轉(zhuǎn)讓的條件和手續(xù)中的法律問題

　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，一般是指已經(jīng)批準(zhǔn)立項(xiàng)，取得完備的土地使用權(quán)證，并在土地上作了一定投資，完成了土地上的“三通一平”和勘探、設(shè)計(jì)等基礎(chǔ)工作，經(jīng)過報(bào)建批準(zhǔn)，取得施工許可證，具備開工條件的建設(shè)工程項(xiàng)目。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，是指權(quán)利人將其擁有的建設(shè)工程項(xiàng)目出賣給受讓人，雙方就轉(zhuǎn)受讓該建設(shè)項(xiàng)目確立權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的民事行為。

　　在我國(guó)的房地產(chǎn)管理法中無(wú)明確的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，但根據(jù)1998年7月20日施行的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十條、第二十一條規(guī)定，“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條規(guī)定的條件”，“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。”可見，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓實(shí)質(zhì)上仍是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，但又與土地使用權(quán)的直接轉(zhuǎn)讓有所不同，主要體現(xiàn)在轉(zhuǎn)讓范圍、轉(zhuǎn)讓價(jià)值及轉(zhuǎn)讓權(quán)利義務(wù)等方面，最主要的不同在于項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓不僅轉(zhuǎn)讓了土地使用權(quán)，而且轉(zhuǎn)讓了與使用土地有關(guān)各項(xiàng)政府批準(zhǔn)文件所產(chǎn)生的各種權(quán)益和相關(guān)義務(wù)。

　　綜合有關(guān)法律規(guī)定及最高人民法院的有關(guān)司法解釋，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓應(yīng)具備以下條件：

　?。?）轉(zhuǎn)受讓方應(yīng)具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格（但受讓方受讓項(xiàng)目后作自用情形的除外）；

　　（2）轉(zhuǎn)讓方已取得項(xiàng)目所在地塊的建設(shè)用地批準(zhǔn)證書或房地產(chǎn)權(quán)證；

　?。?）轉(zhuǎn)讓方持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證；

　?。?）項(xiàng)目土地使用權(quán)為出讓取得的，房屋建設(shè)應(yīng)達(dá)到開發(fā)投資額的百分之二十五以上。

　　項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓需要辦理的法律手續(xù)包括：

　?。?）項(xiàng)目土地使用權(quán)為劃撥取得的，應(yīng)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)；

　?。?）項(xiàng)目土地使用權(quán)的變更登記手續(xù)；

　　（3）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的備案手續(xù)，具體向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門辦理；

　　（4）建設(shè)工程規(guī)劃許可證及建設(shè)工程施工許可證的更名手續(xù)，具體向規(guī)劃管理部門和建設(shè)管理部門辦理；

　　（5）其他根據(jù)有關(guān)政府部門要求需要辦理更名或備案的手續(xù)。

　　項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓與在建工程轉(zhuǎn)讓的條件及手續(xù)基本相同，區(qū)別在于項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓應(yīng)整體轉(zhuǎn)讓，不能分割轉(zhuǎn)讓，而在建工程轉(zhuǎn)讓不僅可以全部轉(zhuǎn)讓，而且可以分割轉(zhuǎn)讓；又如項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓后的開發(fā)量應(yīng)歸受讓方，而在建工程轉(zhuǎn)讓后的開發(fā)量，應(yīng)歸轉(zhuǎn)讓方。由于無(wú)法律、法規(guī)支持，理論尚有爭(zhēng)議。

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