房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中引入“估價(jià)時(shí)點(diǎn)日后重大事項(xiàng)”的探討

　　建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)于2006年1月聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問題的通知》，同時(shí)配套發(fā)布了《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》（簡(jiǎn)稱《意見》），并規(guī)定銀行抵押估價(jià)活動(dòng)自2006年3月1日起必須按照《意見》實(shí)施。作為估價(jià)活動(dòng)一個(gè)新的規(guī)范指導(dǎo)性文件，自發(fā)布以來在估價(jià)行業(yè)中引發(fā)了熱烈的研討。抵押價(jià)值、優(yōu)先受償權(quán)、變現(xiàn)能力分析、使用提示的內(nèi)容等大大豐富了估價(jià)報(bào)告的內(nèi)涵與實(shí)用性?！兑庖姟返膶?shí)施，將大大提高估價(jià)報(bào)告的技術(shù)含量，同時(shí)對(duì)估價(jià)從業(yè)人員提出更高的要求。

　　《意見》中的許多篇幅就估價(jià)結(jié)果的成立作了諸多的假設(shè)限定說明，并對(duì)估價(jià)報(bào)告使用者如何合理的使用估價(jià)報(bào)告作了相當(dāng)多的說明。本文將在此基礎(chǔ)上，借鑒會(huì)計(jì)制度中的“資產(chǎn)負(fù)債表日后事項(xiàng)調(diào)整”，提出“估價(jià)時(shí)點(diǎn)日后重大事項(xiàng)”的概念，并對(duì)此做分析研究。

　　一、會(huì)計(jì)制度中的日后事項(xiàng)調(diào)整

　　在會(huì)計(jì)中，資產(chǎn)負(fù)債表體現(xiàn)的是一個(gè)時(shí)點(diǎn)的概念，屬于靜態(tài)概念?；跁?huì)計(jì)報(bào)表的實(shí)用性角度，在資產(chǎn)負(fù)債表編制中引入日后事項(xiàng)，大大提高了報(bào)表的使用功能。所謂日后事項(xiàng)，指的是自年度資產(chǎn)負(fù)債表日至報(bào)表批準(zhǔn)報(bào)出日之間發(fā)生需要調(diào)整或說明的事項(xiàng)，根據(jù)事項(xiàng)的不同情況，區(qū)分為調(diào)整事項(xiàng)和非調(diào)整事項(xiàng)。對(duì)于調(diào)整事項(xiàng)，應(yīng)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，調(diào)整資產(chǎn)負(fù)債表。例如資產(chǎn)負(fù)債日前已存在并于資產(chǎn)負(fù)債日后發(fā)生的應(yīng)收帳款發(fā)生重大損失或銷售退回等對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表有重大影響的事件。對(duì)于非調(diào)整事項(xiàng)，不需要進(jìn)行調(diào)整，只需要在報(bào)表附注中說明事項(xiàng)的內(nèi)容以及對(duì)結(jié)果將造成的影響。

　　通過日后事項(xiàng)的說明，使報(bào)表具有更好的實(shí)用性，有利于報(bào)表使用者特別是廣大投資決策者作出正確的投資選擇。

　　二、“估價(jià)時(shí)點(diǎn)日后重大事項(xiàng)”的提出

　　與資產(chǎn)負(fù)債表的時(shí)點(diǎn)概念相類似，估價(jià)報(bào)告強(qiáng)調(diào)的也是一個(gè)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的靜態(tài)屬性。因此估價(jià)報(bào)告也存在著如何提高估價(jià)時(shí)點(diǎn)后的一段特定時(shí)期內(nèi)的使用實(shí)用性問題，即最大限度確保估價(jià)結(jié)果出具的有效性。

　　仔細(xì)分析表明，估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)結(jié)果的合理性存在著這樣一個(gè)隱含條件，從估價(jià)時(shí)點(diǎn)到報(bào)告出具日期間，估價(jià)對(duì)象狀況與估價(jià)時(shí)點(diǎn)是一致的，估價(jià)對(duì)象所依賴的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境是平穩(wěn)發(fā)展的。但是如果該條件不復(fù)存在時(shí)，估價(jià)結(jié)果將出現(xiàn)嚴(yán)重的問題：在估價(jià)時(shí)點(diǎn)與估價(jià)報(bào)告出具日的間隔時(shí)期比較長(zhǎng)的情況下，估價(jià)對(duì)象狀況可能已經(jīng)發(fā)生重大變化，估價(jià)對(duì)象所依賴的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境可能發(fā)生了重大變化。這種可能性的存在將使估價(jià)報(bào)告面臨這樣一個(gè)困境：估價(jià)時(shí)點(diǎn)的結(jié)果是適當(dāng)?shù)?，但估價(jià)報(bào)告出具之日估價(jià)結(jié)果已經(jīng)不適用。該種情形對(duì)于估價(jià)報(bào)告而言，當(dāng)然可以通過假設(shè)限制條件及報(bào)告使用提示予以規(guī)避，但對(duì)于抵押估價(jià)報(bào)告的使用者而言，無疑是不可接受的，估價(jià)報(bào)告實(shí)際上也失去了現(xiàn)實(shí)的使用性。

　　有鑒于此，并借鑒會(huì)計(jì)制度中日后事項(xiàng)的提法，本文提出了“估價(jià)時(shí)點(diǎn)日后重大事項(xiàng)”的概念：估價(jià)時(shí)點(diǎn)至估價(jià)報(bào)告完成日或出具日這一特定的時(shí)期內(nèi)發(fā)生的對(duì)估價(jià)結(jié)果有重大影響的事項(xiàng)。

　　三、“估價(jià)時(shí)點(diǎn)日后重大事項(xiàng)”與銀行需求分析

　　為了更好了解“估價(jià)時(shí)點(diǎn)日后重大事項(xiàng)”對(duì)抵押估價(jià)報(bào)告使用者（銀行）的現(xiàn)實(shí)必要性，就必須了解銀行抵押貸款對(duì)估價(jià)報(bào)告的需求。

　　對(duì)于估價(jià)報(bào)告的使用者而言，當(dāng)然需要了解抵押物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)下靜態(tài)的市場(chǎng)價(jià)值。但是從貸款的全過程進(jìn)行考察，銀行更為關(guān)注的是短期內(nèi)使用報(bào)告（如銀行放款時(shí)）估價(jià)對(duì)象的動(dòng)態(tài)市場(chǎng)價(jià)值，以及從更長(zhǎng)時(shí)期里（一直到還貸結(jié)束）估價(jià)對(duì)象面臨的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)環(huán)境及因素。

　　與銀行抵押貸款活動(dòng)中對(duì)了解抵押物價(jià)值的要求相比，僅僅依靠估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的貸前階段的估價(jià)報(bào)告顯然無法完全滿足其需求，特別是《意見》出臺(tái)前的估價(jià)報(bào)告僅對(duì)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值的客觀性、合理性負(fù)責(zé)，只滿足了抵押貸款前期部分的要求?！兑庖姟烦雠_(tái)后，估價(jià)報(bào)告增加了許多使用提示的內(nèi)容，對(duì)估價(jià)結(jié)果的合理使用提供了更多的信息，基本能滿足第一階段銀行對(duì)抵押貸款前期的需求。

　　然而操作實(shí)踐中，仍存在估價(jià)時(shí)點(diǎn)到抵押貸款放款日間隔時(shí)期較長(zhǎng)時(shí)導(dǎo)致的兩個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)，即期間估價(jià)對(duì)象狀況是否已經(jīng)發(fā)生重大不利變化？期間估價(jià)對(duì)象所依賴的社會(huì)經(jīng)濟(jì)等風(fēng)險(xiǎn)環(huán)境是否已經(jīng)發(fā)生重大不利變化？估價(jià)報(bào)告通過引入“估價(jià)時(shí)點(diǎn)日后重大事項(xiàng)”，并將估價(jià)時(shí)點(diǎn)或報(bào)告出具日向銀行抵押登記及放款點(diǎn)延伸，可以有效地幫助銀行化解第二階段的風(fēng)險(xiǎn)。

　　至于第三階段的風(fēng)險(xiǎn)，估價(jià)報(bào)告能做的只有做風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)，提醒使用者注意可能的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)環(huán)境而已。

　　四、“估價(jià)時(shí)點(diǎn)日后重大事項(xiàng)”內(nèi)涵分析

　　與資產(chǎn)負(fù)債表日后事項(xiàng)調(diào)整相類似，“估價(jià)時(shí)點(diǎn)日后重大事項(xiàng)”根據(jù)事項(xiàng)的不同，也可區(qū)分為調(diào)整事項(xiàng)及非調(diào)整事項(xiàng)。

　　1、調(diào)整事項(xiàng)：

　　估價(jià)對(duì)象及所依賴的風(fēng)險(xiǎn)環(huán)境于估價(jià)作業(yè)期間發(fā)生了重大變化，應(yīng)對(duì)估價(jià)報(bào)告作出調(diào)整說明。 （1）估價(jià)對(duì)象自身狀況：估價(jià)報(bào)告期間，估價(jià)對(duì)象發(fā)生重大狀況變化，例如房屋局部倒塌或局部土地滅失等已經(jīng)使估價(jià)時(shí)點(diǎn)的估價(jià)結(jié)果無法使用，應(yīng)對(duì)估價(jià)結(jié)果進(jìn)行調(diào)整。

　?。?）估價(jià)對(duì)象的風(fēng)險(xiǎn)環(huán)境：估價(jià)報(bào)告期間，估價(jià)對(duì)象所依賴的社會(huì)經(jīng)濟(jì)政治環(huán)境（如規(guī)劃變更等）發(fā)生重大變化，已使估價(jià)時(shí)點(diǎn)的估價(jià)結(jié)果無法使用，應(yīng)對(duì)估價(jià)結(jié)果進(jìn)行調(diào)整。

　　2、非調(diào)整事項(xiàng)

　　估價(jià)對(duì)象所處的風(fēng)險(xiǎn)環(huán)境仍在變化持續(xù)中，對(duì)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)之后發(fā)生重大變化，應(yīng)做出說明，并說明影響的程度，無法度量的應(yīng)說明原因，例如：

　　*與估價(jià)對(duì)象相關(guān)的規(guī)劃仍在醞釀過程中；

　　*對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能直接或間接影響的法律、法規(guī)、政策仍在草擬過程中；

　　*對(duì)社會(huì)發(fā)展有重大關(guān)系的政治選舉、戰(zhàn)爭(zhēng)威脅等因素正在變化等。引入“估價(jià)時(shí)點(diǎn)日后重大事項(xiàng)”后，使估價(jià)報(bào)告有效性的時(shí)間跨度得到最大限度的提升，提高了估價(jià)報(bào)告的實(shí)用性，從而在盡量滿足抵押估價(jià)報(bào)告使用者的需求的同時(shí)也使估價(jià)機(jī)構(gòu)有效地避免由于估價(jià)時(shí)點(diǎn)日后事項(xiàng)產(chǎn)生的估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。具體可采取以下措施：

　　1、縮短估價(jià)時(shí)點(diǎn)與報(bào)告出具日（或估價(jià)作業(yè)完成日期）的時(shí)間跨度，減少期間存在的重大風(fēng)險(xiǎn)。

　　2、縮短估價(jià)報(bào)告出具日與銀行放款點(diǎn)或抵押登記點(diǎn)的時(shí)間跨度，盡量降低期間產(chǎn)生不利變化的風(fēng)險(xiǎn)。

　　3、估價(jià)作業(yè)期確實(shí)比較長(zhǎng)的，為避免重大風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)在報(bào)告出具前，再次勘察現(xiàn)場(chǎng)，了解估價(jià)對(duì)象的狀況是否變化。

　　4、報(bào)告出具前，對(duì)于存在著與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不利變化的風(fēng)險(xiǎn)環(huán)境應(yīng)予以密切的注意，并及時(shí)進(jìn)行估價(jià)結(jié)果的調(diào)整或增加風(fēng)險(xiǎn)提示內(nèi)容。

　　5、發(fā)生估價(jià)結(jié)果需要重新調(diào)整的情況時(shí)，應(yīng)相應(yīng)調(diào)整估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

　　6、重視“估價(jià)的假設(shè)和限制條件”及報(bào)告提示的應(yīng)用，使估價(jià)機(jī)構(gòu)規(guī)避不應(yīng)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。例如可以采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況與在完成實(shí)地查勘之日的狀況一致的假設(shè)；對(duì)于規(guī)劃資料變更的情況，重點(diǎn)提示估價(jià)所依賴資料有效性對(duì)估價(jià)結(jié)果可能的影響，并在估價(jià)報(bào)告中提醒估價(jià)報(bào)告使用者注意。

　　抵押評(píng)估案例說明一

　　估價(jià)對(duì)象為XX市一大型小商品市場(chǎng)商鋪，勘察與估價(jià)時(shí)點(diǎn)均為XX年XX月10日，根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)行情估價(jià)結(jié)果為5萬元／平方米，在估價(jià)報(bào)告完成日，傳來該小商品市場(chǎng)可能重新規(guī)劃的消息，但具體規(guī)劃實(shí)施究竟何時(shí)不清楚。

　　如果根據(jù)以往慣例，估價(jià)報(bào)告僅對(duì)時(shí)點(diǎn)負(fù)責(zé)，況且估價(jià)報(bào)告已經(jīng)基本完成，基本不作改動(dòng)。

　　對(duì)策：根據(jù)“估價(jià)時(shí)點(diǎn)日后重大事項(xiàng)”處理，應(yīng)該對(duì)估價(jià)結(jié)果的使用作出明確的風(fēng)險(xiǎn)揭示，并說明無法估量其對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響有多大，以提醒估價(jià)報(bào)告使用者注意。

　　抵押評(píng)估案例說明二

　　估價(jià)對(duì)象為XX市土地儲(chǔ)備用地，之前規(guī)劃為商業(yè)，容積率為1.5，估價(jià)時(shí)點(diǎn)以前，一直傳聞要出臺(tái)新的城鎮(zhèn)規(guī)劃，因此估價(jià)報(bào)告對(duì)該事項(xiàng)作了提示說明。然而于估價(jià)報(bào)告完成之日，根據(jù)政府的最新規(guī)劃，估價(jià)對(duì)象為新的裝備工業(yè)基地，控制性規(guī)劃參數(shù)中容積率為 1.0.

　　對(duì)策：根據(jù)“估價(jià)時(shí)點(diǎn)日后重大事項(xiàng)”處理，應(yīng)該對(duì)估價(jià)結(jié)果作出調(diào)整。

　　抵押評(píng)估案例說明三

　　估價(jià)對(duì)象為XX市1幢商品住宅（期房），估價(jià)時(shí)點(diǎn)之前，政府已經(jīng)準(zhǔn)備出臺(tái)調(diào)控政策，因此估價(jià)報(bào)告對(duì)該事項(xiàng)進(jìn)行了說明。然而估價(jià)報(bào)告完成之日正逢該政策出臺(tái)，市場(chǎng)突然下行，開發(fā)商將銷售均價(jià)向下調(diào)整到普通商品住宅水平，調(diào)整幅度超過10％。

　　對(duì)策：根據(jù)“估價(jià)時(shí)點(diǎn)日后重大事項(xiàng)”處理，應(yīng)該對(duì)估價(jià)結(jié)果作出調(diào)整。并對(duì)可能的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)予以說明，提醒銀行在放貸成數(shù)上謹(jǐn)慎把握。

　　六、“估價(jià)時(shí)點(diǎn)日后重大事項(xiàng)”引入對(duì)控制風(fēng)險(xiǎn)的意義

　　相比于以往估價(jià)報(bào)告僅就估價(jià)時(shí)點(diǎn)靜態(tài)的估價(jià)結(jié)果負(fù)責(zé)，通過引入估價(jià)時(shí)點(diǎn)日后重大事項(xiàng)，可以使銀行控制風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)從估價(jià)時(shí)點(diǎn)往后推遲到估價(jià)報(bào)告完成日。

　　圖2很好地詮釋了“估價(jià)時(shí)點(diǎn)日后重大事項(xiàng)”引入后，使用報(bào)告的銀行避免了使用估價(jià)結(jié)果的風(fēng)險(xiǎn)，圖中陰影框表示的是采用“估價(jià)時(shí)點(diǎn)日后事項(xiàng)”進(jìn)行報(bào)告處理時(shí)，估價(jià)報(bào)告增加了估價(jià)報(bào)告完成日的風(fēng)險(xiǎn)控制環(huán)節(jié)：

　　七、估價(jià)報(bào)告今后的發(fā)展方向

　　估價(jià)報(bào)告作為估價(jià)行業(yè)提供的服務(wù)產(chǎn)品，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，服務(wù)對(duì)象對(duì)估價(jià)報(bào)告的要求必將從單一的價(jià)格需求（估價(jià)機(jī)構(gòu)以往的狀況大多如此）向更高端、更深層次的需求發(fā)展，對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)的要求也將越來越高。例如引入“估價(jià)時(shí)點(diǎn)日后重大事項(xiàng)”就對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)提出了相當(dāng)高的要求。應(yīng)該承認(rèn)，估價(jià)機(jī)構(gòu)的產(chǎn)品離使用者現(xiàn)實(shí)的需要仍有距離，例如，就抵押估價(jià)報(bào)告而言，由于社會(huì)認(rèn)識(shí)的局限以及低水平競(jìng)爭(zhēng)的原因，估價(jià)機(jī)構(gòu)在大多數(shù)情況下提供的仍是階段性、一次性的服務(wù)，離全過程、動(dòng)態(tài)性的參與仍有較大的差距；就報(bào)告使用而言，離房地產(chǎn)投資者所需的估價(jià)報(bào)告的深度也有較大的差距。 以《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》為契機(jī)，我們看到了估價(jià)行業(yè)及估價(jià)機(jī)構(gòu)提升地位與技術(shù)含量的希望。只要估價(jià)機(jī)構(gòu)認(rèn)識(shí)差距，不斷提高自身素質(zhì)，未來估價(jià)行業(yè)提供產(chǎn)品的服務(wù)能級(jí)就能不斷得到提升。

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