2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》模擬題（六）

　　四、計(jì)算題
　　1、評估某塊城市規(guī)劃確定的住宅用地，土地面積為1500/㎡，
　?。?）收集有關(guān)資料：共調(diào)查了A．B．C三宗土地買賣實(shí)例作為可比實(shí)例。
　?。?）可比實(shí)例的成交價(jià)格如下：
　　成交價(jià)格（元/㎡）　成交日期　　　　交易情況
　　可比實(shí)例A 1200 　　2004年2月20日　　正常
　　可比實(shí)例B 1150　   2004年4月20日 　比正常價(jià)格低3%
　　可比實(shí)例C 1380     2004年7月20日　 比正常價(jià)格高5%
　　（3）該類土地2004年1月至9月的價(jià)格變動(dòng)情況如下表所示：
　　月份 　　　1 　　2 　　3 　　4 　　5 　　 6 　　 7 　　 8  　　9
　　價(jià)格指數(shù) 100　100.3　98.5　102.6　101.3　102.8　103.5　103.3　103.8
　　注：表中的價(jià)格指數(shù)為環(huán)比價(jià)格指數(shù)，均以上個(gè)月為100
　?。?）房地產(chǎn)狀況的比較判斷結(jié)果，如下表所示：
　　權(quán)重 0.4　0.35　0.25
　　　　因素1 因素2 因素3
　　估價(jià)對象 100 100 100
　　可比實(shí)例A 95 105 110
　　可比實(shí)例B 92 96 98
　　可比實(shí)例C 106 109 97
　　試運(yùn)用上述資料估算該土地2004年9月20日的正常市場價(jià)格
　　【正確答案】
　?。?）比準(zhǔn)價(jià)格＝可比實(shí)例價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)
　　（2）交易情況修正系數(shù)：可比實(shí)例A＝100/100
　　可比實(shí)例B＝100/97
　　可比實(shí)例C＝100/105
　?。?）交易日期修正系數(shù)為：
　　可比實(shí)例A＝0．985×1．026×1．013×1．028×1．035×1．033×1．038＝1．168
　　可比實(shí)例B＝1．013×1．028×1．035×1．033×1．038＝1．156
　　可比實(shí)例C＝1．033×1．038＝1．072
　?。?）房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為：
　　可比實(shí)例A＝100/（95×0．4＋105×0．35＋110×0．25）＝100/102．25
　　可比實(shí)例B＝100/（92×0．4＋96×0．35＋98×0．25）＝100/94．9
　　可比實(shí)例A＝100/（106×0．4＋109×0．35＋97×0．25）＝100/104．8
　?。?）計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格：
　　比準(zhǔn)價(jià)格A＝1200×（100/100）×1．168×（100/102．25）＝1370．76（元/平方米）
　　比準(zhǔn)價(jià)格B＝1150×（100/97）×1．156×（100/94．9）＝1444．17（元/平方米）
　　比準(zhǔn)價(jià)格C＝1380×（100/105）×1．072×（100/104．8）＝1344．38（元/平方米）
　　（6）將上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的簡單算術(shù)平均數(shù)作為市場法的估算結(jié)果，則有：
　　估價(jià)對象價(jià)格（單價(jià)）＝（1370．76＋1444．17＋1344．38）/3 ＝1386．43（元/平方米）
　　估價(jià)對象價(jià)格（總價(jià)）＝1388．22×1500＝2079． 65（萬元）
　　2、6年前甲公司提供一宗40年使用權(quán)的出讓土地與乙公司合作建設(shè)一辦公樓，總建筑面積3000㎡，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當(dāng)時(shí)合同約定，建成投入使用后，其中的1000㎡建筑面積歸甲方，2000㎡建筑面積由乙方使用15年，期滿后無償歸甲方。現(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的產(chǎn)權(quán)，甲方也愿意將其轉(zhuǎn)讓給乙方。試估算乙方現(xiàn)時(shí)應(yīng)出資多少萬元購買甲方的權(quán)益。 據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時(shí)該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運(yùn)營費(fèi)用約占租賃有效毛收入的35%，報(bào)酬率為10%.
　　【正確答案】
　?。?）計(jì)算辦公樓現(xiàn)值
　?、俎k公樓整體年凈收益＝80×3000×85%×（1－35%）×12＝159．12萬元
　?、谑找婺晗蓿?0－6＝34年
　?、坜k公樓現(xiàn)值為：V＝A/Y[1－1/（1＋Y） n]＝159．12/10%×[1－1/（1＋ 10%）34]＝1528．92萬
　?。?）計(jì)算乙方的使用權(quán)價(jià)格
　　①乙方使用權(quán)年凈收益＝80×2000×85%×（1－35%）×12＝106．08萬元
　?、谝曳绞褂脵?quán)剩余收益年限＝15－4＝11年
　　③乙方使用權(quán)剩余收益年限價(jià)格為：
　　V＝A/Y[1－1/（1＋ Y） n]＝106．08/10%×[1－1/（1＋ 10%）11]＝689萬元
　?。?）甲方權(quán)益價(jià)格＝辦公樓現(xiàn)值－乙方使用權(quán)價(jià)格＝1528．92－689＝839．92萬元

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