2015房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》章節(jié)知識(shí)點(diǎn)匯總（6）

　　1.3房地產(chǎn)投資的形式與利弊

　　1.3.1房地產(chǎn)投資的形式

　　房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資兩類(lèi)。直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的過(guò)程，參與有關(guān)管理工作，包括從購(gòu)地開(kāi)始的開(kāi)發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資兩種形式。開(kāi)發(fā)投資的投資者主要是賺取開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，風(fēng)險(xiǎn)較大但回報(bào)亦豐厚；置業(yè)投資的投資者則從長(zhǎng)期投資的角度出發(fā)，希望獲得收益、保值、增值和消費(fèi)四個(gè)方面的利益。間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場(chǎng)的行為，間接投資者不需直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工作。間接房地產(chǎn)投資的具體投資形式包括：購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、投資企業(yè)的債券、股票，購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)投資信托公司（REITs）的股份或房地產(chǎn)抵押支持證券（MBS）等。

　　1.3.2房地產(chǎn)直接投資

　　1.3.2.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資

　　所謂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，是指投資者從購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)開(kāi)始，通過(guò)在土地上的進(jìn)一步投資活動(dòng)，即經(jīng)過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程建設(shè)等過(guò)程，建成可以滿(mǎn)足人們某種入住需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將其推向市場(chǎng)進(jìn)行銷(xiāo)售，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過(guò)這個(gè)轉(zhuǎn)讓過(guò)程收回投資、獲取開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的過(guò)程。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資通常屬于短期投資，它形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)上的增量供給。當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出租（如寫(xiě)字樓、公寓、別墅、貨倉(cāng)等）或經(jīng)營(yíng)（如商場(chǎng)、酒店等）時(shí)，短期開(kāi)發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長(zhǎng)期置業(yè)投資。

　　1.3.2.2房地產(chǎn)置業(yè)投資

　　房地產(chǎn)置業(yè)投資，是指面向現(xiàn)有運(yùn)行中的房地產(chǎn)資產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資。其對(duì)象可以是開(kāi)發(fā)商新竣工的商品房（市場(chǎng)上的增量房地產(chǎn)），也可以是舊有物業(yè)（市場(chǎng)上的存量房地產(chǎn)）。

　　房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的一般有兩個(gè)：一是滿(mǎn)足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的需要即自用；二是作為投資將購(gòu)入的物業(yè)出租給最終使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。這種投資的另外一個(gè)特點(diǎn)是在投資者不愿意繼續(xù)持有該項(xiàng)物業(yè)資產(chǎn)時(shí)，可以將其轉(zhuǎn)售給另外的置業(yè)投資者，并獲取轉(zhuǎn)售收益。

　　1.3.3房地產(chǎn)間接投資

　　1.3.3.1房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票投資

　　為了降低融資成本，越來(lái)越多的大型房地產(chǎn)投資企業(yè)希望通過(guò)資本市場(chǎng)直接融資，以支持其開(kāi)發(fā)投資計(jì)劃。例如，北京首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)1999年5月28日成功發(fā)行了5億元期限為3年、年利率為5.4%的企業(yè)債券，用于陽(yáng)春光華、盛世家園等6個(gè)優(yōu)質(zhì)普通住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，不僅解決了開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金短缺的問(wèn)題，也為投資者提供了一個(gè)很好的間接投資房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)；北京天鴻寶業(yè)、深圳金地、華潤(rùn)北京置地等則通過(guò)公司上市，解決了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需的資本金投人問(wèn)題。債券或股票的投資者，也就分享了房地產(chǎn)投資的部分收益，成為房地產(chǎn)間接投資者。

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