09年房地產(chǎn)估價師復習資料：房地產(chǎn)拍賣的具體條件

　　（一）房地產(chǎn)拍賣標的應具備的條件

　　1.法律、法規(guī)禁止買賣、轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)通常情況下不得拍賣：

　　1）未依法取得房地產(chǎn)產(chǎn)權證書的包括土地使用權證書、房屋所有權證書、和房地產(chǎn)產(chǎn)權證書）；

　　2）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的

　　3）權屬有爭議，尚在訴訟、仲裁或者行政處理中的；

　　4）權利人對房地產(chǎn)的處分權受到限制的；

　　5）以出讓方式取得土地使用權，但不符合政府相關轉(zhuǎn)讓條件的；

　　6）司法和行政機關依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的：

　　7）國家依法收回土地使用權的；

　　8）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定禁止買賣、轉(zhuǎn)讓的其他情形。

　　2.以出讓或劃撥方式取得國有土地使用權進行開發(fā)建設，其土地使用權需要拍賣的，應當符合國家法律、法規(guī)規(guī)定的可轉(zhuǎn)讓條件：

　　1）以出讓合同取得的土地應按照出讓合同的約定支付全部使用權出讓金；

　　2）土地使用權已經(jīng)依法登記并取得土地使用權證；

　　3）對于成片開發(fā)地塊，需轉(zhuǎn)讓地塊應已形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件；

　　4）規(guī)劃管理部門已經(jīng)確定需轉(zhuǎn)讓地塊的規(guī)劃使用性質(zhì)和規(guī)劃技術參數(shù)；

　　5）出讓合同約定的其他條件；

　　6）劃撥方式取得的除符合（2）、（3）、（4）條外，還需報人民政府主管部門批準，補辦出讓手續(xù)。

　　3.以劃撥方式取得國有土地使用權的房地產(chǎn)拍賣應當報請有關部門批準，辦理土地使用權出讓手續(xù)，并繳納土地使用權出讓金；可以不辦理出讓手續(xù)的，應當由拍賣行將拍賣標的所得收益中的土地收益上繳國家。

　　4.集體所有土地上建成的房屋需要拍賣的，應當符合法律、法規(guī)規(guī)定的買賣或轉(zhuǎn)讓條件。具體包括：

　　1）房屋所有權和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權已經(jīng)依法登記并取得房地產(chǎn)產(chǎn)權證書；

　　2）集體土地上的房屋&泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)&拍賣前應向當?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請，獲批準后方可進行拍賣。

　　5.下列劃撥用地不可以拍賣：

　　1）國家機關用地和軍事用地；

　　2）城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地；

　　3）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；

　　4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

　　6.抵押房地產(chǎn)拍賣前應先獲得抵押權人同意。如果未經(jīng)抵押權人同意而因拍賣造成抵押權人經(jīng)濟損失的，需承擔相應的民事責任。

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)拍賣競買人條件

　?。?）中華人民共和國境內(nèi)的自然人、法人和其他組織都可以作為房地產(chǎn)拍賣標的的競買人，但法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定或者土地使用權出讓合同另有規(guī)定的除外。

　?。?）在國家允許的范圍內(nèi)，房地產(chǎn)竟買人也可以是境外的自然人或法人，但需遵循有關規(guī)定辦理。

　?。?）對于集體土地上建成的房屋，居住房屋的競買人只能是房屋所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)具備房屋建設申請條件的人；非居住房屋競買人為房屋所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍集體經(jīng)濟組織或者個體經(jīng)營者；超過此條件的，應當依法辦理集體所有土地的征用手續(xù)。

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