09年房地產(chǎn)估價師輔導(dǎo)：物權(quán)法解釋（七十九）

　　物權(quán)法解釋：第七十九條[建筑物及其附屬設(shè)施的維修基金的歸屬、用途以及籌集與使用]

　　第七十九條　建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當公布。

　　[解釋]本條是關(guān)于建筑物及其附屬設(shè)施的維修基金的歸屬、用途以及籌集與使用的規(guī)定。

　　隨著我國住房制度改革的不斷深人，人民群眾的生活水平不斷提高，居民個人擁有住宅的比例越來越高，住宅房屋的維修管理責任也相應(yīng)地由過去的國家、單位承擔轉(zhuǎn)移到居民個人承擔；而我國的住宅多為高層或者多層的群體建筑，又往往以住宅小區(qū)的形式開發(fā)建設(shè)，這樣，建筑物及其附屬設(shè)施的維修問題就日益彰顯出來。建筑物及其附屬設(shè)施能否正常、及時、順利地維修，關(guān)系到建筑物及其附屬設(shè)施能否正常使用及業(yè)主的安全，關(guān)系到全體業(yè)主的切身利益，關(guān)系到社會的和諧與穩(wěn)定。因此，有必要對建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金做出規(guī)定。

　　1998年下發(fā)的《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》明確提出，要建立住房專項維修資金制度。1998年12月，建設(shè)部和財政部聯(lián)合印發(fā)的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》規(guī)定，商品住房和公有住房出售后都應(yīng)當建立維修基金。同時，對維修資金如何交納做出了具體的規(guī)定。例如，商品住房在銷售時，購房者與售房單位應(yīng)當簽訂有關(guān)維修基金繳交約定。購房者應(yīng)當按購房款2％一3％的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有，不計入住宅銷售收入。2000年建設(shè)部發(fā)布的《關(guān)于進一步深化國有企業(yè)住房制度改革加快解決職工住房問題的通知》指出，出售公有住房，應(yīng)當按照有關(guān)規(guī)定建立住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金，并健全維修基金使用與管理制度，實施有效監(jiān)督。2003年國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》對建立健全維修資金制度做出了進一步規(guī)定。條例規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金，有權(quán)對專項維修資金的管理和使用予以監(jiān)督。專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門會同國務(wù)院財政部門制定。

　　針對實踐中，業(yè)主疑問較多的有關(guān)建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金所有權(quán)歸屬、維修資金的用途以及如何使用等問題，本條規(guī)定，建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當公布。

　　這一規(guī)定首先明確了建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金是屬于業(yè)主共有的。維修資金的使用涉及共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造、維護等，涉及業(yè)主能否正常使用建筑物及其附屬設(shè)施，關(guān)系著每個業(yè)主的切身利益，因此，本條規(guī)定維修資金的使用應(yīng)當經(jīng)業(yè)主共同決定。至于業(yè)主如何決定維修資金的使用，要依據(jù)物權(quán)法第七十六條作出決定。

　　關(guān)于維修資金的用途，本條規(guī)定主要用于業(yè)主專有部分以外的共用部分的維修。例如電梯、水箱等的維修。至于業(yè)主專有部分以外的哪些部分為共有部分，哪些設(shè)施為建筑物的附屬設(shè)施，要根據(jù)每一棟建筑物、每一個建筑區(qū)劃的不同情況具體分析。建設(shè)部和財政部聯(lián)合印發(fā)的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》規(guī)定，共用部位，是指住房主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?，戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設(shè)施設(shè)備，是指住宅小區(qū)或單幢住房內(nèi)，建設(shè)費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

　　為便于業(yè)主及時了解建筑物及其附屬設(shè)施維修資金的籌集情況，依法監(jiān)督維修資金的使用，本條還規(guī)定，維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當予以公布。

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