置業(yè)技巧：二手房買賣注意事項，謹防被“忽悠”

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    今年以來，各地樓市都呈現(xiàn)出一派繁榮的景象，市場越是火爆，消費者就越要冷靜，千萬不要頭腦沖動就下單。為了避免消費者被“忽悠”，業(yè)內(nèi)人士總結(jié)了幾點置業(yè)技巧，以備購房者參考。

    1、核實賣方的身份。如果是個人，看他的身份證；如果是單位，到工商局看它的檔案資料；如果賣方有代理人，看他有沒有經(jīng)過公證的授權(quán)委托書。

    2、到房管局查驗賣方的房產(chǎn)證。看該房屋是否有房屋共有權(quán)人，如果房屋為多人共有，則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件；如是夫妻共有財產(chǎn)，是否經(jīng)過賣方配偶的書面同意；如果房屋已出租，則須賣房人提供承租人同意出售的書面意見；如果房屋已被抵押，則須賣房人提供抵押權(quán)人同意房屋出售的書面文件。

    3、如通過房屋中介購房，購房者要選擇正規(guī)的、有一定信譽度的中介機構(gòu)，必要時可查閱中介機構(gòu)應具備的“兩證”，一為工商部門頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，二為房屋土地管理局頒發(fā)的中介代理資質(zhì)證書。

    4、仔細核對賣方身份證或工商檔案中的名稱與房產(chǎn)證上的房屋所有人是否一致，原則上是一個字也不能錯。

    5、如購買公房，須了解所購公房是成本價還是標準價，標準價購買的公房在出讓時須按成本價補足費用。由于公房原單位對公房一般都保留優(yōu)先購買權(quán)，因此，應要求賣房人提供單位放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面意見；另外，軍隊、醫(yī)院、學校的公房，由于其特殊性，在沒有取得單位同意的情況下，一律不得出售。

    6、如果所購房屋是已購公房或經(jīng)濟適用房，還須賣房人提供政府部門對其上市交易的批準書。

    7、如果了解到欲購房屋屬于下列幾種情況，則千萬不能購買：已列入拆遷公告范圍的房屋或被國家征用的房屋；被人民法院或行政機關(guān)依法查封的房屋；屬違法或違章建筑的房屋；　存在產(chǎn)權(quán)爭議的房屋。

    8、對房屋質(zhì)量及其他配套主設施的審查。在這一環(huán)節(jié)，購房者除對房屋戶型、結(jié)構(gòu)、用材等較直觀的方面進行查看外，還須進一步了解有關(guān)供用電情況、水質(zhì)、水壓、煤氣、供暖、管線走向等細節(jié)；了解物業(yè)公司提供的服務項目及收費標準。

    9、關(guān)鍵性承諾應體現(xiàn)在房屋買賣合同當中。交易雙方當事人對房地產(chǎn)管理部門申報的成交價明顯低于市場價時，或者以所購房屋進行抵押貸款時，要對所購房屋進行評估；簽約過程中應特別注意，對交易的任何關(guān)鍵性約定或賣方的任何承諾均應體現(xiàn)在合同中，不能以口頭約定代之，因為口頭約定在一旦發(fā)生糾紛時則無法舉證。合同的必備條款主要包括：房屋面積及附屬設施、價款及給付方式、土地使用年限、房屋交付期限、違約責任等；如果選擇了按揭貸款的付款方式，則須按照規(guī)定辦理貸款手續(xù)。

    10、許多樓盤都會宣傳周邊配套，如幼兒園、學校、醫(yī)院等有多么多么優(yōu)越完善。但是這些配套誰來負責管理，你清楚嗎？這些外部因素，都可能會被置業(yè)顧問隱瞞。選房時一定要問清楚幼兒園、學校是什么機構(gòu)辦的。房子是開發(fā)商修的，但幼兒園或者學校就不是開發(fā)商來管理了。一般來說，開發(fā)商和學校都簽訂了協(xié)議。選房時，可要求置業(yè)顧問出示開發(fā)商與學校之間的書面協(xié)議?？纯瓷厦婧灥氖鞘裁礃拥膶W校、幼兒園，交房后什么時候開始招生，要升學時繳不繳納贊助費等細節(jié)。對于醫(yī)院，如是公立醫(yī)院，開發(fā)商就不會和它簽協(xié)議。如是社區(qū)醫(yī)院，有可能就是私人承包的。

    11、通常，樣板間看起來都是那么寬敞大氣，看上去也十分精致漂亮。讓你一看就有想買的沖動。其實，現(xiàn)在很多樣板間都不在實際樓盤中，而是在其他地方。實際上，你的房子在環(huán)境、朝向、以及今后裝修出來的效果，甚至是空間結(jié)構(gòu)上都會和樣板間有很大的差別。因此，看樣板間時，切不要被裝修出來的效果迷惑了。要問清楚哪些地方能動，哪些地方不能動，以保障自己買房時可更好地利用每一個空間。

    12、土地使用年限這一點十分重要。置業(yè)顧問一般不會提土地使用年限的問題?？赡苣阗I的房子，使用年限比其他人的少上幾十年。土地使用年限，是根據(jù)土地的使用性質(zhì)，自取得該地的使用權(quán)之時算起。住宅用地是70年，工業(yè)用地50年，教育、文化、體育、衛(wèi)生用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，綜合或者其他用地50年。開發(fā)商在拿地幾年后才開始建房，而購房者要按土地出讓金的比例支付費用。因此，開發(fā)商捂地的行為，讓購房者非常吃虧。所以，買房前也要弄明白這樓盤的土地使用年限。只要看看土地管理部門的批文，合同上有明確記錄。