2015年房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》模擬題（四）

　　二、多項選擇題

　　1、下列風險中，屬于房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風險的有（　）。
　　A．收益現(xiàn)金流風險
　　B．未來運營費用風險
　　C．資本價值風險
　　D．政治風險
　　E．或然損失風險
　　【正確答案】DE
　　【泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)答案解析】選項ABC屬于房地產(chǎn)投資的個別風險。參見教材P20.
　　2、下列屬于造價工程師，在房地產(chǎn)開發(fā)中所負責的有（　）。
　　A．提供施工所需圖紙資料
　　B．建筑材料與設備采購
　　C．付稅與清賬
　　D．工程招標階段編制工程標底
　　E．工程竣工后的工程結算
　　【正確答案】DE
　　【泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)答案解析】選項A屬于建筑師的職責；選項B屬于工程師職責；選項C屬于會計師職責。參見教材P34.
　　3、造成市場失靈主要原因包括（　）。
　　A．壟斷
　　B．外部性
　　C．信息不對稱
　　D．市場部完全
　　E．就業(yè)完全
　　【正確答案】ABCD
　　【泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)答案解析】市場失靈是政府進行干預的最重要前提，而造成市場失靈的主要原因又包括壟斷、外部性、信息不對稱、市場不完全、公共品、失業(yè)、通貨膨脹及失衡、再分配和優(yōu)效品等八類。參見教材P56.
　　4、土地儲備的運作程序包括（　）。
　　A．收購
　　B．開發(fā)整理
　　C．儲備
　　D．供應
　　E．開發(fā)
　　【正確答案】ABCD
　　【泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)答案解析】參見教材P67.
　　5、分析市場趨勢通常包括三個步驟，下列錯誤的是（　）。
　　A．微觀環(huán)境預測
　　B．宏觀環(huán)境預測
　　C．政策預測
　　D．行業(yè)預測
　　E．企業(yè)預測
　　【正確答案】AC
　　【泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)答案解析】分析市場趨勢通常包括三個步驟：（1）宏觀環(huán)境預測；（2）行業(yè)預測；（3）企業(yè)的銷售預測。參見教材P115.
　　6、收集一手資料的常用方法有（　）。
　　A．觀察法
　　B．專題討論法
　　C．問卷法
　　D．訪問法
　　E．實驗法
　　【正確答案】ACDE
　　【泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)答案解析】收集一手資料常用的方法有以下四種：觀察法、訪問法、問卷法、實驗法。參見教材P109.
　　7、從投資的角度看，資金時間價值的大小主要取決于（　）。
　　A．投資利潤率
　　B．通貨膨脹率
　　C．行業(yè)基準收益率
　　D．政府政策
　　E．風險因素
　　【正確答案】ABE
　　【泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)答案解析】資金時間價值的大小，取決于多方面的因素。從投資的角度看主要有：①投資利潤率，即單位投資所能取得的利潤；②通貨膨脹率，即對因貨幣貶值造成的損失所應得到的補償；③風險因素，即對因風險可能帶來的損失所應獲得的補償。參見教材P151.
　　8、房地產(chǎn)市場分析可以幫助開發(fā)商（　）。
　　A．選擇合適的項目位置
　　B．尋找投資合作伙伴
　　C．確定滿足市場需求的產(chǎn)品類型
　　D．判斷租買時機
　　E．進行土地使用權出讓決策
　　【正確答案】ABC
　　【泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)答案解析】市場分析在開發(fā)過程中，能幫助開發(fā)商選擇合適的項目位置、確定滿足市場需求的產(chǎn)品類型，向金融機構說明項目的財務可行性以獲取貸款、尋找投資合作伙伴，在開發(fā)后期幫助開發(fā)商尋找目標使用者或購買者，根據(jù)市場需求變化調(diào)整產(chǎn)品。參見教材P137.
　　9、下列指標中，屬于房地產(chǎn)投資項目動態(tài)盈利能力指標的是（　）。
　　A．財務凈現(xiàn)值
　　B．投資利潤率
　　C．現(xiàn)金回報率
　　D．財務內(nèi)部收益率
　　E．資本金凈利潤率
　　【正確答案】AD
　　【泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)答案解析】選項BCE屬于靜態(tài)指標，參見教材P178.
　　10、可貸資金利率理論認為（　）。
　　A．可貸資金的需求主要由投資需求、赤字需求和家庭需求構成
　　B．可貸資金的供給由家庭儲蓄、企業(yè)儲蓄和政府儲蓄構成
　　C．可貸資金的需求函數(shù)是利率的遞增函數(shù)
　　D．利率是由貨幣的供給與需求決定的
　　E．可貸資金的供給函數(shù)是利率的遞增函數(shù)
　　【正確答案】ABE
　　【泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)答案解析】選項D的利率是由可貸資金的供給與需求決定，不是由貨幣的供求決定。參見教材P153.
　　11、對于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目，影響其投資經(jīng)濟效果的主要不確定性因素包括（　）。
　　A．權益投資比率
　　B．土地費用
　　C．運營費用
　　D．有效面積系數(shù)
　　E．開發(fā)期
　　【正確答案】ACD
　　【泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)答案解析】對于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目，影響其投資經(jīng)濟效果的主要不確定性因素包括：購買價格、權益投資比率、租金水平、空置率、運營費用、有效面積系數(shù)和貸款利率。參見教材P215.
　　12、房地產(chǎn)置業(yè)投資的靜態(tài)盈利指標有（　）。
　　A．投資利潤率
　　B．資本金利潤率
　　C．成本利潤率
　　D．資本金凈利潤率
　　E．靜態(tài)投資回收期
　　【正確答案】ABDE
　　【泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)答案解析】參見教材P178.
　　13、項目核準評估的工作重點，除審查項目是否具備相應的開發(fā)建設條件外，還要確保項目符合以下要求（　）。
　　A．符合國家法律法規(guī)
　　B．符合土地、水、能源的合理開發(fā)和有效利用
　　C．符合自然文化遺產(chǎn)、文物保護有關政策
　　D．符合社會公眾利益
　　E．符合該企業(yè)經(jīng)濟效益要求
　　【正確答案】ABCD
　　【泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)答案解析】重點評參見教材P251～252.
　　14、個人房貸款的風險主要表現(xiàn)為（　）。
　　A．操作風險
　　B．信用風險
　　C．市場風險
　　D．管理風險
　　E．成本風險
　　【正確答案】ABCD
　　【泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)答案解析】個人房貸款的風險主要表現(xiàn)為操作風險、信用風險、市場風險、管理風險和法律風險。參見教材P308.
　　15、在物業(yè)服務企業(yè)向業(yè)主提供的財務收支報告中，應首先有一個包括（　）報告等內(nèi)容的經(jīng)營概況介紹。
　　A．物業(yè)管理企業(yè)利潤
　　B．空置情況
　　C．租金清單
　　D．拖欠或收租損失
　　E．租戶使用狀況
　　【正確答案】BCD
　　【泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)答案解析】在物業(yè)服務企業(yè)向業(yè)主提供的財務收支報告中，應首先有一個包括租金清單、空置情況和拖欠或收租損失報告等內(nèi)容的經(jīng)營概況介紹。參見教材P377.