《物權(quán)法》中地役權(quán)全面解析

　　1.地役權(quán)的取得

　?。?）地役權(quán)的設(shè)立

　?、俚匾蹤?quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立

　?。╝）當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立地役權(quán)合同。不過，如果當(dāng)事人沒有采取書面形式，一方履行合同主要義務(wù)，對方接受的，地役權(quán)合同成立并生效，地役權(quán)設(shè)立有效。

　?。╞）地役權(quán)合同生效之時(shí)，地役權(quán)設(shè)立。

　?。╟）未辦理地役權(quán)登記的，不得對抗善意第三人。所謂“未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人”，其含義是：（Ⅰ）在地役權(quán)沒有登記的情況下，地役權(quán)人有權(quán)對抗供役地權(quán)利人和惡意第三人；（Ⅱ）在地役權(quán)沒有登記的情況下，如果供役地被轉(zhuǎn)讓，或者在供役地上設(shè)立了其他權(quán)利，并且供役地的受讓人或后設(shè)立的權(quán)利人不知道也不應(yīng)當(dāng)知道該不動(dòng)產(chǎn)上已經(jīng)設(shè)立了地役權(quán)，那么地役權(quán)人就不能以其地役權(quán)對抗供役地的受讓人或者供役地上后來的權(quán)利人，因?yàn)樗麄兪巧埔獾摹?/p>

　?、诘匾蹤?quán)的期限

　　根據(jù)《物權(quán)法》第161條的規(guī)定：

　?。╝）地役權(quán)的期限由當(dāng)事人約定；

　?。╞）約定的期限“不得超過”需役地和供役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)的剩余期限。

　　③供役地土地所有權(quán)人設(shè)立地役權(quán)時(shí)的限制

　　根據(jù)《物權(quán)法》第163條的規(guī)定：作為供役地的土地上已經(jīng)設(shè)立土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等權(quán)利的，未經(jīng)用益物權(quán)人的同意，土地所有權(quán)人不得設(shè)立地役權(quán)。

　　（2）連同需役地一并轉(zhuǎn)讓。

　　地役權(quán)具有從屬性，因而，需役地轉(zhuǎn)讓的，受讓人同時(shí)取得地役權(quán)（當(dāng)事人另有約定的除外）?！段餀?quán)法》第164條規(guī)定：“土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但合同另有約定的除外?！?/p>

　　（3）地役權(quán)的法定取得與法定負(fù)擔(dān)

　　根據(jù)《物權(quán)法》第162條的規(guī)定：

　?、伲ㄐ枰鄣氐模┩恋厮袡?quán)人享有地役權(quán)“之后”，在該土地上設(shè)立承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)的，該土地承包經(jīng)營權(quán)人、宅基地使用權(quán)人“繼續(xù)享有”已設(shè)立的地役權(quán)。此種取得地役權(quán)的情形又被稱為“地役權(quán)的法定取得”。

　?、冢ü┮鄣氐模┩恋厮袡?quán)人負(fù)擔(dān)地役權(quán)“之后”，在該土地上設(shè)立承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)的，該土地承包經(jīng)營權(quán)人、宅基地使用權(quán)人“繼續(xù)負(fù)擔(dān)”已設(shè)立的地役權(quán)。這種情形又被稱為“地役權(quán)的法定負(fù)擔(dān)”。但是，需要特別注意的是：如果地役權(quán)“沒有登記”，且供役地上后設(shè)立的承包經(jīng)營權(quán)人、宅基地使用權(quán)人為“善意第三人”的，則他們不承擔(dān)繼續(xù)負(fù)擔(dān)已設(shè)立的地役權(quán)的義務(wù)。如此看來，地役權(quán)的法定負(fù)擔(dān)是有條件的。

　　2.地役權(quán)的內(nèi)容（了解即可）

　?。?）地役權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)

　?、俚匾蹤?quán)人的權(quán)利

　?。╝）利用供役地的權(quán)利；

　　（b）從事必要附屬行為或建造必要實(shí)施的權(quán)利；

　　（c）地役權(quán)終止后取回設(shè)施的權(quán)利；

　?。╠）享有基于地役權(quán)的物上請求權(quán)。

　?、诘匾蹤?quán)人的義務(wù)

　?。╝）按照約定利用供役地的義務(wù)；

　?。╞）盡量減少對供役地人的損害；

　?。╟）有償利用供役地的，地役權(quán)人負(fù)有支付約定費(fèi)用的義務(wù)；

　?。╠）地役權(quán)終止后，負(fù)有對供役地恢復(fù)原狀的義務(wù)。

　?、俟┮鄣厝说臋?quán)利

　　（a）有償設(shè)立地役權(quán)的，供役地人有權(quán)請求支付約定的費(fèi)用；

　?。╞）使用附屬設(shè)施的權(quán)利。供役地人在不影響地役權(quán)人利益且不違反合同約定的前提下，可以使用地役權(quán)人修建的附屬設(shè)施。

　?、诠┮鄣厝说牧x務(wù)

　　（a）依照約定提供便利的義務(wù)；

　　（b）不妨害地役權(quán)人行使權(quán)利的義務(wù)。

　　3.地役權(quán)的消滅（了解即可）

　　（1）地役權(quán)合同約定的期限屆滿或者約定的終止事由出現(xiàn)。

　?。?）供役地人依法解除地役權(quán)合同的。根據(jù)《物權(quán)法》第168條的規(guī)定，在下列兩種情形下，供役地人享有法定解除權(quán)，供役地人依法解除地役權(quán)合同的，地役權(quán)消滅：

　　①地役權(quán)人違反法律規(guī)定或者合同約定，濫用地役權(quán)的。

　?、谟袃斃玫匾蹤?quán)的，約定的付款期間屆滿后，地役權(quán)人在合理的期限內(nèi)經(jīng)“兩次”催告仍未支付費(fèi)用的。換言之，地役權(quán)人未支付到期費(fèi)用的，供役地人必須先后給予兩次合理的寬限期間。

　　（3）拋棄地役權(quán)。

　　①無償取得的地役權(quán)，地役權(quán)人可以隨時(shí)拋棄地役權(quán)；

　?、谟袃斎〉玫牡匾蹤?quán)，地役權(quán)人必須在向供役地人支付剩余期間的費(fèi)用后，才可以拋棄。

　　（4）混同。供役地和需役地同歸一人時(shí)，原則上地役權(quán)因混同而消滅。

　?。?）土地滅失。

　?、傩枰鄣販缡У?，地役權(quán)消滅（從屬性）；②供役地滅失的，地役權(quán)消滅。

　?。?）目的不能。供役地事實(shí)上不能繼續(xù)供需役地便利時(shí)，地役權(quán)消滅。如供役地上的水源不可逆轉(zhuǎn)的枯竭，取水地役權(quán)消滅。

　　4.地役權(quán)的兩個(gè)重要特征：從屬性和不可分性

　　（1）地役權(quán)的從屬性

　　地役權(quán)雖為一種獨(dú)立的用益物權(quán)，而不像相鄰關(guān)系為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或者使用權(quán)內(nèi)容的擴(kuò)張或延伸，但地役權(quán)必須從屬于需役地而存在，此即地役權(quán)的從屬性。地役權(quán)的從屬性包含以下內(nèi)容：

　?、僭O(shè)立上的從屬性

　　（a）地役權(quán)的設(shè)立，以需役地的存在為前提。

　?。╞）地役權(quán)的期限，不得超過需役地上存在的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)的剩余期限 .

　?、谔幏稚系膹膶傩?/p>

　　（a）除非當(dāng)事人另有約定，需役地上的所有權(quán)或者用益物權(quán)轉(zhuǎn)讓的，受讓人同時(shí)取得地役權(quán)（《物權(quán)法》第164條）。

　?。╞）地役權(quán)不得與需役地分離而為轉(zhuǎn)讓。

　　（c）地役權(quán)不得單獨(dú)抵押。土地承包經(jīng)營權(quán) 、建設(shè)用地使用權(quán)等抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓（《物權(quán)法》第165條）。

　?、巯麥缟系膹膶傩?/p>

　?。╝）地役權(quán)隨其依附的需役地上的權(quán)利消滅而消滅。

　?。╞）需要強(qiáng)調(diào)指出的是：需役地權(quán)利人因轉(zhuǎn)讓等原因喪失對需役地的所有權(quán)、用益物權(quán)等權(quán)利的，其享有的地役權(quán)亦隨同消滅。

　　（2）地役權(quán)的不可分性

　　地役權(quán)是為需役地的便利而存在于供役地之上的，必須及于需役地和供役地的全部，不能分割為數(shù)個(gè)部分或僅為需役地的某一部分而存在，此即地役權(quán)的不可分性。

　　在一定意義上，地役權(quán)的不可分性是其從屬性的進(jìn)一步延伸的結(jié)果。地役權(quán)的不可分性包含以下內(nèi)容：

　?、俚匾蹤?quán)不受需役地部分轉(zhuǎn)讓的影響。根據(jù)《物權(quán)法》第166條的規(guī)定，需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)“部分轉(zhuǎn)讓”時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分“涉及”地役權(quán)的，受讓人“同時(shí)享有”地役權(quán)。

　　②地役權(quán)不受供役地部分轉(zhuǎn)讓的影響。根據(jù)《物權(quán)法》第167條的規(guī)定，供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)“部分轉(zhuǎn)讓”時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分“涉及”地役權(quán)的，地役權(quán)對受讓人“具有約束力”。

　　但是，供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓，且轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)，如果地役權(quán)沒有登記，且受讓人為善意，則地役權(quán)不能對抗受讓人，即地役權(quán)不受讓人不具有約束力。

　　③需役地或者供役地為數(shù)人共有的，地役權(quán)由各共有人共同享有或者共同負(fù)擔(dān)。

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