2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》學(xué)習(xí)資料（5）

　　三、成本法：難點(diǎn)是折舊的求取。

　　成本法的理論依據(jù)，從賣(mài)方的角度來(lái)看，是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論。其價(jià)格基于“生產(chǎn)費(fèi)用”，重在過(guò)去的投入，是賣(mài)方愿意接受的最低價(jià)格；從買(mǎi)方的角度來(lái)看，是替代原理。即買(mǎi)方愿意支付的最高價(jià)格。

　　1、成本法的適用對(duì)象和條件：只要是新近開(kāi)發(fā)建造、計(jì)劃開(kāi)發(fā)建造或可以假設(shè)重新開(kāi)發(fā)建造的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價(jià)。成本法特別適用于那些既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)的估價(jià)。單純的建筑物的估價(jià)通常也采用成本法。在房地產(chǎn)保險(xiǎn)（包括投保和理賠）及其他損害賠償中，通常也是采用成本法估價(jià)。

　　一般適合在農(nóng)村地區(qū)、城鄉(xiāng)結(jié)合部、新開(kāi)發(fā)地區(qū)以及舊城改造地區(qū)。

　　現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)的價(jià)格直接取決于其效用，而非花費(fèi)的成本。也就是說(shuō)，成本的增加并不一定增加其價(jià)值，投入成本不多也不一定說(shuō)明其價(jià)值不高。

　　2、運(yùn)用成本法時(shí)注意：①要區(qū)分實(shí)際成本和客觀(guān)成本。實(shí)際成本是某個(gè)具體的開(kāi)發(fā)商的實(shí)際花費(fèi)，客觀(guān)成本是假設(shè)開(kāi)發(fā)建造時(shí)大多數(shù)開(kāi)發(fā)商的正?；ㄙM(fèi)，在估價(jià)中應(yīng)采用客觀(guān)成本。②要結(jié)合市場(chǎng)供求分析來(lái)確定評(píng)估價(jià)值。

　　3、操作步驟：①搜集有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等資料；②估算重新購(gòu)建價(jià)格；③估算折舊；④求取積算價(jià)格。

　　4、價(jià)格構(gòu)成：

　?、磐恋厝〉觅M(fèi)。①征用農(nóng)用地，土地取得成本包括農(nóng)用地征用費(fèi)[土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、耕地開(kāi)墾費(fèi)、新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金、征地管理費(fèi)（由用地單位在征地費(fèi)總額的基礎(chǔ)上按一定比例支付的管理費(fèi)，其收取標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)征地包干方式的不同，為征地費(fèi)總額的1.5%~3%）、政府規(guī)定的其他有關(guān)稅費(fèi)]和土地使用權(quán)出讓金等。

　?、诜课莶疬w的，土地取得成本包括拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)（被拆除房屋及附屬物補(bǔ)償費(fèi)、購(gòu)建拆遷安置用房費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、被拆遷單位和個(gè)體工商戶(hù)停產(chǎn)、停業(yè)期間損失補(bǔ)助費(fèi)、房屋拆遷管理費(fèi)和房屋拆遷服務(wù)費(fèi)、政府規(guī)定的其他有關(guān)稅費(fèi)）和土地使用權(quán)出讓金等。

　?、墼谑袌?chǎng)上“購(gòu)買(mǎi)”的，如購(gòu)買(mǎi)政府出讓或其他開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)讓的已完成征用拆遷的熟地，土地取得成本包括購(gòu)買(mǎi)土地的價(jià)款和在購(gòu)買(mǎi)時(shí)應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)等。

　?、崎_(kāi)發(fā)成本。分為土地開(kāi)發(fā)成本和建造成本。包括：勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開(kāi)發(fā)過(guò)程中的稅費(fèi)。

　?、枪芾碣M(fèi)用。通?？砂赐恋厝〉贸杀九c開(kāi)發(fā)成本之和的一定比例計(jì)算。

　?、韧顿Y利息。包括土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用的利息，無(wú)論它們的來(lái)源是借貸資本還是自有資金，都應(yīng)計(jì)算利息。（注意計(jì)息基礎(chǔ)、期限、利率、計(jì)息方式）

　　⑸銷(xiāo)售稅費(fèi)。①銷(xiāo)售費(fèi)用（廣告費(fèi)、銷(xiāo)售代理費(fèi)等）、②銷(xiāo)售稅金及附加（兩稅一費(fèi)）、③其他銷(xiāo)售稅費(fèi)（應(yīng)由賣(mài)方負(fù)擔(dān)的交易手續(xù)費(fèi)等）。通常是按售價(jià)的一定比例計(jì)算。

　?、书_(kāi)發(fā)利潤(rùn)。估算開(kāi)發(fā)平均利潤(rùn)時(shí)應(yīng)掌握：①開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是所得稅前的

　　開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－土地取得成本－開(kāi)發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷(xiāo)售稅費(fèi)

　　②開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是在正常條件下開(kāi)發(fā)商所能獲得的平均利潤(rùn)，而不是個(gè)別開(kāi)發(fā)商最終獲得的實(shí)際利潤(rùn)，也不是個(gè)別開(kāi)發(fā)商所期望獲得的利潤(rùn)。

　?、坶_(kāi)發(fā)利潤(rùn)是按一定基數(shù)乘以同一市場(chǎng)上類(lèi)似房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所要求的相應(yīng)平均利潤(rùn)率來(lái)計(jì)算。具體有以下幾種：

　　Ⅰ 計(jì)算基數(shù)=土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本 相應(yīng)的利潤(rùn)率為直接成本利潤(rùn)率

　　直接成本利潤(rùn)率=開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/（土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本）

　?、?計(jì)算基數(shù)=土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用 相應(yīng)的利潤(rùn)率為投資利潤(rùn)率

　　投資利潤(rùn)率=開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/（土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用）

　　Ⅲ 計(jì)算基數(shù)=土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷(xiāo)售費(fèi)用 相應(yīng)的利潤(rùn)率為成本利潤(rùn)率

　　成本利潤(rùn)率=開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/（土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷(xiāo)售費(fèi)用）

　?、?計(jì)算基數(shù)=開(kāi)發(fā)完成捕撈的房地產(chǎn)價(jià)值（售價(jià)） 相應(yīng)的利潤(rùn)率為銷(xiāo)售利潤(rùn)率

　　銷(xiāo)售利潤(rùn)率=開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值

　　5、成本法的基本公式：

　　積算價(jià)格=重新購(gòu)建價(jià)格－折舊 有3種情況：一是新開(kāi)發(fā)的土地；二是新建的房地產(chǎn)（包括房地、建筑物）；三是舊有房地產(chǎn)。

　　新開(kāi)發(fā)的土地和新建的房地產(chǎn)采用成本法估價(jià)一般不扣除折舊，但應(yīng)考慮工程質(zhì)量、規(guī)劃設(shè)計(jì)、周?chē)h(huán)境、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等方面對(duì)價(jià)格的影響而給予適當(dāng)?shù)脑鰷p修正。

　?、龠m用于新開(kāi)發(fā)土地的基本公式：新開(kāi)發(fā)土地價(jià)格=取得待開(kāi)發(fā)土地的成本+土地開(kāi)發(fā)成本

　　+管理費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

　?、谶m用于新建房地產(chǎn)的基本公式：新建房地產(chǎn)價(jià)格=土地取得成本+土地開(kāi)發(fā)成本+建筑物建造

　　成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

　?、圻m用于舊房地產(chǎn)的基本公式：

　　舊房地產(chǎn)價(jià)格=土地的重新取得價(jià)格或重新開(kāi)發(fā)成本+建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格－建筑物的折舊

　　必要時(shí)，還應(yīng)扣除由于舊建筑的存在而導(dǎo)致的土地價(jià)值減損。

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