天津上半年二手房市場成交價整體上漲

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　　據(jù)本市國土房管局《每日房價》統(tǒng)計顯示，2012年上半年天津市二手私產(chǎn)住宅的交易總量為23125套，同比去年下降9.2%，與去年下半年的交易總量相比有所上漲，環(huán)比上漲13.1%。價格方面，2012年上半年天津二手私產(chǎn)住宅成交均價為8468元/平方米，同比去年上半年上漲8.8%，環(huán)比去年下半年上漲9.5%。

　　經(jīng)過了整整兩年的宏觀調(diào)控，地產(chǎn)市場也經(jīng)歷了“扛價-降價-觀望-回暖”多個階段，而2012年上半年的統(tǒng)計數(shù)字表現(xiàn)出的成交量和價格的雙雙反彈，則印證了近期樓市開始回暖的市場感受。從統(tǒng)計數(shù)字來看，結(jié)束了自2011年以來的連續(xù)下滑趨勢，本市二手房市場成交套數(shù)明顯上漲，3、4月份成交量上漲更為明顯。

　　“2012年上半年天津二手房市場成交總量未出現(xiàn)反彈放量，而是呈現(xiàn)小幅增量的走勢?！蹦车禺a(chǎn)中介公司市場分析部經(jīng)理郭燕表示，2012年上半年在春節(jié)后首輪剛需集中入市的帶動下，市場成交量環(huán)比出現(xiàn)小幅上漲，但是由于宏觀調(diào)控限貸、限購等政策仍嚴(yán)厲執(zhí)行，投資投機需求依舊難以入市，新建商品房項目大力度優(yōu)惠促銷使得購房者對于房價下降的觀望氛圍依然較強。

　　受春節(jié)傳統(tǒng)淡季因素影響，1、2月份樓市成交量延續(xù)著2011年以來的持續(xù)低位，其中春節(jié)所在的1月份，二手房日均成交量更是創(chuàng)3年來新低。自2月份中旬開始，隨著農(nóng)歷春節(jié)淡季效應(yīng)的減弱，節(jié)后在部分剛性需求入市的帶動下，二手房市場活躍度與節(jié)前相比出現(xiàn)了較大幅度的提升。市場真正的明顯回暖則是出現(xiàn)在3月份，成交量的大幅提升，讓今年3月本市二手房市場成為自宏觀調(diào)控14個月以來首次突破5000套的重要節(jié)點。從4月份開始，在年初首輪剛需釋放殆盡之后，市場進入新一輪觀望期，二手房成交量連續(xù)3個月保持平穩(wěn)走勢，4月首套房貸八五折優(yōu)惠的恢復(fù)、6月8日3年半以來的首次降息等利好消息的推出，讓市場信心大增，但成交量方面的影響卻依舊不甚明顯。

　　市區(qū)成交比例下降

　　經(jīng)歷了本輪調(diào)控洗牌的二手房市場，中心城區(qū)的成交比例開始明顯下滑，這也成為“后剛需時代”的又一新特點。據(jù)統(tǒng)計，2012年上半年，本市中心城區(qū)二手房的成交比重占全市總體成交的42.0%，相比去年同期下降了6.2個百分點，環(huán)比下降3.0個百分點。其他區(qū)域成交比例也隨之洗牌，據(jù)統(tǒng)計，上半年環(huán)城四區(qū)二手房成交比重占全市的18.3%，同比上漲0.2個百分點，環(huán)比下降0.1個百分點；濱海新區(qū)增幅最為明顯，上半年成交占比23.9%，同比上漲5.6個百分點，環(huán)比上漲4.2個百分點；郊縣五區(qū)成交占比15.7%，同比上漲0.4個百分點，環(huán)比下降1.1個百分點。

　　此外，各行政區(qū)成交比例也在調(diào)整。統(tǒng)計顯示，全市范圍內(nèi)成交比重最大的三個區(qū)域是河?xùn)|、南開和塘沽，分別占10.75%、10.42%和10.1%。成交比重漲幅最大的區(qū)域為塘沽，占比10.1%，與去年同期相比上漲2.56個百分點；降幅最大的為河西，占比7.02%，同比下降2.65個百分點。

　　此外據(jù)統(tǒng)計，上半年中心城區(qū)的二手私產(chǎn)住宅銷售均價為10916元/平方米，較去年同期的9737元/平方米上漲了12.1%，與2011年下半年相比環(huán)比上漲了13.0%。

　　百萬元以下房源求購率超八成

　　二手房市場八成以上購房者都是剛需買家，因此適合剛需買家的低總價房源更受關(guān)注，而一年多以來的市場更是明顯表現(xiàn)出低總價房源的高抗跌性。

　　2012年上半年，本市二手私產(chǎn)住宅成交均價呈現(xiàn)小幅上揚趨勢，但是從上半年各月的成交情況來看，價格的上漲主要受到了部分熱點戶型價格的堅挺所帶動，根據(jù)成交戶型及需求的不同，各個板塊間的價格呈現(xiàn)了不同的走勢。本市地產(chǎn)中介業(yè)內(nèi)人士表示，上半年本市低價位、中小戶型房源相對集中的片區(qū)，二手房成交量出現(xiàn)大幅上漲，成交均價相對堅挺，而高端片區(qū)則受市場活躍度整體增強的影響較小，銷售速度慢、業(yè)主議價空間較大等特點依舊比較明顯。

　　業(yè)內(nèi)人士透露，上半年本市二手房市場的100萬元以下的低總價房源求購率占到八成以上，而這類求購熱點房源的價格也更加堅挺。某地產(chǎn)中介公司負(fù)責(zé)人表示，上半年二手房成交的主力需求為購買低總價中小戶型的剛性自住需求，總價80萬元以內(nèi)、面積80平方米以下的中小戶型、中低價位房源成交占據(jù)了整體的80%左右。此類房源的需求熱度提高使得業(yè)主的心理預(yù)期有所提高，議價空間隨之縮小，保持了成交價格的堅挺。

　　同時，一些高端房源集中的片區(qū)，由于房屋價格較高，購房者中仍有相當(dāng)比例的改善和投資型購房者，而這些買家卻又受到限購、限貸政策的影響無法釋放，因此也加大了房源成交難度。在這種背景下，高端片區(qū)房源的議價空間也就隨之加大，一些業(yè)主考慮到大戶型房源的持有成本較高，也會希望通過價格優(yōu)勢刺激交易達(dá)成。據(jù)透露，上半年二手房市場在售房源的整體議價空間仍然較大，最高議價幅度甚至達(dá)15%-20%左右。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2012年上半年，宏觀調(diào)控效果仍然顯著，使得120平方米以上的大戶型房源成交持續(xù)走低，剛性需求居主導(dǎo)地位，其中婚房、學(xué)區(qū)房、拆遷需求更是成為市場購房者的絕對主力人群。從成交戶型統(tǒng)計顯示，90平方米以下的中小戶型占據(jù)整體的八成左右。

　　而隨著各項利好金融政策的推出，市場信心加強，部分首次改善型買家的入市也是刺激上半年二手房市場回暖的重要動力，帶動了90-120平方米戶型的成交增量，預(yù)計這種趨勢還會持續(xù)相當(dāng)一段時間。