管制改變，例如將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，將原工業(yè)用途改變?yōu)榫幼∮猛净蛏虡I(yè)用途，增加容積率。其中，房地產(chǎn)擁有者自己對房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良所引起的房地產(chǎn)價格上漲，不是房地產(chǎn)的自然增值；通貨膨脹所引起的房地產(chǎn)價格上漲，不是真正的房地產(chǎn)增值，而是房地產(chǎn)保值；外部經(jīng)濟(jì)、需求增加導(dǎo)致稀缺性增加、房地產(chǎn)使用管制改變所引起的房地產(chǎn)價格上漲，是真正的房地產(chǎn)自然增值。

　　房地產(chǎn)通常具有保值功能，因為它能抵御通貨膨脹。如果出現(xiàn)通貨膨脹，貨幣的購買力會下降，今天能用1元錢買到的商品或服務(wù)，以后很可能得花不止l元錢才能買到。而說某項投資是保值性的，意味著所投入資金的增值速度能抵消貨幣的貶值速度，具體地說，就是能保證投資一段時間后所抽回的資金，完全能夠購買到當(dāng)初的投資額可以購買到的同等商品或服務(wù)。

　　房地產(chǎn)的保值增值特性是從房地產(chǎn)價格變化的總體趨勢來講的。房地產(chǎn)價格是波浪式上漲的，不排除隨著社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的波動而波動，房地產(chǎn)本身的功能變得落后或者環(huán)境惡化、景觀被破壞導(dǎo)致的房地產(chǎn)貶值，甚至過度投機、房地產(chǎn)價格泡沫破滅后出現(xiàn)的房地產(chǎn)價格大幅度下跌。在某些情況下，房地產(chǎn)價格出現(xiàn)長時期的連續(xù)下跌也是可能的。例如，日本1955年至1991年的幾十年間地價持續(xù)上漲，但1991年以后隨著“泡沫經(jīng)濟(jì)”的破滅，地價一路下滑。就日本全國而言，其地價峰值出現(xiàn)在1991年9月，而東京等6大城市的地價峰值出現(xiàn)在1990年9月。地價下跌尤以東京等6大城市為甚，如1999年3月底，東京等6大城市商業(yè)用地和住宅用地的平均價格只有1990年9月泡沫經(jīng)濟(jì)高峰時的21．7%和45%.再如一座礦山城鎮(zhèn)，如果礦產(chǎn)資源被開采完后沒有其他產(chǎn)業(yè)相繼興起，則其房地產(chǎn)價格會隨著城鎮(zhèn)的衰落而有逐漸低落的趨勢。另外，中國現(xiàn)行的土地價格是有期限的建設(shè)用地使用權(quán)價格，對于一宗使用期限較長的土地來說，在其使用期限的前若干年，價格可能隨著需求增加而呈現(xiàn)上漲趨勢，但因總有一天土地剩余使用期限會降為零，所以具體一宗有土地使用期限的房地產(chǎn)價格從長遠(yuǎn)看是趨于下降的；但如果預(yù)計可以續(xù)期且續(xù)期的補地價很少或者完成了續(xù)期，則該宗房地產(chǎn)的價格又會高起來。

　　11．房地產(chǎn)具有保值增值特性，真正的房地產(chǎn)自然增值是由于（ ）引起的。（2005年試題）（2007年相關(guān)試題）
　　A．裝飾裝修改造
　　B．通貨膨脹
　　C．需求增加導(dǎo)致稀缺性增加
　　D．改進(jìn)物業(yè)管理
　　E．周圍環(huán)境改善

　　答案：CE

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