美國房地產估價（MAI）體系及方法之收益法

　　一、美國房地產評估中的收益法美國房地產估價中，收益法包括兩種基本方法：直接資本化法（Direct capitalization）和報酬資本化法（Yield capitalization）。

　?。ㄒ唬┲苯淤Y本化法

　　1、直接資本化法的定義及公式直接資本化法是將估價對象未來某一年度的純收益除以適當的資本化率或者乘以適當的收益成數來求取估價對象價值的方法。

　　直接資本化法的基本公式：V＝I／R式中，V——房地產價值。

　　I——未來某一年度的純收益。在實際估價中，通常使用第一年度的純收益。

　　R——綜合資本化率。綜合資本化率是未來某一年度純收益和市場價格的比率。

　　2、直接資本化法的適用條件

　　（1）評估房地產已處于穩(wěn)定經營狀態(tài)房地產在剛剛建成時，其最初的租金會低于同類型的房地產，經過一定時間的經營，租金漸漸上升，達到穩(wěn)定狀態(tài)，這時候采用的租金才具有一定的代表性和可比性。

　?。?）市場上存在大量包括市場風險、收益、費用、物業(yè)性質和區(qū)位條件等特征都相似的可比案例。

　　3、資本化率的求取方法資本化率是未來某一年收益和市場價格的比率，沒有財務上的特殊含義。

　　（1）從比較案例的銷售資料中直接計算R，即市場提取法求取資本化率最好的方法是市場提取法。即選取多宗特征與估價對象相似的可比案例，估價師用每宗房地產的凈運營收益除以售價，從而得到估價對象的綜合資本化率。在應用中，需要注意：

　?、俦容^案例的性質、用途與估價對象相類似，并處于同一供需圈中。

　?、诠纼r對象與比較案例采用的數據必須保持一致性。如都使用第一年的凈收益作為比較對象、收益中的收入和費用采用一致的求取過程。

　　③比較案例中的房地產價格必須能夠反映市場條件。

　?、苋绻杀确康禺a與估價對象之間存在差異需要調整的話，這種調整應當與計算綜合資本化率的過程相分離，并且應當建立在市場資料的基礎上。

　?。?）投資組合方法——用抵押貸款和自有資金計算R美國大多數房地產都是用自有資金和借貸資金購買的。綜合資本化率必須能滿足這兩種投資對市場投資回報的要求。因此可以用投資組合的方法計算R.這種方法類似于國內的復合投資收益率法按照公式可以求取估價對象的綜合資本化率：綜合資本化率＝貸款占房地產總投資額的比例×抵押貸款常數＋自有資金占房地產總投資額的比例×權益資本化率

　?。?）投資組合方法——用土地和建筑物分離的方法計算R（band of investment techniques-land and building）

　　與第二種方法類似，但按照房地產實體（土地或建筑物）來劃分房地產。

　　按照公式求取估價對象的綜合資本化率：綜合資本化率＝土地價值占房地產總價值的比例×土地資本化率＋建筑物價值占房地產總價值的比例×建筑物資本化率

　　（4）保險商法（underwriter's method）——從債務償還公式求取。

　　應用公式R＝DCR×RM×M式中，DCR——償債備付率，即凈收益與年貸款本息償還額的比例。

　　BM——抵押貸款常數，年貸款本息償還額與貸款值比例。

　　M——貸款占房地產總投資額的比例在美國，房地產貸款人往往利用償債備付率作為限制因素來控制貸款，以保證本金的安全，因此通過市場調查可以得到償債備付率。用償債備付率乘以抵押貸款常數再乘以貸款占房地產總投資額的比例，可以求出。

　?。ǘ﹫蟪曩Y本化法

　　1、定義及公式報酬資本化法是使用恰當的報酬率將未來的收益 （包括租金收益和轉售收益）折算為現(xiàn)值的方法。

　　2.步驟應用報酬資本化法，估價師要選擇合適的持有期，預測所有未來產生的現(xiàn)金流量，同時選擇適當的報酬率，將現(xiàn)金流量折現(xiàn)為現(xiàn)值。

　　計算現(xiàn)金流時，所采用的現(xiàn)金流包括兩個部分，即：定期的現(xiàn)金流收益和持有期期末房地產的轉售價值。

　　定期的現(xiàn)金流收益是估價對象出租或使用帶來的凈收益。

　　轉售價值是指房地產在持有期期末出售時，交易價格與交易費用之間的凈差。在實踐中，估價師可以通過市場分析，根據估價對象租金的變化，預測持有期末下一年度的純收益，通過直接資本化法求出估價對象的轉售價值；也可以通過市場價值變化趨勢分析目前市場價值與持有期期末市場價值的關系，計算轉售價值。

　　3、投資報酬率的求取方法（Yield Rate）

　　投資報酬率即折現(xiàn)率，是與內部收益率同類性質的比率。

　　理論上，投資報酬率是安全利率＋通貨膨脹率＋風險調整值。實踐中，由于量化各種風險帶來的變化值比較困難，估價師在實踐中一般不使用該方法。

　　估價師主要通過以下方法求取折現(xiàn)率：

　?。?）預測凈租金和房地產價值變化趨勢，利用資本化率求取投資報酬率。

　　資本化率和投資報酬率存在一定關系，分析凈收益和市場價值變化趨勢，根據市場上提取到的資本化率，可以求出投資報酬率。

　?。?）對市場參與者的預期進行調查，根據調查數據來求取投資報酬率。

　　美國的一些專業(yè)機構會定期進行調查，并將預期投資報酬率、綜合資本化率、權益資本化率等數據定期公布。估價師可以利用這些數據，結合估價對象的風險特性求取報酬率。

　?。?）運用歷史資料，分析房地產的投資報酬率與其他投資報酬率之間的關系，驗證已確定的投資報酬率的合理性。

　　首先利用歷史數據，確定資本市場報酬率和房地產市場報酬率的差值，接著利用統(tǒng)計資料，獲得當前資本市場報酬率，用當前資本市場報酬率加上差值求出當前房地產市場的報酬率。這種方法一般用來驗證其他方法確定的報酬率是否合理。

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