09年房地產(chǎn)估價師輔導(dǎo)：物權(quán)法解釋（七十二）

　　物權(quán)法解釋：第七十二條[業(yè)主對專有部分以外的共有部分權(quán)利義務(wù)]

　　第七十二條　業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。

　　業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。

　　[解釋]本條是關(guān)于業(yè)主對專有部分以外的共有部分權(quán)利義務(wù)的規(guī)定。

　　業(yè)主專有部分以外的共有部分通常是指，除建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分以外的部分，既包括建筑物內(nèi)的走廊、樓梯、過道、電梯、外墻面、水箱、水電氣管線等部分，也包括建筑區(qū)劃內(nèi)，由業(yè)主共同使用的物業(yè)管理用房、綠地、道路、公用設(shè)施以及其他公共場所等，但法律另有規(guī)定的除外。目前我國城鎮(zhèn)居民住房情況復(fù)雜，僅所有權(quán)就有不同的情形。有的是在住房制度改革后，將原租住的公有住房，依照房改價購買為自己所有；有的是按照市場價格購買的商品房；有的是享受國家優(yōu)惠政策購買的經(jīng)濟適用房；還有集資建房的。而農(nóng)民因征地遷人高層或者多層建筑物居住的情況就更為復(fù)雜，因此，建筑區(qū)劃內(nèi)哪些部分為業(yè)主共有，還須根據(jù)具體情況具體確定。

　　業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)包括兩部分內(nèi)容。一是業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有共有權(quán)；二是業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有共同管理的權(quán)利。

　　業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有共有權(quán)，即每個業(yè)主在法律對所有權(quán)未作特殊規(guī)定的情形下，對專有部分以外的走廊、樓梯、過道、電梯、外墻面、水箱、水電氣管線等共有部分，對物業(yè)管理用房、綠地、道路、公用設(shè)施以及其他公共場所等共有部分享有占有、使用、收益或者處分的權(quán)利。但是，如何行使占有、使用、收益或者處分的權(quán)利，還要依據(jù)物權(quán)法及相關(guān)法律、法規(guī)和建筑區(qū)劃管理規(guī)約的規(guī)定。例如，物權(quán)法第八十條規(guī)定，建筑物共有部分的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。業(yè)主對專有部分以外的共有部分的共有權(quán)，還包括對共有部分共負義務(wù)。同樣，業(yè)主對共有部分如何承擔(dān)義務(wù)，也要依據(jù)物權(quán)法及相關(guān)法律、法規(guī)和建筑區(qū)劃管理規(guī)約的規(guī)定。例如，依據(jù)物權(quán)法第八十三條的規(guī)定，業(yè)主對共有部分承擔(dān)的義務(wù)有，不得在共有部分任意棄置垃圾、違章搭建，不得隨意侵占通道等。又如，《物業(yè)管理條例》第五十五條規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施進行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。

　　業(yè)主對專有部分以外的共有部分不僅享有共有的權(quán)利，還享有共同管理的權(quán)利，有權(quán)對共用部位與公用設(shè)備設(shè)施的使用、收益、維護等事項行使管理的權(quán)利，同時對共有部分的管理也負有相應(yīng)的義務(wù)。

　　由于業(yè)主對專有部分以外的共有部分既享有權(quán)利，又負有義務(wù)，有的業(yè)主就可能以放棄權(quán)利為由，不履行義務(wù)。對此，本條明確規(guī)定，業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。例如，業(yè)主不得以不使用電梯為由，不交納電梯維修費用；在集中供暖的情況下，不得以冬季不在此住宅居住為由，不交納暖氣費用。

　　業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)是一個集合權(quán)，包括對專有部分享有的所有權(quán)、對建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分享有的共有權(quán)和共同管理的權(quán)利，這三種權(quán)利具有不可分離性。在這三種權(quán)利中，業(yè)主對專有部分的所有權(quán)占主導(dǎo)地位，是業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有共有權(quán)以及對共有部分享有共同管理權(quán)的前提與基礎(chǔ)。沒有業(yè)主對專有部分的所有權(quán)，就無法產(chǎn)生業(yè)主對專有部分以外共有部分的共有權(quán)，以及對共有部分的共同管理的權(quán)利。如果業(yè)主喪失了對專有部分的所有權(quán)，也就喪失了對共有部分的共有權(quán)及對共有部分的共同管理的權(quán)利。因此本條規(guī)定，業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。

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