09年房地產(chǎn)估價(jià)師輔導(dǎo)：物權(quán)法解釋（二十）

　　物權(quán)法解釋：第二十條[預(yù)告登記](méi)

　　第二十條　當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

　　預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。

　　[解釋]本條是關(guān)于預(yù)告登記的規(guī)定。

　　預(yù)告登記，是指為保全一項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)而進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記，該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)所要達(dá)到的目的，是在將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)。這種登記是不動(dòng)產(chǎn)登記的特殊類型。其他的不動(dòng)產(chǎn)登記都是對(duì)現(xiàn)實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)進(jìn)行登記，而預(yù)告登記所登記的，不是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，而是目的在于將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)。預(yù)告登記的本質(zhì)特征是使被登記的請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)的效力，也就是說(shuō)，進(jìn)行了預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)，對(duì)后來(lái)發(fā)生的與該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)內(nèi)容相同的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的處分行為，具有對(duì)抗的效力，這樣，所登記的請(qǐng)求權(quán)就得到了保護(hù)。

　　預(yù)告登記的功能是限制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商等債務(wù)人處分其權(quán)利，即本條規(guī)定的“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”，以保障債權(quán)人將來(lái)實(shí)現(xiàn)其債權(quán)。正如有的學(xué)者所說(shuō)，預(yù)告登記的實(shí)踐意義在于，權(quán)利人所期待的未來(lái)發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)對(duì)自己有極為重要的意義，非要發(fā)生這種變動(dòng)不可；而法律也認(rèn)可這種變動(dòng)對(duì)權(quán)利人的意義，并以法律予以保障。比如，老百姓購(gòu)買預(yù)售的住房，它涉及公民的基本生存權(quán)利，所以法律上承認(rèn)買受人獲得指定的房屋的權(quán)利有特殊保護(hù)的必要。但是，因?yàn)橘?gòu)房人在與開(kāi)發(fā)商訂立預(yù)售合同后，只享有合同法上的請(qǐng)求權(quán)，該項(xiàng)權(quán)利沒(méi)有排他的效力，所以購(gòu)房人無(wú)法防止開(kāi)發(fā)商將房屋以更高的價(jià)格出賣給他人即“一房二賣”這種情況的發(fā)生，而只能在這種情況發(fā)生時(shí)主張開(kāi)發(fā)商違約要求損害賠償，而無(wú)法獲得指定的房屋。在建立了預(yù)告登記制度的情況下，購(gòu)房人如果將他的這一請(qǐng)求權(quán)進(jìn)行預(yù)告登記，因?yàn)轭A(yù)告登記具有物權(quán)的排他效力，所以開(kāi)發(fā)商違背預(yù)告登記內(nèi)容的處分行為就不能發(fā)生法律效力。這些處分行為既包括一房二賣，也包括在已出售的房屋上設(shè)定抵押權(quán)等行為。這樣，購(gòu)房者將來(lái)肯定能夠獲得約定買賣的房屋。因此，預(yù)告登記對(duì)解決類似商品房預(yù)售中一房二賣這樣一些敏感的社會(huì)問(wèn)題有著特殊的作用。依照本條規(guī)定，預(yù)告登記不僅可以針對(duì)當(dāng)事人簽訂買賣房屋協(xié)議的情況，還包括簽訂其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)協(xié)議的情況。因而，建立預(yù)告登記制度，具有廣泛的保障債權(quán)實(shí)現(xiàn)的意義。

　　預(yù)告登記，是德國(guó)中世紀(jì)民法創(chuàng)立的制度。根據(jù)德國(guó)民法典的規(guī)定，為保全目的在于轉(zhuǎn)讓或者廢止一項(xiàng)土地上的物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)，或者土地上負(fù)擔(dān)的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，或者變更這些物權(quán)的內(nèi)容或其順位的請(qǐng)求權(quán)，可以在土地登記簿中將其納入預(yù)告登記。預(yù)告登記可在滿足兩種條件之一的情況下進(jìn)行：（1）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人的同意；（2）法院的臨時(shí)處分命令。為預(yù)告登記而做出的臨時(shí)處分，與民事訴訟法中規(guī)定的臨時(shí)處分有所不同。根據(jù)德國(guó)民事訴訟法的規(guī)定，臨時(shí)處分是在當(dāng)事人認(rèn)為存在著將來(lái)不能實(shí)現(xiàn)其權(quán)利或者難以實(shí)現(xiàn)其權(quán)利的危險(xiǎn)時(shí)實(shí)施的。而預(yù)告登記的臨時(shí)處分命令的做出無(wú)須當(dāng)事人證明請(qǐng)求權(quán)處于危險(xiǎn)，只需證明存在著可為預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)即可。預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)納入預(yù)告登記后，即具有排他效力，可能妨害請(qǐng)求權(quán)的處分視為違反預(yù)告登記的處分而無(wú)效。預(yù)告登記是與所登記的請(qǐng)求權(quán)緊密結(jié)合在一起的，隨著請(qǐng)求權(quán)的移轉(zhuǎn)而移轉(zhuǎn)，隨著請(qǐng)求權(quán)的消滅而消滅。此外，預(yù)告登記還因債權(quán)人的放棄、所保全的請(qǐng)求權(quán)指向的物權(quán)納入本登記、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人行使涂銷預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)而消滅。瑞士民法典規(guī)定，因下列原因之一，可以預(yù)登記對(duì)土地的處分限制：（1）官方為保全有爭(zhēng)執(zhí)的或有待執(zhí)行的請(qǐng)求權(quán)所發(fā)布的命令；（2）出質(zhì)、破產(chǎn)或遺產(chǎn)延期分割；（3）屬法定預(yù)登記的，如家宅的設(shè)定及后位繼承人的繼承權(quán)等權(quán)利。處分的限制，經(jīng)預(yù)登記后，始得對(duì)他人后取得的權(quán)利有對(duì)抗的效力。

　　日本不動(dòng)產(chǎn)登記法將這種制度稱為“假登記”，在下列各項(xiàng)情形下進(jìn)行：（1）未具備登記申請(qǐng)程序上需要的條件時(shí)；（2）欲保全法律所載權(quán)利的設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更或者消滅的請(qǐng)求權(quán)時(shí)。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“土地法”中該制度的名稱也是預(yù)告登記，該“法”規(guī)定，聲請(qǐng)保全下列請(qǐng)求權(quán)之預(yù)告登記，應(yīng)由請(qǐng)求權(quán)人檢附登記名義人之同意書(shū)為之：（1）關(guān)于土地權(quán)利移轉(zhuǎn)或使其消滅之請(qǐng)求權(quán)；（2）土地權(quán)利內(nèi)容或次序變更之請(qǐng)求權(quán)；（3）附條件或期限之請(qǐng)求權(quán)。預(yù)告登記未涂銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對(duì)于所登記之請(qǐng)求權(quán)有妨礙者無(wú)效。本條對(duì)預(yù)告登記條件及法律效力的規(guī)定，較為接近我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的規(guī)定。

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