2015年房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)估價理論與方法》模擬題（四）

　　二、多項選擇題
　　1、房地產(chǎn)的獨一無二特性導致了（　）。
　　A．難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給
　　B．房地產(chǎn)市場不能實現(xiàn)完全競爭
　　C．房地產(chǎn)交易難以采取樣品交易的方式
　　D．房地產(chǎn)價格千差萬別并容易受交易者個別因素的影響
　　E．房地產(chǎn)價值量大
　　【正確答案】ABCD
　　【泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)答案解析】房地產(chǎn)的獨一無二特性，使得房地產(chǎn)市場上難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給，房地產(chǎn)之間不能完全替代，房地產(chǎn)市場不是完全競爭的市場，房地產(chǎn)價格千差萬別并容易受交易者的個別因素的影響。此外，房地產(chǎn)交易難以采取樣品交易的方式。參見教材P61.
　　2、在房地產(chǎn)權益因素中，對房地產(chǎn)利用的限制可歸納為（　）。
　　A．房地產(chǎn)權利及其行使的限制
　　B．社會公認原則
　　C．房地產(chǎn)使用管制
　　D．政府有關部門的決定
　　E．相鄰關系的限制
　　【正確答案】ACE
　　【泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)答案解析】對房地產(chǎn)利用的限制可歸納為3各方面：房地產(chǎn)權利及其行使的限制、房地產(chǎn)使用的管制、相鄰關系的限制。參見教材P127.
　　3、下列房地產(chǎn)交易中，不需要進行交易情況修正的有（　）。
　　A．以正常市場價格成交的交易
　　B．被迫出售的交易
　　C．以協(xié)議方式進行的房地產(chǎn)交易
　　D．人為哄抬價格的交易
　　E．相鄰房地產(chǎn)的合并交易
　　【正確答案】AC
　　【泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)答案解析】需要進行交易情況修正的：①利害關系人之間的交易。②對交易對象或市場行情缺乏了解的交易。③被迫出售或被迫購買的交易。④人為哄抬價格的交易。⑤對交易對象有特殊偏好的交易。⑥相鄰房地產(chǎn)的合并交易參見教材P190.
　　4、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法有（　）。
　　A．直接比較調(diào)整、間接比較調(diào)整
　　B．總價調(diào)整、單價調(diào)整
　　C．金額調(diào)整、百分比調(diào)整
　　D．加法調(diào)整、乘法調(diào)整
　　E．局部調(diào)整、整體調(diào)整
　　【正確答案】ABCD
　　【泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)答案解析】權房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法有：1．直接比較調(diào)整、間接比較調(diào)整；2．總價調(diào)整、單價調(diào)整；3．金額調(diào)整、百分比調(diào)整；4．加法調(diào)整、乘法調(diào)整。參見教材P199.
　　5、凈收益的測算途徑可分為（　）。
　　A．基于租賃收入測算凈收益
　　B．基于營業(yè)收入測算凈收益
　　C．基于銷售收入測算凈收益
　　D．基于期末轉售收益
　　E．基于商業(yè)經(jīng)營收入測算凈收益
　　【正確答案】AB
　　【泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)答案解析】凈收益的測算途徑可分為兩種：一是基于租賃收入測算凈收益，二是基于營業(yè)收入測算凈收益。參見教材P238.
　　6、在運用成本法時最主要的有（　）。
　　A．區(qū)分計劃成本和實際成本
　　B．區(qū)分實際成本和客觀成本
　　C．結合實際成本來確定評估價值
　　D．結合實際開發(fā)利潤來確定評估價值
　　E．結合市場供求分析進行調(diào)整
　　【正確答案】BE
　　【泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)答案解析】要注意下列三個問題：①應采用客觀成本而不是實際成本?？蓪⒊杀緟^(qū)分為實際成本和客觀成本。②應在客觀成本的基礎上結合選址、規(guī)劃設計等分析進行調(diào)整。③應在客觀成本的基礎上結合市場供求分析進行調(diào)整。參見教材P273.
　　7、下列屬于運用成本法估價的步驟的是（　）。
　　A．選擇具體估價路徑
　　B．測算重置成本或重建成本
　　C．測算折舊
　　D．計算成本價值
　　E．計算建設成本
　　【正確答案】ABCD
　　【泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)答案解析】運用成本法估價一般分為四個步驟：選擇具體估價路徑、測算重置成本或重建成本、測算折舊、計算成本價值。參見教材P274.
　　8、房地產(chǎn)所有權包括（　）所有權等。
　　A．權益
　　B．單獨所有
　　C．共有
　　D．建筑物區(qū)分
　　E．長期
　　【正確答案】BCD
　　【泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)答案解析】房地產(chǎn)所有權可分為單獨所有、共有、建筑物區(qū)分所有權等。參見教材P51.
　　9、下列情形中會導致房地產(chǎn)當前需求增加的是（　）。
　　A．消費者預期未來的房地產(chǎn)價格上升
　　B．消費者預期其未來的收入增加
　　C．作為互補品的房地產(chǎn)的價格上升
　　D．消費者的收入增加
　　E．預期出現(xiàn)通貨緊縮
　　【正確答案】ABD
　　【泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)答案解析】某種房地產(chǎn)的需求量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經(jīng)常起作用的因素有：①該種房地產(chǎn)的價格水平；②消費者的收入水平；③消費者的偏好；④相關物品的價格水平；⑤消費者對未來的預期。參見教材P87.
　　10、目前，我國土地權屬證書包括（　）。
　　A．國有土地使用證
　　B．集體土地使用證
　　C．集體土地所有證
　　D．土地他項權利證明書
　　E．房屋使用權證
　　【正確答案】ABCD
　　【泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)答案解析】土地權屬證書有《國有土地使用證》、《集體土地使用證》、《集體土地所有證》、《土地他項權利證明書》等。參見教材P158.
　　11、房地產(chǎn)狀況調(diào)整可分為（　）
　　A．實物狀況調(diào)整
　　B．權益狀況調(diào)整
　　C．區(qū)位狀況調(diào)整
　　D．土地狀況調(diào)整
　　E．房屋狀況調(diào)整
　　【正確答案】ABC
　　【泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)答案解析】房地產(chǎn)狀況調(diào)整可分解為實物狀況調(diào)整、權益狀況調(diào)整和區(qū)位狀況調(diào)整。參見教材P197.
　　12、根據(jù)將預測的未來收益轉換為價值的方式不同，收益法可分為（　）。
　　A．直接資本化法
　　B．投資法
　　C．收益乘數(shù)法
　　D．利潤法
　　E．報酬資本化法
　　【正確答案】AE
　　【泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)答案解析】根據(jù)將未來收益轉換為價值的方式不同，或者說資本化類型的不同，收益法分為報酬資本化法和直接資本化法。參見教材P213.
　　13、收益期限是估價對象自估價時點起至估價對象未來不能獲取收益之日止的時間。它應根據(jù)建筑物的（　）來確定
　　A．自然壽命
　　B．經(jīng)濟壽命
　　C．剩余經(jīng)濟壽命
　　D．土地使用權期限
　　E．土地使用權剩余期限
　　【正確答案】CE
　　【泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)答案解析】收益期限一般根據(jù)建筑物剩余經(jīng)濟壽命和建設用地使用權剩余期限來確定。參見教材P236.
　　14、土地征收補償費用一般包括（　）。
　　A．土地補償費
　　B．安置補償費
　　C．地上附著物和青苗的補償費
　　D．安排被征地農(nóng)民的社會保障費用
　　E．征地管理費
　　【正確答案】ABCD
　　【泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)答案解析】土地征收補償費用包括土地補償費、安置補償費、地上附著物和青苗的補償費、安排被征地農(nóng)民的社會保障費用。參見教材P275.
　　15、估價報告的形式一般為書面報告，按照格式可分為（　）
　　A．分欄式報告
　　B．文字式報告
　　C．敘述式報
　　D．表格式報告
　　E．分步式報告
　　【正確答案】CD
　　【泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)答案解析】書面報告按照格式，分為敘述式報告和表格式報告。參見教材P412.