珠江二手房評(píng)估價(jià)大幅提高影響交易

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　　珠江新城二手房評(píng)估價(jià)翻一倍

　　“我最近買(mǎi)了一套房，成交價(jià)是1.8萬(wàn)元/平方米，房管局的評(píng)估價(jià)是1.7萬(wàn)元/平方米。而我一個(gè)朋友以前也在這里買(mǎi)房，評(píng)估價(jià)才8000多元/平方米。雖然房產(chǎn)證都過(guò)了五年，但我交的稅比他多了一倍。”最近剛剛在荔灣區(qū)買(mǎi)了房的孫先生抱怨稱(chēng)，現(xiàn)在買(mǎi)房不能“報(bào)低價(jià)”，買(mǎi)房的成本也因此增加了不少。

　　記者調(diào)查得知，目前二手房評(píng)估價(jià)提升的情況已經(jīng)很普遍。

　　在珠江新城工作的三大中介行中的一位營(yíng)業(yè)經(jīng)理告訴記者，根據(jù)一線經(jīng)紀(jì)人反映，目前珠江新城的二手房交易評(píng)估價(jià)的大幅提升，相似的房源，在二手房交易中的稅收成本比以前增加了50%左右?！敖衲瓿踔榻鲁嵌址康脑u(píng)估價(jià)還是1萬(wàn)多元/平方米，而現(xiàn)在的評(píng)估價(jià)普遍在2萬(wàn)元/平方米以上。”

　　評(píng)估價(jià)提高，幾大交易稅費(fèi)支出也就跟著增加。按規(guī)定，二手房交易契稅按成交額×（1%-3%）收取、營(yíng)業(yè)稅為成交價(jià)×5.6%（超過(guò)五年免征）、個(gè)人所得稅為成交總額的1%或利潤(rùn)部分×20%。也就是說(shuō)，一套面積50平方米，總價(jià)100萬(wàn)的房子，如果原來(lái)的評(píng)估價(jià)是50萬(wàn)元，則契稅是5000元，營(yíng)業(yè)稅2.8萬(wàn)元，個(gè)人所得稅是5000元，所繳稅費(fèi)為3.8萬(wàn)元。評(píng)估價(jià)提升到90萬(wàn)元后，則契稅是9000元，營(yíng)業(yè)稅5.04萬(wàn)元，個(gè)人所得稅是9000元，所繳稅費(fèi)為6.84萬(wàn)元，比之前增加了3.04萬(wàn)元。

　　“所以評(píng)估價(jià)提高后，珠江新城二手房受到的影響很大。由于珠江新城的樓宇都比較新，房產(chǎn)證過(guò)五年的二手房并不多，所以珠江新城二手房的交易成本高企。”一位在珠江新城工作的營(yíng)業(yè)經(jīng)理表示。中原地產(chǎn)荔灣區(qū)區(qū)域營(yíng)業(yè)經(jīng)理劉先生也表示，荔灣區(qū)二手房現(xiàn)在評(píng)估價(jià)普遍在萬(wàn)元以上，高的甚至去到1.7萬(wàn)-1.8萬(wàn)元/平方米，而在“報(bào)低價(jià)”的高峰期，這個(gè)區(qū)域的評(píng)估價(jià)8000元/平方米都通得過(guò)。由于二手樓市中剛需占了大多數(shù)，評(píng)估費(fèi)的提升導(dǎo)致很多買(mǎi)家根本不考慮房產(chǎn)證不過(guò)五年的房源?！艾F(xiàn)在成交的二手房中，只有近20%的房源是證不過(guò)五年的。”

　　目前二手房評(píng)估價(jià)更接近市場(chǎng)價(jià)

　　二手房交易原來(lái)可以“報(bào)低價(jià)”，這幾乎是一個(gè)“公開(kāi)的秘密”。以前不少人在二手房交易時(shí)，會(huì)簽訂一個(gè)低于實(shí)際成交價(jià)格的假合同，作為申報(bào)納稅的憑證，從而達(dá)到少交稅的目的。不過(guò)，伴隨著一系列措施的出臺(tái)，報(bào)低價(jià)逐漸成為歷史，而市場(chǎng)對(duì)此顯然需要一個(gè)適應(yīng)過(guò)程。

　　據(jù)悉，在2011年10月，廣州出臺(tái)規(guī)定，銀行與存量房（二手房）網(wǎng)上交易系統(tǒng)進(jìn)行對(duì)接。此后，銀行在審批購(gòu)房者貸款申請(qǐng)時(shí)會(huì)實(shí)時(shí)查看二手房網(wǎng)簽成交價(jià)，并按照網(wǎng)簽價(jià)與評(píng)估價(jià)兩者孰低的原則發(fā)放貸款。從那時(shí)開(kāi)始，房管部門(mén)和銀行就已經(jīng)聯(lián)手杜絕了按揭交易漏稅的可能性。而且由于樓市限購(gòu)政策，目前七成以上的二手房交易都是依賴(lài)貸款的剛需，所以自去年底以來(lái)成交的二手房基本都以實(shí)際成交價(jià)進(jìn)行網(wǎng)簽，以保證能貸到足夠的錢(qián)。

　　而到今年4月，房管局二手房交易評(píng)估系統(tǒng)更新之后，廣州的二手房交易評(píng)估價(jià)比以前大幅提高，“陰陽(yáng)合同”報(bào)低價(jià)逃稅的漏洞也因此被堵上。

　　中原地產(chǎn)專(zhuān)門(mén)從事房產(chǎn)交易的曹小姐告訴記者，房管局的評(píng)估系統(tǒng)4月更新后的評(píng)估價(jià)，比之前更接近市場(chǎng)價(jià)?！靶碌脑u(píng)估價(jià)，普遍達(dá)到實(shí)際成交價(jià)的七八成。評(píng)估系統(tǒng)已經(jīng)精確到一條街、同一個(gè)小區(qū)，因此評(píng)估價(jià)更合理，不再像以前‘一刀切’。并且，評(píng)估系統(tǒng)還會(huì)根據(jù)新增的成交隨機(jī)變動(dòng)，更新數(shù)據(jù)，做到成交價(jià)隨市場(chǎng)而動(dòng)?！?/p>

　　大源按揭公司的鄭先生也表示，新系統(tǒng)上線后，更能體現(xiàn)市場(chǎng)交易的公平性。“以前存在‘報(bào)低價(jià)’的現(xiàn)象，往往同一個(gè)區(qū)就一個(gè)底價(jià)參考，成交價(jià)2萬(wàn)元/平方米和1萬(wàn)元/平方米的評(píng)估價(jià)都是一樣，相比之下，單價(jià)低的房源交稅不是那么公平?！?/p>

　　商用物業(yè)評(píng)估價(jià)比實(shí)際成交價(jià)還高

　　新的評(píng)估系統(tǒng)上線后，在二手住宅市場(chǎng)，中介普遍反映現(xiàn)行的評(píng)估價(jià)比以往更接近市場(chǎng)價(jià)，但一般不會(huì)超過(guò)實(shí)際成交價(jià)，而且根據(jù)房源年限、區(qū)域等因素評(píng)估也比較精確。但對(duì)于更復(fù)雜的商用物業(yè)，這一系統(tǒng)也令不少人感到“崩潰”。

　　最近，有位老廣在珠江新城買(mǎi)了一套商用物業(yè)，實(shí)際成交價(jià)是2.2萬(wàn)元/平方米，購(gòu)入發(fā)票上的成交價(jià)是1.8萬(wàn)元/平方米。沒(méi)想到房管局最終給出的評(píng)估價(jià)是3.3萬(wàn)元/平方米。“商用物業(yè)的征稅本來(lái)就比較高，增值稅征收比例達(dá)到20%，這樣算起來(lái)原業(yè)主根本沒(méi)賺錢(qián)，都交稅了?！币晃恢薪槿耸勘硎荆谏逃梦飿I(yè)領(lǐng)域，出現(xiàn)評(píng)估價(jià)比實(shí)際成交價(jià)高的情況并不少見(jiàn)。

　　據(jù)了解，由于商用物業(yè)的單一性，現(xiàn)行的評(píng)估價(jià)系統(tǒng)很難確定一個(gè)相對(duì)公平的評(píng)估價(jià)。即使在同一條街道，街頭與街尾的商鋪價(jià)格可能相差兩倍還不止，而同一棟商用物業(yè)，一樓和二樓的樓價(jià)也可能相差十萬(wàn)八千里。中介人士認(rèn)為，目前的評(píng)估系統(tǒng)，更傾向于區(qū)域定價(jià)，而商用物業(yè)的單一性、靈活性，是導(dǎo)致評(píng)估價(jià)距離市場(chǎng)真實(shí)水平較大的主要原因。

　　記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，由于現(xiàn)行的評(píng)估系統(tǒng)只能在二手房交易交稅的環(huán)節(jié)，才能知道最終的評(píng)估價(jià)。不少中介反映，部分購(gòu)房者對(duì)此有所怨言，認(rèn)為評(píng)估系統(tǒng)應(yīng)該更透明?！澳芊耠S時(shí)隨地查到實(shí)際的評(píng)估價(jià)，有助于購(gòu)房者衡量購(gòu)房成本，從而計(jì)算購(gòu)房預(yù)算。這對(duì)于一些剛需來(lái)說(shuō)，比較重要?！币晃恢薪槿耸勘硎?。