律師解答買(mǎi)賣(mài)二手房中的疑問(wèn)

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　　小趙在平陽(yáng)路一小區(qū)買(mǎi)了一套二手房，在支付完房款后發(fā)現(xiàn)，賣(mài)房人的戶(hù)口還在房屋所在地，導(dǎo)致小趙的戶(hù)口到現(xiàn)在都無(wú)法遷入。

    　律師解答：如果雙方在買(mǎi)賣(mài)合同中約定了戶(hù)口遷移事項(xiàng)，賣(mài)方戶(hù)口拒不遷出的，買(mǎi)方可以根據(jù)合同要求賣(mài)方承擔(dān)違約責(zé)任;在合同沒(méi)有約定的情況下，賣(mài)方不遷出戶(hù)口導(dǎo)致買(mǎi)方相應(yīng)的權(quán)利不能實(shí)現(xiàn)，給買(mǎi)方造成實(shí)際損失的，買(mǎi)主可據(jù)此要求賣(mài)主承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任以及賠償相應(yīng)損失。

　 　2 不能只聽(tīng)信中介的口頭承諾

        “我通過(guò)房產(chǎn)中介看中了一套三居室，成交價(jià)為60萬(wàn)元，中介公司表示，這套房最低可以貸到40萬(wàn)元。我很快就簽訂了購(gòu)房協(xié)議，并向中介公司支付了20萬(wàn)元首付款。但是在申請(qǐng)銀行貸款時(shí)遇到了麻煩，按照我的還款能力和這套房子的價(jià)值，銀行只批貸15萬(wàn)元，現(xiàn)在還有25萬(wàn)元的缺口。”李女士遇到了煩心事。李女士再次找到中介，希望退房并要回先前支付的中介費(fèi)和首付款。中介說(shuō)，協(xié)議上并沒(méi)有說(shuō)保證能貸到款，中介費(fèi)和首付款不能退，缺口25萬(wàn)元只能由自己想辦法。好不容易看上一套房子，但是就是聽(tīng)信了中介公司的一面之詞，現(xiàn)在弄的自己是房子拿不到，首付的錢(qián)也要不回來(lái)。

        律師解答：銀行的實(shí)際借款未能達(dá)到預(yù)期，并不影響購(gòu)房協(xié)議的成立，因沒(méi)有中介公司做過(guò)承諾的證據(jù)材料，買(mǎi)房人將十分被動(dòng)。中介公司作為買(mǎi)賣(mài)中間方，旨在促成雙方的交易，買(mǎi)方人要合理評(píng)估自身經(jīng)濟(jì)情況和貸款實(shí)際，不能輕信對(duì)方協(xié)助貸款、提供擔(dān)保的口頭承諾，應(yīng)當(dāng)要求其出具書(shū)面承諾或?qū)?xiě)入購(gòu)房合同，以免產(chǎn)生法律風(fēng)險(xiǎn)。

 
   　  3 買(mǎi)二手房應(yīng)先查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)證

　      趙先生在高新高新新房開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)看好了一套二手房，房好、價(jià)位也比較滿(mǎn)意。“我要求看產(chǎn)權(quán)證，但是房主讓我先交定金，然后才能給我看產(chǎn)權(quán)證，我想咨詢(xún)一下這樣有風(fēng)險(xiǎn)嗎?如果不是"大紅本"我可以要求退定金嗎?”趙先生不放心，想讓本報(bào)向律師求證一下。

　  　律師解答：定金是買(mǎi)房人在簽訂購(gòu)房合同之前提供的一種擔(dān)保方式，交付定金后，如果不能簽訂購(gòu)房合同，買(mǎi)房人將可能面臨定金不予退還的風(fēng)險(xiǎn)。在本案例的情形下，趙先生可通過(guò)與房主擬定定金合同的方式控制法律風(fēng)險(xiǎn)，在合同中約定，如果房主提供的“大紅本”存在真實(shí)性或已涉及抵押擔(dān)保等等問(wèn)題的，房主應(yīng)雙倍返還定金。

　　  4 了解屋內(nèi)設(shè)施的交驗(yàn)細(xì)節(jié)

  　   小王剛參加工作沒(méi)幾年，攢了一些積蓄，打算先買(mǎi)一套一室一廳的二手房，和賣(mài)主談好價(jià)錢(qián)后，賣(mài)主說(shuō)：“看你是個(gè)年輕人，也沒(méi)多少錢(qián)，我房子里的家具啊，電器什么的都不搬走了，全送給你了。”小王因?yàn)檫@樣，還給賣(mài)主多加了1000塊錢(qián)，表示感謝。小王在簽合同之前還專(zhuān)門(mén)去房子里實(shí)地看了看，家具電器確實(shí)挺齊全的，于是就簽了合同，付了錢(qián)。可是到了正式搬過(guò)去的時(shí)候，小王一開(kāi)門(mén)就傻了眼，門(mén)窗被卸、地板被撬、屋內(nèi)狼藉不堪，而賣(mài)主承諾的電器更是不見(jiàn)蹤影。因?yàn)橄惹百u(mài)主只是口頭承諾，小王并沒(méi)有真憑實(shí)據(jù)。小王想問(wèn)一問(wèn)律師，像他這種情況，應(yīng)該怎么維權(quán)?

　　 律師解答：不管是否實(shí)際搬遷入住，如果在家具家電齊全之時(shí)房屋已經(jīng)實(shí)際交付，買(mǎi)方可通過(guò)追究賣(mài)方的侵權(quán)責(zé)任，甚至于追究其刑事責(zé)任的方式來(lái)維護(hù)自己的合法權(quán)益。

        5 一定要了解房屋真實(shí)情況

　　楊先生很郁悶，高高興興地搬進(jìn)剛剛租下來(lái)的房子，卻發(fā)現(xiàn)房子已列入拆遷。今年1月份的時(shí)候，楊先生跟一家中介公司簽了租房合同，搬到王村南街附近的一套房子里。但是隨后他發(fā)現(xiàn)小區(qū)門(mén)口已張貼了政府拆遷公告，公告上規(guī)定楊先生所租的這套房子自公告之日后不得進(jìn)行租賃行為，這意味著楊先生馬上又要搬離新租的這套房子。讓楊先生氣憤的是，之前中介公司根本就沒(méi)有告訴過(guò)他這套房子是拆遷房。

 　   律師解答：鑒于在簽訂租房合同時(shí)中介公司存在欺詐，楊先生可先與中介公司協(xié)商退租，協(xié)商不成的，可以向有管轄權(quán)的人民法院起訴，要求撤銷(xiāo)合同。