青島二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)回暖趨勢(shì)，比價(jià)緩慢

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　　“從成交數(shù)據(jù)看，二手房回暖是明顯的?！碧窖蠓课菔袌?chǎng)部經(jīng)理郝銀廣分析，青島七區(qū)二手房二月份成交950來(lái)套，之后一路走高，6月份成交了1730多套。本月到20日，成交已經(jīng)達(dá)到1200套，估計(jì)七月成交能達(dá)到1800套，現(xiàn)在客戶的購(gòu)房意愿大了。

　　“現(xiàn)在，到了周末店里的人手明顯不夠。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)李村錦銳店店長(zhǎng)閆君告訴記者，從五月份開(kāi)始成交量、帶看量都在上升。

　　“以前客戶到店里了解一下行情就走了，現(xiàn)在多數(shù)人要看房。以前帶看一套房用時(shí)半小時(shí)，現(xiàn)在客戶要求多看幾套，所以帶看一次要兩三個(gè)小時(shí)。”閆君證實(shí)，購(gòu)房者看房的心態(tài)與以前明顯不同。

　　兩次降準(zhǔn)、降息，以及首套房貸款優(yōu)惠是青島二手房成交量回升的主要原因，這是采訪中多家中介機(jī)構(gòu)對(duì)近期回暖比較一致的觀點(diǎn)。

　　郝廣銀說(shuō)，購(gòu)房者看到將近半年時(shí)間二手房?jī)r(jià)格沒(méi)怎么跌，并有些趨穩(wěn)，再加上房貸政策微調(diào)，促使一部分人出手?，F(xiàn)在客戶買房不擔(dān)心跌，更多的是擔(dān)心漲。

　　成交恢復(fù)了六七成

　　對(duì)回暖的問(wèn)題，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)青島區(qū)域分公司總經(jīng)理劉剛的判斷相對(duì)謹(jǐn)慎。他認(rèn)為，目前還是處在恢復(fù)的過(guò)程中。

　　他說(shuō)，2005年—2008年，青島市內(nèi)四區(qū)二手房平均月成交量約在2000套，今年6月份這一數(shù)字僅為1250套。再以七區(qū)二手房成交量分析，2009年成交了3.6萬(wàn)套，2010年成交3萬(wàn)套，平均月成交都在2500-3000套。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，七區(qū)二手房每天成交過(guò)百套，就很火爆了，七八十套是正常的成交量。

　　所以劉剛認(rèn)為，目前市場(chǎng)尚在恢復(fù)中，只達(dá)到了正常狀態(tài)的六七成。

　　和一手房市場(chǎng)一樣，二手房也并非是全線回暖。太平洋房屋城陽(yáng)區(qū)總經(jīng)理楚宜杰透露，近幾個(gè)月城陽(yáng)二手房成交有些上升，但不太明顯。整體趨勢(shì)比市內(nèi)四區(qū)一般要滯后一個(gè)半月左右。

　　剛需最愛(ài)市北

　　根據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)青島公司統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月份是一年來(lái)的成交高峰，市北區(qū)二手成交440套，四方區(qū)成交296套，市南成交293套，這三個(gè)區(qū)為6月成交主力，占了七區(qū)總成交量接近60%。其中，市北區(qū)已連續(xù)三個(gè)月過(guò)400套，成交量遙遙領(lǐng)先。此外，6月份七區(qū)二手房成交中，60-90平方米戶型占了將近一半。

　　對(duì)此，青島二手房分析人士張斌認(rèn)為，目前，市南、市北等區(qū)域在售的一手房是以大戶型高端產(chǎn)品為主，這使一部分市區(qū)剛需客戶轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)，促使主城區(qū)二手房成交反彈。

　　張斌同時(shí)認(rèn)為，現(xiàn)在主城區(qū)二手房成交主力還是七八十平方米的剛需產(chǎn)品，而這類產(chǎn)品主要集中在市北區(qū)的錯(cuò)埠嶺、臺(tái)東、浮山新區(qū)等地，這是市北成交量高的主要原因。

　　另外，在李滄區(qū)受一手房供應(yīng)量高沖擊，二手房?jī)r(jià)格年后又有所回落，一二手房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象得到改善。

　　據(jù)閆君介紹，年前，百通馨苑高層住宅的賣價(jià)還在8000多元/平方米，年后再降。目前的成交價(jià)格約為7700-7800元/平方米。

　　根據(jù)記者了解，百通馨苑二手房目前價(jià)格水平低于或接近周邊一手盤(pán)價(jià)格。因此，一些想盡快入住的購(gòu)房者選擇購(gòu)買二手房，價(jià)格調(diào)整因素帶動(dòng)區(qū)域成交量上升。李滄二手房已從二月份成交48套，拉升至6月份的221套。

　　議價(jià)空間在縮小

　　和一手房比起來(lái)，二手房“個(gè)體決策”隨意性大，跌得慢，而漲價(jià)可能是一夜之間的事。

　　青島鏈家的分析報(bào)告顯示，2012年上半年青島二手房議價(jià)空間繼續(xù)縮小。其中6月份島城二手房議價(jià)空間也達(dá)到兩年內(nèi)的最低水平。

　　郝廣銀介紹說(shuō)，今年市場(chǎng)最低迷時(shí)，二手房議價(jià)空間達(dá)到15-20%。比如5月份金華公寓一套房源報(bào)價(jià)175萬(wàn)元，實(shí)際成交價(jià)150萬(wàn)元。如果放到現(xiàn)在，最低不會(huì)低于160萬(wàn)元。

　　閆君也反映，在百通馨苑，一套報(bào)價(jià)92萬(wàn)元的房源，最低曾經(jīng)能降4萬(wàn)元，現(xiàn)在只能降1萬(wàn)元錢。一個(gè)月有三個(gè)撥人看房和一周有三撥人看房，房東的心態(tài)是不一樣的。

　　下半年觸底反彈可能性大

　　目前，青島二手房成交以剛需為主。根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，如果形成全面回暖，改善型需求不能“缺席”。

　　青島鏈家市場(chǎng)研究部的分析報(bào)告透露，2012年第二季度，一線城市北、上、廣、深二手房大幅回暖，市場(chǎng)成交逐漸回歸活躍，價(jià)格有所上揚(yáng)。需求結(jié)構(gòu)逐漸從單一小戶型為主導(dǎo)剛性需求，向中小戶型為主導(dǎo)的剛性、改善性混合需求傾斜，且改善性成交占比逐漸增加，這對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)延續(xù)回暖起到一定的支撐作用。

　　通常，一線城市的市場(chǎng)變化是青島樓市走向的先行信號(hào)。

　　青島鏈家區(qū)域經(jīng)理王金偉證實(shí)，6月份青島已進(jìn)入剛需與改善型需求混合入市的觸點(diǎn)上，90-120平方米面向改善型客戶的比例上升，有改善型需求的潛在客戶占到了三四成，預(yù)計(jì)從三季度開(kāi)始需求結(jié)構(gòu)變化將會(huì)逐漸顯現(xiàn)。

　　對(duì)于后市，王金偉認(rèn)為，下半年青島二手房市場(chǎng)會(huì)回暖，但報(bào)復(fù)性上漲可能性不大，價(jià)格觸底反彈的可能性大。