09年房地產(chǎn)估價師復(fù)習(xí)資料：房地產(chǎn)估價假設(shè)開發(fā)法

　　1、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價應(yīng)按下列步驟進(jìn)行： 1調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況； 2選擇最佳的開發(fā)利用方式； 3估計開發(fā)建設(shè)期； 4預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值； 5估算開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤、投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)； 6進(jìn)行具體計算。

　　2、假設(shè)開發(fā)適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價。運(yùn)用此方法應(yīng)把握待開發(fā)房地產(chǎn)在投資開發(fā)前后的狀態(tài)，以及投資開發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式。待開發(fā)房地產(chǎn)投資開發(fā)前的狀態(tài)，包括生地、毛地、熟地、舊房和在建工程等；投資開發(fā)后的狀態(tài)，包括熟地和房屋（含土地）等；投資開發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式，包括出售（含預(yù)售）上、租（含預(yù)租）和自營等。

　　3、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估算的待開發(fā)房地產(chǎn)價值應(yīng)為開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值扣除開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤和投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)。

　　4、預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值，宜采用市場比較法，并應(yīng)考慮類似房地產(chǎn)價格的未來變動趨勢。

　　5、開發(fā)利潤的計算基數(shù)可取侍開發(fā)房地產(chǎn)價值與開發(fā)成本之和，或取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值。利潤率可取同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目相應(yīng)的平均利潤率。

　　6、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價必須考慮資金的時間價值。在實(shí)際操作中宜采用折現(xiàn)的方法；難以采用折現(xiàn)的方法時，可采用計算利息的方法。

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